– Проблемы всех риэлтеров мира, по большому счету, одинаковы. Латвийские коллеги хотели бы, чтобы общественное мнение разделяло профессионалов, следующих основным принципам этики и стандартам практики, и непорядочных людей, манипулирующих недвижимостью. Пока же каждый случай мошенничества охотно обсуждается средствами массовой информации, о добросовестных же работниках никто не говорит. Индекс доверия общества к риэлтеру достаточно низок, и это создает определенные проблемы для сообщества и профобъединений. Особенно при необходимости продвижения наших интересов во властных кругах.
Латвийская ассоциация риэлтеров для повышения статуса профессии предпринимает те же шаги, что и РГР (Российская Гильдия риэлторов). Проводит добровольную сертификацию агентств недвижимости, внедряет стандарты практики. Ведет пропагандистскую работу в СМИ, разъясняя клиентам преимущества личного проверенного консультанта по недвижимости.
– Сегодня российский риэлтерский рынок слабо регулируется законодательством РФ. Бизнессообщество ждет принятия закона о саморегулируемых организациях, в противном случае намерено лоббировать закон о риэлтерской деятельности. Какова законодательная база для этого рынка в Латвии?
– Наша деятельность не регулируется ничем, кроме добровольного участия в профессиональных объединениях. Закон о саморегулируемых организациях пришелся бы как нельзя более кстати латвийским риэлтерам. Надо сказать, что такой нормативный документ весьма в духе Европейского союза, чьим законам иногда слишком буквально следует наше правительство. Если государство отказывается лицензировать нашу деятельность, оно могло бы придать стандарту практики хоть какойто статус в виде законодательного или нормативного акта. А пока мы сплошь и рядом сталкиваемся с тем, что операции с недвижимостью огромной ценности проводятся юридически неграмотными людьми и просто недобропорядочными «специалистами», в результате чего граждане остаются без жилья.
Латышская пословица гласит: если собрались три латыша – встретились как минимум четыре партии. Сегодня в стране работают не менее пяти профессиональных риэлтерских сообществ, которым крайне сложно находить общий язык изза разницы в понимании целей и задач. В идеале хватило бы и одного, это помогло бы нам объединиться и эффективнее отстаивать свои интересы.
Около 70% активнодействующих латвийских агентств недвижимости входят в профессиональные сообщества. Это и есть наш цивилизованный рынок с четкими правилами игры, включающими кодекс этики, стандарты практики и уплату налогов. Но, по нашим оценкам, это только вершина айсберга. На рынке работает великое множество компаний, отказывающихся афишировать свою деятельность. Они не дают официальной рекламы, скрываются от налоговых органов. Главный рычаг убеждения клиентов у них, конечно, комиссионные. Эти «специалисты» уверяют граждан, что их услуги дешевле, чем у сертифицированных консультантов. Хотя в большинстве случаев оказывается, что это далеко не так.
Для борьбы с подобными деятелями мы установили тесное сотрудничество с экономической полицией Латвии, которая действует без малейшей жалости к мошенникам. И, надо признать, это очень помогает. Кроме того, мы помогаем всем пострадавшим от «черных маклеров» гражданам защитить свои интересы: нанимаем адвокатов, по мере сил участвуем в судебных процессах. Таким образом – указываем потребителям, что в стране есть альтернатива мошенникам.
– Вы упоминали о профессиональных стандартах риэлтерской деятельности, которым необходимо придавать государственный статус. Насколько активно идет работа по их созданию?
– LANIDA уже проделала огромную работу по созданию профстандартов для латвийских риэлтеров. На днях завершилось публичное обсуждение этого документа. По нашему законодательству, для обретения государственного статуса стандарты должны быть выложены в открытый доступ – чтобы каждый желающий мог внести в них свои изменения и дополнения. К нашему удивлению, стандарты вызвали живой отклик среди профессионалов. Была внесена масса поправок, которые только улучшили документ.
Конечно, наши стандарты, имея статус государственных, остаются добровольными. Но мы понимаем, что это лучше чем ничего. Мы намерены распространять этот документ среди клиентов с тем, чтобы они имели возможность опираться на него в работе с агентствами недвижимости.
– Профстандарты РГР, в частности, регулируют размеры комиссионных для всех видов сделок на рынке недвижимости. Сколько стоит сделка на латвийском рынке?
– Мы отказались от регламента в этом вопросе, хотели оставить коллегам возможность для свободной конкуренции. Для рынка Латвии средний размер комиссионных составляет не более 5% от стоимости объекта. Однако в последние годы недвижимость в стране колоссально подорожала, сегодня мы оперируем шестизначными, а то и семизначными, суммами. При таком раскладе о 5% можно только мечтать, зачастую коллеги согласны и на полпроцента.
– В России хорошо известно о неслыханных успехах ипотеки в Латвии. Как обстоят дела на самом деле? Каковы сегодняшние условия кредитования?
– Грандиозное наступление ипотечного кредитования на латвийский рынок после 2000 года потрясло и изменило его. Цены на жилье в последнее время увеличиваются в полтора раза за год изза целой волны стимулируемого банками спроса, то есть – изза предоставления гражданам более чем доступных и дешевых денег. Еще несколько лет назад наши заемщики при прохождении банковского андеррайтинга испытывали те же трудности, что и в России. А сегодня проверка платежеспособности упрощена до предела, банки сами убеждают клиентов брать займы.
Сегодня квартиры в серийных домах рижских спальных районов стоят более 1000 евро за кв. м, а это значит, что ликвидной недвижимости дешевле 1300 евро за кв. м не найти. Это опасный для рынка уровень цен, который вызван, по нашему мнению, не реальным, а ажиотажным спросом, стимулированным доступными кредитными ресурсами. Очевидно, что любое потрясение на рынке приведет к резкому сокращению спроса, стагнации и кризису.
Сложность в том, что вызванный дешевыми кредитами спрос невозможно насытить в принципе – банки дают в долг до 100% стоимости квартиры под минимальные проценты на максимальный срок безо всякого андеррайтинга. Конечно, клиенты покупают еще и еще. Реальную покупательную способность мы превысили в два раза и более.
Банки же продолжают конкурировать и придумывать новые привлекательные для клиентов продукты. Последнее ноухау – так называемый шаровый платеж. Заемщик выплачивает в виде аннуитетных платежей только проценты по кредиту, тело же кредита ему придется отдавать единовременно, но через 25–30 лет. Причем, возможно, уже не самому заемщику, а его наследникам.
Относительно стоимости кредитов, здесь все более или менее гладко. В среднем величина процентной ставки не превышает 4% годовых в евро, однако и эта цифра стремится к уменьшению до 3%. Помоему, ипотекой можно называть только кредиты со ставкой менее 10%. Низкие ставки латвийских банков связаны не с уровнем инфляции в стране, а со стоимостью денег на мировых финансовых рынках. Пока наши кредитные организации могут занимать средства по 1,5–2%, они будут инвестировать их под 3–5% годовых.
– Российское ипотечное кредитование только формируется, в стране отсутствует судебная практика по защите интересов кредиторов, факты обращения взыскания на залог. Существуют ли в Латвии примеры выселения и судебных процессов между банками и неплательщиками по кредитам?
– Государство очень помогло ипотечному рынку. При зарождении латвийского банковского жилищного кредитования на его пути непреодолимой стеной стоял факт отсутствия механизма продажи залога по кредиту. Надо сказать, что банкирское лобби в стране обладает немалым влиянием, и это очень помогло им найти общий язык с властями в данном вопросе. Внесение в законодательство пунктов о выселении неплательщиков позволило банкам смело выдавать кредиты, не опасаясь чрезмерных рисков. Линия поведения банкиров по отношению к недобросовестным заемщикам отработана и довольно сурова. Граждане понимают: не платишь – остаешься без жилья.
Практика продажи залога применяется часто, а вот до судебных разбирательств дело практически не доходит. Обычно терпения банкиров к неплательщику хватает не более чем на три месяца. Если клиент не обслуживает кредит по объективным причинам и может доказать, что испытывает временные финансовые трудности, банк непременно идет навстречу: меняет график платежей, отказывается от штрафных санкций и т. д. В случае если заемщик на контакт не идет, банк обращается в суд. Квартира описывается судебным приставом и продается с аукциона. Такая форма предусмотрена законодательством затем, чтобы защитить права заемщика от возможного злого умысла банкиров.
Неплательщик, естественно, выселяется, а муниципалитет обязан предоставить ему жилье в допфонде. Однако качество таких квартир зачастую не соответствует даже самым скромным запросам.
И граждане предпочитают арендовать жилье или переезжать к родственникам.
– Сегодня ваши российские коллеги активно работают над созданием института ипотечного брокериджа. Существует ли в Латвии подобное явление?
– В Латвии официально не существует ипотечных брокеров. Реально же целый ряд коллег заключили договоры с банками и за процент от суммы кредита склоняют клиентов к обращению в ту или иную финансовую структуру.
Это во многом противоречит стандартам профессиональной этики, декларируемым Латвийской ассоциацией риэлтеров, потому что делается втайне от клиента. Ведь тот процент, который выплачивается банком агенту, в конечном итоге ложится на плечи заемщика. Получается, его права ущемляются самым бестактным образом: клиент дважды платит агенту и не получает доступа ко всему спектру банковских предложений на рынке.
– Какие усилия предпринимались латвийским бизнессообществом для популяризации «ипотечной» идеи? Вмешивались ли риэлтеры в разработку необходимых законов?
– Законодательная деятельность и продвижение тех или иных законов – не дело риэлтеров. У нас нет и никогда не будет настолько сильного лобби, это – прерогатива банкиров.
Я считаю, что ипотека в России заработает тогда, когда представители кредитных организаций выработают совместно с властями законодательные механизмы защиты их инвестиций. Риски банков будут нивелированы, и они завалят и строителей, и граждан кредитами. Вмешательство в эту практику риэлтерского сообщества является бесполезной тратой времени и сил.
– Как повашему, насколько близки рынки недвижимости наших двух стран?
– Они разные и сравнивать их сложно. Рынок Латвии полностью зависит от «настроения» банкиров, насколько они расположены в силу ряда внешнеэкономических причин одалживать деньги населению. Российский рынок к настроению финансовых структур толерантен – основная масса сделок происходит за наличные. Зато он зависит от мировых цен на нефть и многих других факторов.
Надо отметить, что главная опасность для латвийского рынка даже не в конечности любого спроса. Опасность в изменении стоимости денег на мировых рынках. Если в 2000 году, когда наша ипотека набирала обороты, ставка рефинансирования федеральных резервов США составляла 1%, то сейчас она увеличилась до 4,5%, и это не предел. Цена денег растет, и латвийские банки рано или поздно будут вынуждены увеличить процентную ставку по кредитам. Кстати, эта возможность прописывается в ипотечных договорах с клиентами. Мало кто из заемщиков догадывается, что через пару лет их аннуитетный платеж может вырасти вдвое. Большая часть риэлтеров и, конечно, банкиров не заинтересована в информировании клиентов по этому вопросу. И сегодня LANIDA взывает к профессиональной этике коллег. Мы считаем, что необходимо предупреждать граждан о возможном подорожании кредита, это и есть социальная ответственность бизнеса.
