В стремлении к краткости, убедительности и образности рекламных слоганов их авторы старательно обходят подробности, вроде дополнительных расходов. Между тем заемщику банка предстоит оплачивать эти «надбавки», которые могут составить довольно внушительную сумму. Размеры платы за страховку и обслуживание счета, возможность прописки родственников в купленной по ипотеке квартире – в данных вопросах желательно разобраться заранее и все тщательно просчитать, прежде чем решиться на такой основательный шаг, как приобретение жилья в кредит.

Белый и серый

Хорошо, если потенциальный заемщик имеет солидную зарплату и может ее подтвердить официальной справкой по форме 2НДФЛ. Но реалии жизни таковы, что пока еще достаточно большая часть населения, причем именно та, которая более всего нуждается в улучшении жилищных условий, получает «серые» доходы, то есть не облагаемые налогами, которые официальной справкой подтвердить невозможно. Банки в данной ситуации выходят из положения как могут. Есть кредитные организации, которые принципиально придерживаются строгих правил и рассматривают только официальные доходы, как, например, Сбербанк. Справедливости ради надо отметить, что на объемы выдаваемых ими займов это не влияет – банк остается одним из лидеров жилищного кредитования в России. Однако большинство финансовых структур пришло к выводу, что необходимо принимать во внимание и «серые» доходы потенциального клиента. Тем не менее справка 2НДФЛ необходима в любом случае – как официальное доказательство наличия у заемщика работы. Кроме того, подтвердить свой доход можно справкой по форме банка или организации, в которой работает потенциальный заемщик, за подписью руководства либо с его устным подтверждением. Но что делать, если предприятие отказывается? Случай – нередкий на практике, так как многие руководители попросту боятся обнародовать оклады работников, несмотря на заверения банкиров о неразглашении подобных сведений. До недавнего времени на этом дело и завершалось – клиент уходил несолоно хлебавши. Но сейчас в ряде банков, по словам директора ипотечного департамента банка «КИТ Финанс» Михаила Лазаренко, гражданин может предоставить данные о доходе в заявлениидекларации. При этом, естественно, банки подстраховываются: проводится анализ регионального рынка труда и маркетинговые исследования получаемых доходов на этой должности в данной сфере деятельности. «По этим сведениям и делается соответствующий вывод о возможности получения заемщиком дохода в размере, заявленном в анкете», – подчеркивает управляющий петербургским филиалом Абсолют Банка Вадим Осипов.

При доходе от предпринимательской деятельности требуются данные бухгалтерской отчетности. Главное для банка – знать, насколько человек платежеспособен и какие средства для выплаты кредита он имеет в действительности. Единственное, что реально может ущемить интересы обладателя серых доходов, – более высокая процентная ставка по кредиту. Не во всех, но во многих банках существует тенденция к ее увеличению при неподтвержденных доходах на 0,5–1% от суммы кредита.

Угроза отказа

Итак, в большинстве случаев заемщик может не волноваться, что причиной отказа послужит «серый» доход. Не требуется и документального подтверждения (выписки со счетов и пр.) данных, откуда у заемщика деньги на первоначальный взнос. У клиента могут быть накопления, выручка от продажи комнаты или другого имущества, наследство наконец. В основном, банку важно, чтобы средства на первый взнос не были заемными. Когда в одном банке берут кредит на квартиру, а в другом – на первый взнос, нагрузка на семейный бюджет становится рискованной и клиент может не справиться с обязательствами.

Как правило, не является основанием для отказа в кредите и неполнота семьи, когда, например, мать воспитывает детей в одиночку. Главное, чтобы ее доход позволял не только выплачивать долг, но и иметь в остатке необходимую сумму для проживания. На погашение кредита, по словам главы представительства Городского ипотечного банка в Петербурге Игоря Жигунова, должно уходить не более 40–45% семейного дохода в месяц. Поэтому, считает он, для получения ипотечного кредита совокупный доход среднестатистической семьи должен составлять не менее $600–700, или порядка 18–20 тыс. рублей в месяц.

В каких же случаях заемщик может реально опасаться отказа в выдаче кредита?

В связи с процессом упрощения ипотечных процедур, по словам управляющего петербургским филиалом Абсолют Банка Вадима Осипова, банки подходят к рассмотрению кредитной заявки клиента достаточно лояльно и решение об отказе принимается только в случае выявления особо веских причин. Маленький доход, недостаточный стаж либо большие перерывы в нем, частая смена места работы, отрицательная кредитная история, отказ страховой компании взять на себя ответственность за жизнь и трудоспособность потенциального заемщика, недостоверность предоставленной клиентом информации – наиболее вероятные и частые причины для такого отказа. Инспектор банка или ипотечный брокер информирует об этих нюансах при подаче заявления в кредитный комитет. Когда все документы уже сданы, предупреждает исполнительный директор Центра жилищного кредитования агентства недвижимости «Адвекс» Ирина Забродина, причины отказа банк, как правило, не объясняет.

Гражданский муж – уже не препятствие

Отсутствие официальной регистрации существующего брака уже не является препятствием для получения кредита. Родители, дальние родственники и даже посторонние люди также могут выступать в качестве созаемщиков. Например, ипотечные программы «КИТ Финанс» предполагают привлечение до пяти созаемщиков, которые не обязательно должны быть родственниками клиента. По новым стандартам АИЖК, созаемщиком может выступать лицо как состоящее в родственных отношениях с основным заемщиком (супруг), так и не состоящее (например гражданский супруг). Однако надо учитывать, что в последнем случае ипотечная квартира будет приобретаться в долевую (а не совместную, как у супругов) собственность созаемщиков, которые также будут являться и залогодателями. Видимо, изза подобных юридических тонкостей такие крупные финансовые структуры, как Городской ипотечный банк или банк «ДельтаКредит», придерживаются пока классического подхода и учитывают в качестве созаемщика только законных супругов.

В связи с расширением круга созаемщиков по ипотеке у большинства потенциальных клиентов возникает закономерный вопрос: кого можно прописать в купленной квартире? Заемщик должен сообщить в банк, кто намеревается проживать и быть зарегистрированным в приобретаемой за счет ипотечного кредита квартире до момента подписания договора купли­продажи, отмечает юрисконсульт банка «Александровский» Мария Омарова. После подписания данного договора каждый случай регистрации в квартире клиент согласовывает с кредитным учреждением. В основном, банки идут навстречу желаниям клиента. Но не стоит забывать о том, что, подписывая кредитный договор, заемщик тем самым предоставляет банку право запрашивать из районных паспортно­визовых служб сведения о лицах, зарегистрированных в ипотечной квартире. А их регистрация без разрешения кредитора позволяет банку требовать полного досрочного погашения кредита заемщиком.

Что почем на рынке ипотеки

Потенциальный клиент, прикидывая, сколько он может потратить на первоначальный взнос, иногда и не представляет, что дополнительные выплаты могут составить значительную сумму. Их при оформлении кредита не избежать, поэтому лучше заранее знать, что тебе предстоит.

Довольно сложно привести точный размер затрат при ипотеке, потому что условия отличаются в разных банках и для разных клиентов. Но в среднем заемщик оплачивает: не менее 1 тыс. рублей за рассмотрение заявленияанкеты, около 3–6 тыс. рублей – за оформление документов по ипотечной сделке. Такая практика распространена почти во всех банках. Однако многие кредитные учреждения часто проводят акции по временной отмене данных комиссионных сборов. Также заемщик оплачивает услуги оценочной компании (в среднем это составляет 2,5 тыс. руб.), оформляет страховку жизни и здоровья, недвижимости и титула (общая стоимость в среднем 1,5% от суммы кредита). Аренда банковской ячейки на 15 дней обойдется в $20. При обращении к риэлтеру последнему предстоит заплатить 3–4% от суммы сделки. Если клиент решил воспользоваться услугами ипотечного брокера, к названным суммам необходимо прибавить еще около 2% от стоимости всей сделки.Обязательное заверение ипотечного договора у нотариуса уже отменено по закону. Теперь сами банки разрабатывают типовые формы договоров. При этом для заключения договора и его регистрации банку нужно получить от клиента нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора ипотеки или нотариально удостоверенное заявление о том, что залогодатель на момент заключения договора не состоит в браке. Так что к нотариусу все­таки придется идти. Нотариальное заверение ипотечного договора стоит 6–7,5 тыс. рублей.

В каждом банке в обязательном порядке проводится аккредитация оценочных и страховых компаний. Имеется целый ряд требований по соответствию форм отчета международным стандартам, финансовой состоятельности фирмы, сроку работы на рынке, профессионализму. Потенциальный клиент может выбрать из числа только тех компаний, которые аккредитованы в том банке, где он собирается получать кредит. Никакой самодеятельности в этом случае от заемщика не потерпят.

Лучше быть здоровым и богатым

При оформлении ипотечной сделки самая большая часть единовременных выплат приходится на страхование. При ипотеке на вторичном рынке, как отмечает директор Центра страхования титула страховой компании «Русский мир» Евгений Ярыгин, банки, как правило, требуют страховать личные риски, связанные с жизнью и трудоспособностью заемщика, риск гибели и разрушения приобретаемой квартиры как предмета залога, утраты права собственности по исковым требованиям третьих лиц. Договор обычно заключается на срок кредита с ежегодной пролонгацией.

На первичном рынке дело несколько осложняется. На этапе строительства банки обычно требуют застраховать финансовые риски. По словам начальника отдела страхования имущества петербургского филиала страховой компании «Спасские ворота» Татьяны Гитиной, для этого составляется отдельный договор страхования участника долевого строительства, по которому выплачивается примерно 3–4% от суммы этого договора. Кроме того, заключается комплексный договор страхования. На первом этапе которого страхуется жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика (0,4 %от суммы договора). Когда клиент получает квартиру по акту приемапередачи, к страховке жизни, здоровья и трудоспособности приплюсовывается страхование квартиры как предмета залога (еще 0,3%). Право собственности не страхуется, поскольку претендентов не имеется.

При составлении договора, говорит директор Центра страхования титула страховой компании «Русский мир» Евгений Ярыгин, клиент в анкете должен указать сведения о состоянии своего здоровья. Компании страхуют, как правило, только при отсутствии определенных заболеваний: онкологических, венерических, СПИДа, психоневрологических. Если заемщик скрыл такую информацию, а при наступлении страхового случая страховые агенты находят ее в соответствующих медицинских документах, компания имеет право отказать в выплате. Страховой процент также зависит и от возраста: чем старше заемщик, тем выше может быть страховой тариф. Например, в компании «Спасские ворота» стандартные страховые тарифы касаются заемщиков от 18 до 60 лет. Если на момент погашения кредита клиенту больше шестидесяти, начинает действовать более высокий страховой тариф.

При наступлении страхового случая возмещение в размере ссудной задолженности заемщика выплачивается банку, а разница между страховой суммой и тем, что выплачено банку, отдается заемщику или его наследникам.

Платежи и ставки

Еще в процессе выбора банка и ипотечной программы необходимо пройти небольшой «ликбез» и усвоить разницу между некоторыми видами платежей и ставок. Воспользовавшись этими знаниями, заемщик сможет более четко ориентироваться в финансовом мире и выбрать наиболее подходящие условия ипотечного кредитования.

Существует несколько видов платежей по кредиту, но наиболее распространенными являются аннуитетные, то есть равные, платежи на время всего срока кредита. Часть платежа, состоящая из процентов, уменьшается в процессе выплаты долга, а часть, составляющая основное тело кредита, увеличивается. Однако общая сумма ежемесячных выплат остается неизменной, что позволяет планировать семейный бюджет на перспективу. Гораздо реже используются дифференцированные платежи. Основной долг делится на равное количество частей и каждый месяц погашается. Также каждый месяц погашаются и проценты, начисляемые на остаток долга. Но в этом случае, по словам Игоря Жигунова, у клиента получаются очень большие платежи в первый год и есть реальная опасность, что начнутся проблемы с погашением уже на третий месяц. В теории существует еще и шаровый платеж, когда погашаются только проценты, а основной долг – в конце срока. Но на практике такой метод почти не используется – слишком велики риски. Каждый банк предлагает определенный вид платежа, который и вынужден использовать клиент.

Ставки по ипотечному кредиту бывают фиксированные и плавающие. Фиксированная ставка не изменяется в течение всего срока кредита. Плавающая – зависит от индикативных ставок (LIBOR, MosPrime), которые постоянно меняются. Останавливая свой выбор на плавающей ставке, клиент должен понимать динамику ее изменения. Пример – показатель LIBOR: два года назад он был порядка 1,2% и клиенты (российские заемщики) пользовались кредитом на жилье примерно под 12% (10,5% годовых + 1,2%). Сейчас LIBOR более 5% и растет, таким образом, реальная ставка по кредиту теперь получается более 16% годовых в валюте. Поэтому, как считает Игорь Жигунов, при заключении кредитного договора на длительный срок, от 5 лет и больше, вероятно, лучше брать кредит с фиксированной ставкой, которая не будет зависеть ни от уровня инфляции, ни от каких­либо других показателей.

В долларах или рублях?

Пожалуй, еще несколько лет назад такой вопрос не возникал. Немногие банки, рискнувшие вывести на рынок первые ипотечные программы, предлагали кредиты исключительно в долларах США. Сейчас, в условиях укрепления российской валюты, рублевые кредиты заняли полноправное место в кредитной линейке банков, однако с более высокой процентной ставкой: в рублях она составляет – 13–16% годовых, в долларах – 10–12%.

В какой валюте, кому, где и когда удобнее брать ипотечные кредиты? Как полагает Вадим Осипов, это зависит от многих факторов: региона проживания заемщика, валюты, в которой он получает зарплату и др. За пределами Москвы и Петербурга большей популярностью пользуются рублевые кредиты, так как цены на недвижимость выражены в рублях и доходы населения, в основном, не привязаны к индексу валют. Заемщики из обеих столиц предпочитают брать кредиты в долларах, так как цены на недвижимость здесь также выражены в американской валюте. При сложившейся в последнее время тенденции постепенного снижения курса доллара, отмечает Мария Омарова, кредит в американской валюте является более выгодным, однако многое зависит от того, на какие цели пойдут заемные средства. Если на приобретение недвижимости, то преимущество имеет долларовый кредит. Но с другой стороны, в этом случае заемщик вносит ежемесячные платежи также в долларах, не имея возможности спрогнозировать курс этой валюты на протяжении всего периода погашения кредита. Получается некая финансовая рулетка. Если курс будет расти, то кредит станет крайне убыточным для заемщика, а если понижаться – финансовая привлекательность такого вида кредита вырастет.

В любом случае, подчеркивает Михаил Лазаренко, это личный выбор клиента: в какой валюте получать и погашать кредит. А выбрать наиболее оптимальную программу, подготовиться и провести ипотечную сделку помогут специалисты банка или ипотечные брокеры.

 

Текст: Виктория Лепихова