Тяга к качественной загородной недвижимости связана прежде всего с изменением потребностей. Все больше городских жителей мечтают перебраться ближе к природе на постоянное место жительства. Но стоимость соответствующего этим целям жилья, оснащенного всеми необходимыми коммуникациями, на порядок выше цены на самую дорогую дачу. А спрос на услуги, помогающие приобрести загородный коттедж, например по ипотеке, пока превышает их предложение. Однако участники финансового рынка уже переходят в наступление.
Определимся с терминами
Английское слово «коттедж» приобрело множество разночтений при его материализации на почве российской действительности. Согласно энциклопедическим данным с конца XIII века коттеджем называли небольшой дом, жилище в деревнях и поселках, которое строили крестьяне для своих семей. В современной Европе дорогостоящим эквивалентом коттеджа является вилла. Кроме того, англичане коттеджем называют небольшое отдельное строение, расположенное среди сельскохозяйственных угодий или в лесу, с прилегающим участком земли. В основном, такие дома расположены на территориях с привлекательным природным ландшафтом и благоприятной экологической средой. Коттеджный поселок – упорядоченное поселение, имеющее единое инженерное обеспечение.
В Ленинградской области большая их часть находится на землях индивидуального жилищного строительства (ИЖС) с уже оформленным правом собственности. Однако по классификации поселков и коттеждей в них существуют серьезные разночтения. Многие из риэлтеров и застройщиков относят к наиболее дешевым вариантам коттеджей объекты малоэтажной застройки, так называемые таунхаузы –
дома в дватри этажа, сблокированные из двух или нескольких секций, с отдельным входом в каждой. Но в восприятии обычного покупателя загородной недвижимости коттедж – это отдельный дом не менее двух этажей для круглогодичного проживания, с прилегающим к нему участком земли, обеспеченный всей необходимой инженерией. Расположение в поселке или на отшибе – зависит уже от вкуса
клиента.
От перестановки мест сумма изменяется
Основными районами коттеджной застройки генеральный директор СанктПетербургского отделения компании «МИЭЛЬНедвижимость» Мария Сорокина называет Курортный, Всеволожский, Выборгский, Приозерский. Бесспорным лидером среди них выступает Курортный. Помимо близости к городу (50 км), природных красот и приличной экологии на статус влияет психологический фактор: с дореволюционных времен это место славилось как пристанище творческой интеллигенции – поэтов, писателей, художников. В советские времена здесь любила отдыхать партийная номенклатура. Неудивительно, что в сознании новых русских, то есть людей, которые первыми могли потратить большие деньги на загородное строительство, район фигурирует как наиболее привлекательный вариант для проживания. Цена за сотку земли колеблется от $10 до 35 тыс. Не так редки и более дорогие варианты. «На ценообразование влияет и дефицит ликвидных земель, например в Курортном районе, где почти не осталось свободных участков, – говорит руководитель отдела оценки и аналитики ГК «Бекар» Игорь Лучков. – Во Всеволожском районе – наибольшее количество коттеджных поселков, что связано прежде всего с обширностью территории и удобством оформления участков в собственность». Дома здесь возводят в основном на землях ИЖС, а это наиболее приемлемый вариант для строительства коттеджей. Цена за сотку варьируется от $3,5 тыс. до $10 тыс. В Выборгском районе, в зависимости от объекта, диапазон цен от $2,5 тыс. до $5–6 тыс. В тех же пределах держатся цены в Приозерском районе. Несмотря на отдаленность от города, район весьма популярен благодаря уникальной природе и благоприятной экологической обстановке. Места вокруг Вуоксы или Коробицыно пользуются высоким спросом.
Участки южного направления исторически уступали в цене, так как с обывательской точки зрения считались не такими привлекательными. На юге от Петербурга находится аэропорт, Ленинградская АЭС, полигон отходов «Красный бор». Но в последнее время популярность южных земель заметно повышается. Особенно это заметно, по данным аналитиков ГК «Бекар», в направлениях Ломоносовского, Петродворцового, Гатчинского районов, что связано и с тем, что цены «зашкаливают» в элитных местах, и со множеством других факторов. Например, восстановление Константиновского дворца в статусе Дворца Конгрессов и резиденции главы государства сказалось на земельном ценообразовании. В Стрельне стоимость сотки земли может доходить до $ 20 тыс. В Гатчинском районе цена земельных участков под коттеджи составляет в среднем около $1–2 тыс. за сотку. Покупательский спрос (соответственно и стоимость земли) определяется районом (престижность и окружающая среда) и удаленностью от города. Коттедж «в чистом поле», как отмечает директор департамента загородной недвижимости агентства недвижимости «Адвекс» Ольга Астахова, заведомо проигрывает дому в лесу, у озера. Кроме того, для желающих жить на природе, а работать в городе, гораздо важнее, чтобы объект находился в 50, а не в 80–100 км от города. И, по мнению гжи Астаховой, если человек задумал купить коттедж в определенном месте, его не остановит стоимость объекта. А уже далее начинаются частности: выбор самого коттеджа и поселка для проживания.
Спрос и предложение
«На данный момент в Ленинградской области насчитывается более семидесяти коттеджных поселков», – добавляет Игорь Лучков. Некоторые поселки должны быть выведены на рынок в ближайшее время, другие пока существуют только в проекте. Наибольшее количество коттеджных «поселений» находится во Всеволожском районе. За ним следуют Выборгский и Приозерский. С классификацией поселков, как и с ценами на коттеджи в них, – достаточно большой разброс. Прежде всего застройщики ориентируются на бизнескласс и элиту. В структуре предложений они занимают соответственно, по данным агентства недвижимости «Бекар», 72% и 20%. Обойденным пока остается экономкласс, хотя спрос на коттеджи нижнего ценового сегмента ($100–200 тыс.) растет с каждым годом и значительно превышает предложение, по мнению Ольги Астаховой. Класс «премиум» так же, как и «эконом», составляет 4%. Это объясняется крайней дороговизной: от $900 тыс. за коттедж в «Горках СПб» до $1–5 млн в жилом комплексе «Северный Версаль», где фактически предлагаются не коттеджи, а «штучные» особняки особого архитектурного стиля. Спрос на такие объекты имеется, но небольшой, тут скорее предложений больше, чем есть на то необходимость.
Из крупных проектов нижней ценовой категории, к примеру, можно назвать «Борисово2» (ООО «Жилой комплекс «Борисово») и «Малый Петербург» (ООО «Империал»). Цена на коттеджи – от $65 до 240 тыс., «НойдорфСтрельна» (АТР «НойдорфСтрельна») и «Константиновское» (холдинг «Союз», брэнд «Европейские предместья»), где цена за кв. м составляет около тысячи с небольшим в долларовом эквиваленте.
Соответственно, от класса зависит и начинка коттеджей. «Премиумкласс» и «элитный» отличаются исключительно привлекательным месторасположением, наличием собственных спортивных, развлекательных объектов, социальной инфраструктуры (магазинов, кафе и т. д.). Для «бизнескласса» характерна повышенная комфортность жилья и изобилие прочей инфраструктуры, поселок располагается в достаточно приличном месте (но не уникальном с точки зрения природных ландшафтов), а коттеджи не блистают особым архитектурным изыском. Экономкласс обеспечен необходимой инженерией – электричеством, водой и пр., имеются нормальные подъездные дороги. Обычно именно поселки «экономкласса» включают в себя таунхаузы, хотя встречаются подобные вкрапления и в дорогостоящих коттеджных объединениях.
Загород в кредит
В данный момент найдется не так уж много людей, готовых выложить единовременно крупную сумму для приобретения коттеджа. Низкая платежеспособность граждан, по словам главы представительства Городского ипотечного банка в Петербурге Игоря Жигунова, создает проблемы реализации таких домов, и альтернативой в этом случае могли бы стать банковские кредиты. На сегодняшний день программы ипотечного кредитования загородной недвижимости в Петербурге предлагают около десяти банков. Существуют два варианта ее продажи через ипотеку, отмечает директор департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев. В первом случае продает застройщик как юридическое лицо, во втором – дом продает частное лицо. Если продажа происходит через застройщика, банк может рассчитаться с застройщиком по безналичному расчету, если это устроит строительную компанию. Чаще всего строительнокредитное взаимодействие включает постоянные связи: застройщик сотрудничает с определенным банком, что ограничивает диапазон выбора для клиента. Он может пойти только в тот банк, с которым есть договоренность у застройщика.
В случае, когда продает частное лицо, основная сложность состоит в большом объеме документации, которую надо собрать и на дом, и на участок. Соотношение сделок с частными и юридическими лицами, по данным АН «Бекар», примерно 50/50.
Услуги агентства недвижимости заключаются в помощи выбора подходящего объекта, сбора документов на землю, а также – в сопровождении сделки. Одна из главных проблем, с которой сталкиваются и клиенты, и потенциальные кредиторы – оценка загородной недвижимости. Каждый объект индивидуален в отличие от рынка типовых городских квартир, подчеркивает Игорь Жигунов. Рынок только начинает складываться, и суммы, которые называются при оценке одного и того же объекта и земельного участка, могут различаться на несколько десятков, а то и сотен тысяч долларов. Дополнительные трудности связаны с подтверждением прав на землю.
В настоящее время, благодаря корректировке законодательства в части регистрации прав на земельные участки и объекты незавершенного строительства на них, стало возможным оформление таковых в более простой форме при покупке с помощью кредита.
То есть при передаче земли в залог к банку переходит в залог и «незавершенка» на нем.
Для облегчения «страданий» потенциального клиента на рынок выводятся совместные программы, например банков и агентств недвижимости. Одним из пионеров данного направления на местном рынке является сотрудничество Абсолют Банка и СанктПетербургского отделения компании «МИЭЛЬНедвижимость», построенное по принципу «одного окна». Трудно оспорить факт, что такие программы достаточно удобны для клиента, который, обратившись в агентство, ставит в известность о желании приобрести загородную недвижимость по ипотеке. Всем остальным – сбором документов на выдачу кредита, андеррайтингом, поиском подходящего объекта и подготовкой сделки занимается агентство недвижимости.
Залоговые проблемы поселков
| |
В основном все же банки кредитуют покупку уже готовой загородной недвижимости с участком, оформленным в собственность либо на правах аренды, если срок ее заканчивается более чем через год после окончательной выплаты кредита. Причем до недавнего времени изза высоких рисков, связанных с трудностями в оценке и оформлении, практиковалась выдача кредита под залог имеющейся недвижимости. Но такая практика себя не особо оправдала, так как количество граждан, имеющих дорогостоящую недвижимость, которую можно заложить, весьма ограничено. Сейчас спектр предложений по кредитованию на «загород» значительно увеличен. Согласно разным программам в залог может идти и приобретаемый коттедж, и земельный участок с недостроем, если он уже оформлен в собственность. Единственное, чем банки неизменно «подстраховываются», – это более высокие проценты по кредитованию загородной недвижимости, которые на 2–3% выше в целом, чем для города, и на 1–2% выше для недостроя, чем для готового коттеджа.
Однако с покупкой в кредит строящегося жилья в коттеджных поселках существуют определенные проблемы. «Мы активно развиваем все направления кредитования загородной недвижимости, – говорит управляющий петербургским филиалом Абсолют Банка Вадим Осипов. – Но оформление ипотеки на строящиеся объекты связано с рядом сложностей в оформлении прав землевладения. Ипотека на этапе строительства вынуждает банк проводить дополнительный аудит как застройщика, так и заемщика. Поскольку право владения землей приобретается уже после покупки дома, для банка и его клиента существует ряд рисков промежуточного этапа. В частности, когда клиент, уже получивший кредит в банке, становится собственником коттеджа на не принадлежащей ему земле. По сути дела, банк должен принять риски застройщика на себя и быть уверенным, что предмет залога будет существовать после окончания строительства. Поэтому приобретение готового коттеджа проще по процедуре, и риски в этом виде кредитования сведены к минимуму». Руководитель представительства Национальной ипотечной компании в Петербурге (НРБ) Наталья Бочек отмечает, что «кредитование застройщиков коттеджных поселков несет в себе высокие риски, связанные со строительством и реализацией объекта. Следует также учитывать, что предоставить ликвидное имущество в залог зачастую могут только крупные компании».
Но, например, в Московской области тот же Абсолют Банк, Городской ипотечный или Национальный резервный банк выступают инвесторами достаточно крупных строительных объектов на рынке загородной недвижимости. В Петербурге пока такая практика не сложилась. «Дело осложняется оформлением прав на землю, – поясняет Мария Сорокина. – У большинства петербургских застройщиков, возводящих объекты в Ленобласти, земля не поделена на лоты (то есть отдельные участки под каждый коттедж). В результате клиенту, который желает взять кредит на строительство коттеджа в поселке, могут отказать в его получении, так как он не может оформить залог на земельный участок». Компания «МИЭЛЬНедвижимость», разрабатывая схему с Городским ипотечным банком, выступила инициатором проведения в апреле круглого стола, призванного решить проблемы взаимодействия застройщиков, банков и местных властей.
Пока выход у банков в кредитовании «загородной первички» – брать в залог право требования. А потенциальные клиенты, по словам Ольги Астаховой, по возможности пытаются договориться напрямую с застройщиком и покупать коттедж не по кредиту, а в рассрочку.
Тем не менее кредитные организации намерены расширять спектр программ на кредитование загородного жилья в самых разнообразных вариантах, рассматривая его как перспективное направление. Затраты банка, по мнению участников рынка, в этом виде ипотеки всетаки ниже, чем при кредитовании городского жилья: оформление одного большого по сумме кредита на загородное жилье выгоднее для кредитной организации, чем несколько кредитов на городские квартиры, составляющих, в конечном итоге, ту же сумму. Кроме того, заемщик, как правило, состоятелен, со стабильным доходом и хорошей кредитной историей. По мере застройки коттеджных поселков с качественной инфраструктурой и упрощения схем, связанных с оформлением прав на землю, спрос на данную банковскую услугу будет расти быстрыми темпами.
