Справка 2-НДФЛ осталась жить, но роль теперь она играет вспомогательную. Банкирам – доказывает, что заемщик не безработный. Самому заемщику – позволяет подсчитать количество лет, в течение которых государство будет возвращать ему подоходный налог, удержанный с официальной зарплаты. Всего таким образом можно вернуть 130 тыс. рублей плюс 13% от всех уплаченных по ипотечному кредиту процентов. На новую машину не хватит, а вот на не очень подержанные «Жигули» вполне. Игра стоит свеч.

Отмена пятилетки

Эта льгота называется «имущественный налоговый вычет». Налоговым кодексом (ст. 220) установлено, что при покупке или продаже недвижимости вы можете возвратить налог либо уменьшить налогооблагаемую базу – другими словами, ту сумму, на которую вам начисляют налог.

Сначала рассмотрим ситуацию с точки зрения продавца недвижимого имущества. Казалось бы, раз речь об ипотеке, то его точка зрения интересует нас в последнюю очередь. Не тут­то было. Во­первых, ипотечный заемщик далеко не всегда берет кредит на свою первую в жизни квартиру. А значит, предыдущую – меньшей площади или просто некомфортабельную – он продает, чтобы иметь деньги на первоначальный взнос. Или, что скорее всего, сначала под залог старой квартиры берет один кредит, потом использует его в качестве начального платежа, получает другой кредит, покупает новую квартиру и затем уже продает старую.

Во­вторых, продавец такой же полноправный участник сделки с привлечением средств ипотечного кредита, как и покупатель. И если ему, продавцу, по какой бы то ни было причине связываться с ипотекой невыгодно, голой идеей о приоритетном национальном проекте его не удержишь. Какая же может быть причина?

Принципиальное значение имеет срок. При продаже квартиры, которая находилась в его собственности более трех лет, налогоплательщик имеет право на налоговый вычет в той самой сумме, за которую ему удалось свою недвижимость реализовать, то есть не платит с этой суммы подоходный налог. А вот если он стал владельцем сравнительно недавно, и до трех лет еще ждать и ждать, то налоговая льгота распространяется лишь на сумму в 1 млн рублей. И если, например, квартира продана за 2 млн, то один миллион как бы не считается, а со второго извольте заплатить подоходный налог – 13%, или 130 тыс. рублей.

Трехлетний период собственничества установлен сравнительно недавно – с 1 января 2005 года вступил в силу ФЗ112 от 20 августа 2004 года «О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». До этого срок нахождения жилого помещения в собственности налогоплательщика, после которого имущественный вычет предоставляется в полном объеме средств, полученных от его продажи, составлял пять лет.

Миллион с процентами

Взгляд с другой колокольни – на ней сидит покупатель жилого дома или квартиры.

Та же 220-я статья Налогового кодекса преду­сматривает право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 1 млн рублей. И помимо этого – в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации, в размере фактически произведенных расходов. Это значит, что налогоплательщику возвращается налог на доходы физических лиц, оплаченный в бюджет, равный 13% от вышеуказанных сумм. Повторное предоставление вычета не допускается.

При приобретении имущества в общую долевую собственность размер имущественного вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности. Если квартира оформлена в общую совместную собственность, то вычет распределяется в соответствии с письменным заявлением супругов. Они могут поделить его между собой, но лучше одному из супругов отказаться от получения вычета, чтобы в дальнейшем иметь возможность воспользоваться данной льготой при приобретении другой квартиры.

Если за текущий год, в котором приобрели жилье, имущественный вычет не может быть использован полностью, его остаток переносится на последующие годы до полного использования.

До 1 января 2005 года вычет предоставлялся только в налоговых инспекциях по месту регистрации заемщика, по окончании календарного года, на основании следующих документов: подлинник и копия документов на приобретенную квартиру (договор купли­-продажи, свидетельство о праве собственности); подлинник и копия платежных документов, подтверждающие оплату квартиры (расписки продавца, выписки из банка); справка от кредитора о выплаченных за прошедший год процентах по ипотечному кредиту; форма 2НДФЛ с работы за прошедший календарный год, подтверждающая факт начисления и уплаты налога на доходы с заработной платы; декларация 3НДФЛ; заявление на отказ супруга от получения вычета (в случае приобретения квартиры в общую совмест­ную собственность); заявление на предоставление имущественного вычета.

Теперь стало возможным получение вычета не только в налоговой инспекции, но и через бухгалтерию предприятия. Для этого необходимо представить в бухгалтерию работодателя уведомление из налоговой инспекции о размере имущественного вычета. Чтобы его получить, нужны: письмен­ное заявление; пакет документов, указанных выше, за исключением справки 2НДФЛ и декларации 3НДФЛ; копия паспорта и реквизиты предприятия.

Срок рассмотрения документов налоговой инспекцией – один месяц. Затем следует предъявить уведомление в бухгалтерию по месту работы. После того как будет произведен перерасчет налога на доходы с заработной платы, заемщику вернут удержанный в текущем году налог, а впоследствии не будут его удерживать в пределах предоставляемого вычета, указанного в уведомлении.

Уведомление предъявляется только одному работодателю и действует до 1 января года, следующего за годом его выдачи. Поэтому если вы получаете доход из нескольких источников или поменяли работу, то с вас будут удерживать налог, и вернуть его вы сможете только по окончании календарного года в налоговой инспекции.

Данный порядок подробно разъяснен в информационных сообщениях Федеральной налоговой службы от 18 марта и 6 апреля 2005 года.

Если, наряду с приобретением квартиры, заемщик продавал свое жилье, то он должен до 30 апреля следующего года продекларировать полученный доход в налоговой инспекции путем заполнения формы 3НДФЛ.

Законы вычитания

Теперь попытаемся всю эту канцелярщину перевести на простой и понятный человеческий язык. Для этого лучше всего прибегнуть к условным примерам со вполне конкретными цифрами.

Итак, заемщик приобрел квартиру стоимостью 900 тыс. рублей с использованием ипотечного кредита в 2004 году (сейчас за такие деньги не купить даже однокомнатной квартиры на первом этаже где­нибудь в Красном Селе).

Сумма процентов по ипотечному кредиту за 2004 год составила, допустим, 10 тыс. рублей.

Заработная плата согласно справке 2НДФЛ за 2004 год составила 300 тыс. рублей, удержанный работодателем налог, соответственно, – 39 тыс. рублей. Иных доходов заемщик не имел. За период с 2001 по 2004 год имущественный вычет не предоставлялся.

На что может рассчитывать заемщик?

Ему полагается имущественный вычет в размере: 900 тыс. рублей (сумма фактически произведенных расходов) + 10 тыс. рублей (сумма оплаченных процентов по кредиту без ограничений). Итого 910 тыс. рублей. Извлекаем из этой цифры 13% и получаем 118,3 тыс. рублей – настоящую сумму, которую государство могло возвратить гражданину в виде премии за решение жилищного вопроса, если бы его официальный заработок соответствовал этим цифрам.

Однако, как мы помним, в 2004 году он заплатил в бюджет только 39 тыс. рублей. И в 2005м ему именно столько и вернут. Остаток имущественного вычета (610 тыс. рублей) – переходят на 2005 год, о чем налоговая инспекция выдаст уведомление для работодателя заемщика.

При этом в 2006 году к данной цифре добавится имущественный вычет с процентов по кредиту, уплаченных за 2005 год, и общая сумма найдет свое отражение в следующем уведомлении.

Законы вычитания – 2

От простого – к сложному. Вот тот самый случай, когда ипотечный заемщик в течение одного календарного года побывал поочередно сначала в шкуре продавца, а потом – покупателя.

На дворе год 2006й, и наш заемщик с помощью самого современного средства (ипотечного кредита) приобрел квартиру стоимостью 1 500 тыс. рублей. Сумма процентов, «белая» зарплата, а также налог – те же, что и в первом примере. Но для первоначального взноса по кредиту заемщик продал квартиру, которую приватизировал в 2004 году, за 1 100 тыс. рублей (если и продешевил, то не слишком).

Расчет имущественного вычета предполагает постановку пьесы протяженностью в несколько актов.

Картина первая, с претензией. Стоимость приобретаемой квартиры превышает максимально возможный 1 млн рублей – на 100 тыс. (13 тыс. «чистыми») пропадают. Итого, включая 10 тыс. оплаченных кредитных процентов, 1 010 тыс. рублей. Вспоминаем про 13%, получаем 131,3 тыс. рублей – сумму, на возврат которой хочет претендовать заемщик.

Картина вторая, ответная. Но не стоит забывать о том, что заемщик должен заплатить в бюджет за проданную им квартиру другой налог. Собственником недвижимости он был менее трех лет, и максимальный вычет, на который он имеет право как продавец, – 1 млн рублей. Квартира была продана дороже, а значит, 13 тыс. рублей надо «заплатить и спать спокойно». На эту сумму уменьшается и государственный «откат»: 131,3 тыс. минус 13 тыс. равно 118,3 тыс. рублей.

Картина третья, знакомая. Далее все как в примере № 1. Получите назад свои 39 тыс., а остаток в размере 610 тыс. рублей (1 010 тыс. минус 100 тыс. минус 300 тыс.) отправляется ждать окончания 2006 года.

Правда жизни

Конечно, весь мир – театр и так далее, но и приведенные математические выкладки не дают полного представления о том, что такое имущественный налоговый вычет и как за него бороться.

Налоговый кодекс предусматривает, что имущест­венный вычет не применяется в случаях, если оплата расходов на строительство или приобретение жилья производится за счет средств работодателей или иных лиц. Первое время налоговые инспекции неверно трактовали данный пункт и не предоставляли налоговый вычет на сумму кредитных средств. Это называется «спутать Божий дар с яичницей». Кредитный договор четко говорит, что выделенные банком средства становятся собственными средствами заемщика. Кроме того, ипотечный кредит не является безвозмездным предоставлением денежных сумм, и кредитные средства подлежат возврату. К счастью, с развитием ипотечного кредитования и увеличением количества граждан, желающих воспользоваться данным вычетом, подобные передергивания со стороны налоговых органов встречаются все реже. Вернемся к началу нашего повествования. Продавец, который является собственником квартиры менее трех лет, встречается на каждом шагу. Возможно, он всю жизнь провел на данной жилплощади, а приватизировал только вчера. Или же недавно вступил в права владения, оформив наследство. Квартир стоимостью до 1 млн рублей (около $36 тыс.) в Петербурге нет. Даже и за $40 тыс. однокомнатную практически не найти. Варианты в пределах $42–45 тыс. не залеживаются, покупатель за такие квартиры вносит аванс моментально.

Таким образом, возникает дилемма: или сделать так, чтобы продавцу было хорошо, или значительно сузить область поиска квартиры, ограничив его теми немногими счастливыми случаями, когда собственник лелеет свой статус более трех лет.

Выбрав второй путь, заемщик обрекает себя на продолжительное ожидание, в процессе которого недвижимость, конечно же, продолжает дорожать. Логичнее попытаться приспособиться к требованиям продавца. Он желает указать в договоре купли­продажи стоимость квартиры до 1 млн рублей. Покупатель, использующий ипотечный кредит, в ряде случаев просто не может этого сделать – просто потому, что банк требует показать полную стоимость. В такой ситуации заемщик может компенсировать продавцу его как бы упущенную выгоду. Допустим, квартира стоит 1,5 млн рублей.
С миллиона налоговый вычет вернет государство, а с 500 тыс. – покупатель (13% составят 32,5 тыс. рублей).

Есть банки, которые готовы указывать стоимость квартиры до миллиона, причем на данный момент – совершенно безвозмездно. Раньше за это бралась повышенная плата при выдаче кредита.

Наконец, промежуточный вариант, получивший распространение на практике, связан с почти невинным обманом. Если заемщик берет не максимально возможный объем кредитных средств, у него сохраняется возможность для маневра. Например, в реальности необходим кредит, составляющий 50% стоимости квартиры. Но по банковским документам та же самая сумма кредита будет равняться 80%. Таким образом занижается подлинная цена недвижимости. Кредитное учреждение ничем не рискует, квартира ликвидна. А если у банка процент по кредиту одинаков вне зависимости от величины первого взноса – то ничего не теряет и заемщик. Однако чаще всего ставка дифференцирована, и тогда заемщик вынужден платить более высокий процент по кредиту.

Государство в лице налоговой инспекции, конечно, не спешит расставаться с деньгами. Извест­ны случаи, когда, начав оформлять налоговый вычет весной, заемщик получал деньги на свой банковский счет только в декабре. И с этим просто ничего не поделаешь – таковы реалии нашего времени.

Но чтобы закончить на оптимистической ноте, отметим, что получить налоговый имущественный вычет вполне реально. А поскольку данная льгота является едва ли не единственной ощутимой поддержкой граждан в решении их жилищных проблем – грех ею не воспользоваться.

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Владислав Назаров,

директор СанктПетербургского ипотечного агентства:

– Максимальная величина имущественного налогового вычета для всей территории России равняется 1 млн рублей. И это, на наш взгляд, некорректная постановка вопроса. Ведь если в провинции редко найдешь отдельную квартиру, превышающую данную оценку, то в Петербурге и Москве дешевле миллиона жилья попросту нет. Позиция Агентства по ипотечному жилищному кредитованию заключается в том, что необходимо вводить дифференцированную шкалу – в зависимости от средней стоимости квадратного метра в регионе. По всем остальным позициям действующее налоговое законодательство вполне благоприятно для развития ипотеки.

Юлия Туголукова,

руководитель по ипотечным программам компании «МиэльНедвижимость СанктПетербург»:

– Участники сделки с использованием средств ипотечного кредита далеко не всегда знают о своем праве на налоговый вычет. Чаще всего приходится рассказывать об этом покупателям. Продавцы в большинстве случаев гораздо информированнее. Снижение до трех лет срока нахождения квартиры в собственности – для получения налогового вычета в полном объеме – позитивно повлияло на ситуацию в целом. Но новоявленных собственников все равно очень много. И нередко такой продавец стремится переложить свои будущие расходы на покупателя, который в данной ситуации больше заинтересован в осуществлении сделки.

Евгений Иванов,

начальник отдела ипотеки Юридической фирмы «Экотон»:

– Возвращенный подоходный налог заемщики обычно направляют на досрочное погашение кредита. Расчеты показывают, что льгота уменьшает ставку кредитования на 2%. Заемщикам, которые имеют высокую официальную зарплату, есть смысл реализовать эту возможность. Если же «белый» доход, условно говоря, 500 рублей, то времени и бумаги будет потрачено немало, но всей жизни не хватит, чтобы успеть воспользоваться льготой полностью. Проблемы с продавцами, которым невыгодно указывать в договоре стоимость квартиры свыше 1 млн, сегодня решаемы. Есть банки, которые соглашаются – и даже бесплатно –– на согласование суммы.

 
 
 

Текст: Игорь Воронин