Также новая редакция Федеральной целевой программы «Жилище» содержит такой целевой показатель, как уровень доступности жилья. Формула его расчета строится на отношении стоимости квартиры площадью 54 кв. м к среднему доходу семьи из трех человек. В среднем по России этот показатель, по данным Фонда «Институт экономики города», составляет 4,5 года. Он немногим отличается от аналогичного показателя в европейских странах. По программе «Жилище» этот показатель к 2010 году должен снизиться до 3 лет. То есть реальные доходы должны увеличиваться темпами, опережающими удорожание жилья.
В Северной столице пропорции иные. В 2005 году средняя зарплата петербуржца составила 11,5 тыс. руб. Квадратный метр жилья на первичном рынке в январе 2006 года стоил чуть больше $1 тыс. Предположив, что в семье из трех человек двое работают, а их труд оплачивается не ниже среднего для региона уровня, получаем не слишком обнадеживающий итог. Среднестатистической семье надо собрать доходы более чем за 60 лет.
Понятно, что расчеты очень приблизительны, поскольку принимают во внимание официальные доходы, которые, как известно, существенно отличаются от реальных – в меньшую сторону. О наличии у граждан огромного объема «матрасных» сбережений говорят эксперты финансового рынка и официальная статистика Центробанка, по данным которой прирост средств на счетах физических лиц в прошлом году составил примерно 40% и достиг 2,75 трлн руб., или почти $100 млрд.
И все же при определении уровня доступности жилья не принимать в расчет рост его стоимости было бы нелогично. А ценовая динамика в Первопрестольной удивляет и экспертов, и участников рынка. В Петербурге также заметно активизировался спрос, и строительные компании подняли цены. Как будет развиваться ситуация?
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
 |
Николай Пашков,
начальник отдела маркетинга Корпорации «Петербургская Недвижимость»:
– С осени 2005 года на рынке строящейся недвижимости Петербурга наблюдается активный рост цен. С декабря 2005 года по настоящее время квадратный метр строящейся недвижимости подорожал в среднем на 7%. До конца текущего года рост продолжится и составит не менее 15%. Причем осенняя активизация может даже превысить весеннюю, так что общее удорожание за год вполне способно достигнуть и 25%. Рост цен продиктован прежде всего наметившимся дисбалансом между спросом и предложением. Из-за неблагоприятных условий, возникших на рынке в прошлом году, многие застройщики приняли решение о сокращении адресных программ. В то же время банки активно развивают ипотечное кредитование, стимулирующее спрос. Как результат – рост спроса в течение ближайших полутора лет (пока застройщики вновь не переориентируются на увеличение объемов строительства) не будет обеспечен соответствующим ростом предложения. Пик дисбаланса между спросом и предложением и кульминация роста цен придутся, скорее всего, на 2007 год.
| |
Михаил Бимон,
генеральный директор ООО «Недвижимость. Бизнес. Консалтинг»
– Прогноз развития ситуации на петербургском рынке жилья в 2006 году более чем оптимистичный. Вполне вероятно, что уровень спроса будет сопоставим с ажиотажным 2003 годом. Ожидается достаточно плавный рост стоимости на уровне 1,5–2% в месяц. Осенью темпы удорожания жилья могут возрасти до 3–4% в месяц. Положительная ценовая динамика будет наблюдаться во всех сегментах рынка жилья – от экономкласса до элиты, но наибольшее удорожание придется на жилье среднего класса и выше. Наиболее качественное (естественно, с учетом местоположения) будет дорожать быстрее.
Скорее всего, при отсутствии макроэкономических изменений и сохранении относительно стабильного курса доллара США к концу 2006 года средние цены на жилье составят более $1 400/кв. м на вторичном рынке и $1 200 – на первичном.
Наибольшая угроза стабильному развитию рынка исходит от вероятности искусственного создания нового витка ажиотажного спроса. Причем его генератором, как ни парадоксально, могут стать застройщики, повышающие цены по принципу «все поднимают – и я». Это увеличит вероятность негативных последствий – смещения спроса в наиболее дешевый сегмент, что повлечет за собой очередной период стагнации.
| |
Сергей Бобашев,
начальник информационно-аналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости»:
– Из-за меньшей инертности первичного рынка цены на нем будут расти быстрее. Если «вторичка» продемонстрирует 2% в месяц, то на первичном рынке поведет себя похоже. Увеличение темпов на рынке готового жилья до 3–4% может привести к опережающему удорожанию квадратного метра в новостройках – до 6% в месяц.
Повышающие прогнозы основаны прежде всего на отложенном спросе. С апреля 2004 года до сентября 2005-го покупательская активность была низкой, и за это время потенциальные покупатели увеличили накопления.
До 2007 года обсуждаемое снижение объемов строительства влияния на цены не окажет, проблем можно ждать в 2008-м. У застройщиков есть задел пятен. Кроме того, достаточный объем предложения обеспечат несколько крупных проектов, по которым строительные работы уже начаты. При этом город подготовил крупные массивы под застройку. В случае если строителей не устраивает качество подготовки, думаю, будет достигнут компромисс в вопросе цены на землю.
Активизации спроса можно ждать при условии укрепления рубля, тогда граждане постараются избавиться от валюты.
| |
Денис Кочегаров,
специалист отдела оценки и аналитики СанктПетербургского отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
– На первичном рынке недвижимости Москвы многие эксперты ожидали ценовой стабилизации в 2006 году. Однако уже сейчас отмечается превышение спроса над предложением и – как следствие – резкий скачок цен.
В Петербурге снижение цен на первичном рынке жилья прекратилось в июле 2005 года, затем стала заметной устойчивая тенденция к росту: он составлял примерно 0,8% в месяц. С января темпы удорожания выросли практически вдвое и достигли 2% ежемесячной прибавки. Не исключено, что во второй половине 2006 года эти показатели превысят 3–3,5%. С учетом сезонности до конца 2006 года рост долларовых цен на строящееся жилье может составить от 20 до 35%.
Среди причин, способствующих новому витку подъема цен, называют и более доступную ипотеку, и сокращение предложения на рынке новостроек, и нестабильность доллара. Влияние ипотеки нельзя исключать, однако количества выданных кредитов недостаточно для «потрясения» рынка. Сокращение предложения (если оно не будет создано искусственно) серьезно повлияет на цены не ранее чем в конце 2006-го – начале 2007 года. Основными факторами влияния являются увеличение себестоимости строительства, с одной стороны, и отложенный спрос, вызванный планами по созданию рынка доступного жилья, – с другой. Покупатели, ожидавшие снижения стоимости жилья, осознали, что регулировать цены государство не в состоянии, поэтому отложенные на покупку жилья сбережения успешно тратятся по назначению.
| |
Яна Долотова,
руководитель отдела аналитики и консалтинга АН «Итака»:
– Рост спроса на жилье, в том числе в строящихся домах, неизбежен. На повышение активности покупателей влияют нестабильность курсов валют и слухи о возможном заметном снижении курса доллара. По данным Центробанка, за первые три квартала 2005 г. физические лица приобрели валюты на $29 млрд.
И половина покупателей валюты предполагают вложения в недвижимость.
Другой важный фактор – это привлечение заемных средств, запуск совместных программ банков и застройщиков и либерализация требований к заемщикам.
Заметно подогревают спрос прогнозы грядущего сокращения предложения на первичном рынке (по данным Геоинформационной системы инвестора, в 2004 г. было выдано 18 постановлений о строительстве жилья во Фрунзенском рне, а в 2005-м – всего 5). На фоне сложившейся ситуации рост цен неминуем. С начала 2006 г. многие крупные застройщики подняли цены на 5–7%. При сложившихся обстоятельствах спрос и цены на недвижимость будут повышаться как минимум до лета, и вполне вероятно – до конца года.
| |
Андрей Белявский,
председатель правления управляющей компании «Арсагера»:
– По итогам 2005 года стоимость квадратного метра жилья в Москве выросла на 30–40%, в то время как в Петербурге – всего на 5–7%. Тем самым было нарушено исторически сложившееся соотношение цен на рынках двух городов.
Впервые за историю наблюдения средняя стоимость квадратного метра жилья в Московской области превысила петербургский уровень. Это служит наглядным примером того, что цены на рынке недвижимости Петербурга имеют больший потенциал роста.
Намерения Правительства по перемещению Конституционного суда РФ, а также планы крупнейших корпораций по переносу места регистрации (Внешторгбанк, Совкомфлот, дочерние предприятия Газпрома и Сибнефти), открытие представительства Транснефти окажут положительное влияние на повышение спроса и динамику цен на рынке недвижимости.
Мы ожидаем роста цен на 25–30% в год. Прогноз не учитывает ожидаемого в конце 2007 года дефицита предложения на петербургском рынке, а потому является в известной степени консервативным.
РЕЗЮМЕ
Первичный рынок интересен по причине популярности нового жилья – большего соответствия понятию «комфортное», вынесенному в название Национального проекта. Кроме того, «первичка» быстрее инертной «вторички» реагирует на покупательскую активность.
В части взаимосвязи укрепления рубля и динамики спроса на рынке строящегося жилья ситуация напоминает 2002–2003 годы. К этому фактору добавляется психологический – ожидание дефицита квартир в строящихся домах. Причем реальный эффект откладывается как минимум до 2007 года, и масштабы сокращения оцениваются неоднозначно. Но так уж сложилось, что в колебаниях объемов продаж на рынке жилья присутствие психологических факторов во многом определяет поведение отдельно взятого покупателя. Корреляция «общественных настроений» и динамики цен заметна невооруженным глазом.
Отложенный спрос на петербургском рынке строящегося жилья есть. Хотя реализовываться он начал с осени прошлого года. Объемы продаж строителей, по некоторым данным, уже в последнем квартале 2005го достигли 700 тыс. кв. м, и это практически рекорд «периода наблюдений».
Резкие скачки цен не нужны ни застройщикам, ни их клиентам. Остается надеяться, что рынок достиг достаточной степени зрелости, чтобы избежать заметных потрясений и двигаться в рамках плавного стабильного роста.
