Переведенный в плоскость практическую, вопрос может звучать так: располагают ли к покупке паев закрытых ПИФов рыночная ситуация и успехи работы управляющих компаний?
Мой индекс – не дом
На рынке акций 2005 год закончился с исторически рекордными значениями двух фондовых индексов – РТС и ММВБ. Оба показателя увеличились более чем на 80%. С начала этого года РТС прибавил еще около 25%. Граждане отреагировали бурно: в управляющие компании в январе и феврале «поступало» по 2 млрд руб.
Индексы РТС и ММВБ – это средние котировки акций наиболее ликвидных российских компаний, которыми торгуют на бирже. Индекс ММВБ рассчитывается на основании стоимости акций 19 крупнейших компаний, а РТС – 50. В базу для расчетов включены бумаги ЛУКОЙЛа, Сургутнефтегаза, Газпрома и других «голубых фишек».
Аналитики фондового рынка расходятся во мнениях, насколько выше нынешнего уровня будут зафиксированы значения индексов, единодушно отмечая лишь невозможность повторения рекордов прошлогоднего роста.
Аналитики рынка недвижимости также твердо уверены, что цены на жилье будут повышаться. Темпы прогнозируются разные.
Индекс рынка недвижимости «официально» не публикуется. Традиционно приводятся данные по жилью – готовому, строящемуся и коммерческой недвижимости – торговым, офисным и складским площадям.
Средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном и первичном рынках в Петербурге, по данным информационноаналитического отдела Группы компаний «Бюллетень Недвижимости», за год (с февраля 2005 г. по февраль 2006 г.) выросла не более чем на 5%.
Если ориентироваться на эту цифру, вложения в недвижимость не обеспечивают положительного значения по отношению к инфляции.
Один рынок непрерывно рос на протяжении долгого времени. Второй – не столь давно преодолел длительную стагнацию. Означает ли это, что пока впечатляющую доходность показывает фондовый рынок, инвестиции в фонды недвижимости не будут привлекать рядовых граждан со сбережениями – «розничных» инвесторов?
Оптовая розница
Закрытые паевые инвестиционные фонды в основном до сих пор ориентированы в первую очередь на решение конкретных задач крупных инвесторов, отмечает директор по развитию управляющей компании «АВК – Дворцовая площадь» Алексей Лестовкин. Этим целям подчинены и появившиеся в прошлом году первые ипотечные и земельные фонды.
О существующих ограничениях для вхождения широкого круга инвесторов свидетельствует высокий входной порог. Так, в закрытых фондах недвижимости, управляемых петербургскими компаниями, минимальная сумма инвестиций составляет: 10 млн руб. – в «Северной столице» (УК ПАНТраст) и «Межрегиональном фонде недвижимости» (УК КИТ Финанс), 1 млн – в «Жилой недвижимости» (УК ПСБ). В формирующихся сейчас фондах средний порог входа, по оценкам УК «Арсагера», – 1,9 млн руб.
Кроме того, такой важный показатель, как ликвидность, для бумаг закрытых ПИФов остается на невысоком уровне. Однако, как отмечает директор по продажам и развитию УК «Свиньин и Партнеры» Наталья Сухарева, уровень ликвидности паев ЗПИФН (закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости) значительно растет благодаря выводу паев на биржу. Этот механизм позволяет в режиме онлайн приобретать и продавать бумаги, расширяет географические рамки инвестиций в ЗПИФН, а также снижает издержки на создание филиалов УК в различных регионах. «Пайщику «Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость» для продажи пая достаточно нескольких минут, т. к. постоянно выставлена заявка на покупку на площадке ММВБ».
Правда, для проведения операций на бирже пайщику необходимо заключить договор об обслуживании с брокерской компанией. Возможен также вариант продажи паев на вторичном рынке заинтересованному лицу, процесс займет один-два дня.
Деньги из кирпича
По данным Национальной лиги управляющих (www.nlu.ru), прирост стоимости пая в некоторых закрытых фондах недвижимости составляет сотни и даже тысячи процентов. Однако это не более чем простая переоценка активов, ранее учтенных по балансовой стоимости. Реальные результаты намного скромнее. Так, в «АВК – Петербургская недвижимость» за шесть месяцев активы подорожали на 11,71% (при этом, по данным компании, один из объектов фонда не переоценивался, а его стоимость за период инвестирования возросла). В управляемом УК ПСБ фонде «Жилая недвижимость» доходность за год составила 3,15%. В «Первом петербургском фонде прямых инвестиций в недвижимость» (УК «Свиньин и Партнеры») – 1,96%. По словам директора по продажам и развитию компании Натальи Сухаревой, за весь период работы фонда (с начала 2004 г.) пайщики получили около 26 тыс. руб. на каждый пай. Рост рыночной стоимости пая с момента вывода паев на вторичный рынок составил более 6 тыс. руб.
Есть фонды, которые демонстрируют отрицательную доходность, что в значительной мере объясняется ранним – затратным – этапом деятельности ЗПИФН.
В принципе, доходность от вложений в недвижимость складывается из двух составляющих: прибыли от самого проекта (арендных платежей, удорожания объекта в ходе строительства или реконструкции) и роста цен на рынке. Это относится как к фондам строительства, так и к рентным (доходность ипотечных зависит от ставки по кредитам входящих в активы закладных).
Рыночная составляющая в последнее время не обеспечивала существенного роста. Управляющие могут «сработать» чуть лучше рынка – потерять меньше при снижении или заработать больше растущего рынка. Обеспечить движение «наперекор» – не могут.
На самом деле тяжело говорить об интересе к ЗПИФН, когда доходность на фондовом рынке в прошлом году превысила 80%, а рост рынка недвижимости – не более 10–15%, утверждает г-н Лестовкин.
Для закрытых ПИФов недвижимости есть специфика в определении стоимости чистых активов в каждый момент времени. Это достаточно сложно – в отличие от фондов акций. При инвестициях в строительство или реконструкцию прибыль фиксируется после реализации готового объекта (или после переуступки прав на строящуюся квартиру). В процессе же работы фонда подтверждать возросшую стоимость приобретенных объектов можно, представив отчеты оценщика. Труд этот оплачивается из денег пайщиков, изза чего доходность несколько снижается.
Управляющие говорят об удорожании объектов, аналогичных тем, что приобретены в состав активов. Можно принимать эти слова на веру, а можно попытаться удостовериться самостоятельно, поскольку перечень объектов инвестиций размещен в открытом доступе (на сайтах управляющих компаний).
Оценивать успех или неудачу «промежуточного финиша» у фондов строительства стоит не ранее чем через шестьдевять месяцев с окончания формирования, считает зам. председателя правления УК «Арсагера» Алексей Астапов, когда пройдет по крайней мере один цикл – от приобретения до продажи строящейся квартиры.
Логичнее же делать выводы и сравнивать результаты доходности в конце реализации проектов. Следовательно, делать далеко идущие выводы о доходности фондов недвижимости в управлении петербургских УК все еще рано.
Однако управляющие отмечают отсутствие желающих продать приобретенные ранее бумаги ПИФов недвижимости. Этот факт можно расценивать как свидетельство соответствия работы управляющих ожиданиям инвесторов. Более того, несмотря на юный возраст большинства закрытых паевых фондов, уже можно говорить о конкуренции на этом рынке. Если не за деньги «рыночных» средних и мелких инвесторов, то за крупных – да.
Немедвежий угол
Ни доходность, ни ликвидность бумаг закрытых ПИФов недвижимости не могут считаться высокими. Тем не менее сегмент закрытых фондов недвижимости динамично растет. В среднем появляются два фонда в месяц. Число вновь созданных фондов недвижимости уступает иным, в частности открытым, фондам почти в два раза, говорит Наталья Сухарева.
Однако можно вести подсчет и иначе. Стоимость чистых активов (СЧА) всех ПИФов за период с февраля 2005-го по февраль 2006 года увеличилась на 131,1%. СЧА фондов недвижимости за тот же период выросла на 195,7%. Таким образом, темпы роста активов фондов недвижимости почти на 50% выше, чем отрасли в целом, отмечают в компании «Арсагера». По официальным данным, сегодня сформированы 69 закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Стоимость их чистых активов составляет 26,4 млрд руб.
Живой и практический интерес к ЗПИФН на данном этапе их развития проявляют большей частью крупные инвесторы. В качестве примера представители «Арсагеры» приводят факт, что во время формирования фонда на 10 млн руб. механизм сочла привлекательным группа крупных инвесторов, и в результате был сформирован еще один фонд недвижимости – «Фаворит» (СЧА по окончании формирования – 300 млн руб.).
Определить, какие из видов ЗПИФН сейчас растут быстрее, не представляется простым делом. Во-первых, законодательно фонды недвижимости не разделены. И в инвестиционные декларации включается максимально допустимое количество объектов инвестирования. Сказать, во что они инвестируют на самом деле на основании официальных документов, сложно. В компании «Свиньин и Партнеры» считают, что активно развиваются девелоперские и рентные фонды. Специалисты «АВК – Дворцовая площадь» отмечают большое число фондов, в активах которых вообще нет ни недвижимости, ни прав по инвестиционным договорам.
Цвета радуги
На рынке закрытых ПИФов в прошлом году произошли события, положительно на него влияющие. К таковым относятся изменения в положение о составе и структуре активов закрытых фондов. Федеральная служба по финансовым рынкам продлила разрешение ПИФам участвовать в жилищных проектах, не подпадающих под действие Закона № 214 «Об участии в долевом строительстве...». С учетом отсутствия на рынке предложений, соответствующих требованиям ФЗ № 214, диапазон объектов для инвестирования у ЗПИФН существенно сужался. Поэтому решение ФСФР выводит фонды строительства из ситуации жесткого ограничения возможностей вложения средств.
Наталья Сухарева отмечает позитивную роль вступления в силу поправки в Налоговый кодекс РФ в части уплаты НДС. А также приведения в соответствие с требованиями Федерального закона «Об инвестиционных фондах» процедуры регистрации объектов недвижимости на фонд. Следствием этих изменений г-жа Сухарева полагает «всплеск появления новых закрытых фондов как в Петербурге, так и в Москве».
Оптимистичным свидетельством считают участники рынка формирование «Фонда Федерация» (1,4 млрд руб.) и «Фонда Миракс Недвижимость Первый» (840 млн руб.) управляющей компанией «Конкордия Эссет менеджмент» при минимальной сумме инвестиций в 50 тыс. руб.
Для совершенствования системы предлагается законодательно разделить закрытые фонды недвижимости на девелоперские и рентные. Если будут внесены законодательные поправки, о необходимости которых давно и настойчиво говорит руководство УК «Свиньин и Партнеры», это позволит инвестору изначально знать инвестиционную стратегию выбираемого фонда и уровень риска. Фондам будет проще соответствовать ожиданиям пайщиков.
Удивительное рядом
Общепризнанным, исторически сложившимся называют участники рынка тот факт, что большинство инвесторов приходят на рынок, прослышав об уже полученных кемто высоких процентах дохода. Не видя в упор фразы, которую управляющие повторяют в любой письменной информации: «Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем». И при малейших переменах массово рынок покидают. Подобных действий, по мнению управляющих, можно в скором времени ожидать от новых пайщиков фондов акций. Однако инвесторов фондового рынка довольно сложно переориентировать на рынок недвижимости, говорит Алексей Лестовкин.
В компании «Арсагера» считают, что рынок акций несколько перегрет. Недвижимость же в Петербурге, после почти двухлетней стабилизации, наоборот, накопила потенциал для роста, и вложения могут быть очень интересны.
Кроме того, перспективность вложений в недвижимость посредством ЗПИФН обусловлена и самой идеологией инвестирования. Она требует включения различных активов в «портфель». И недвижимые активы выполняют в нем стабилизирующую функцию, позволяя неплохо заработать, а главное – не потерять.
Ответ на вопрос, насколько неплохо, попытались найти эксперты петербургского рынка жилья (см. материал «Как будут меняться цены первичного рынка жилья в 2006 году?» ).
