История кооперативного движения в России помнит много потрясений. Так, навсегда канули в Лету жилищноарендные кооперативные товарищества (более известные как ЖАКТы), а также товарищества индивидуальных застройщиков. Жилищно-строительные кооперативы сумели не только выжить, но и завоевать доверие большого числа наших соотечественников. Что, надо сказать, неудивительно. Ведь социалистическая система ЖСК строилась на гарантиях. Каждый пайщик кооператива должен был накопить 40% стоимости квартиры, после чего государство предоставляло на остальные 60% кредит по льготной ставке – 2% годовых в рублях.
Но при этом для вступления в кооператив одних денег было недостаточно. Требовалось еще и работать в «правильном месте». Дело в том, что образовывались кооперативы в те времена в основном по профессиональному признаку – при организациях, предприятиях или творческих союзах. И чем солиднее организация, тем лучше было место под застройку и сам дом. По сей день кооперативные дома в цене: строили их особенно качественно, да и состав жильцов в них был максимально однородным.
Форма и содержание
Деятельность современных жилищно-строительных кооперативов регулируется разделом V Жилищного кодекса. В документе сказано, что ЖСК являются кооперативами одного дома. То есть пайщики такой организации не имеют права приобретать жилье «на стороне». Напомним: современные кооперативы иных форм (жилищно-накопительные, кредитные потребительские и потребительские ипотечные) не привязаны к конкретному объекту. Они могут покупать квартиры своим членам в любых домах.
Кроме того, по завершении своего жизненного цикла (когда последние участники выплатят долг) ЖСК должен преобразоваться в товарищество собственников жилья. «Срок жизни» остальных накопительных систем не ограничен: на место пайщиков, рассчитавшихся с кооперативом, приходят новые и т. д.
Между тем ЖСК, работающих в строгом соответствии с Жилищным кодексом, на рынке совсем мало. Как правило, такую аббревиатуру используют в своем названии кооперативы, чья деятельность весьма далека от описанных в законе принципов. И объяснение лежит на поверхности. На фоне весьма сложной и разветвленной системы отечественной кооперации использовать знакомое каждому гражданину буквосочетание «ЖСК» удобно и логично с точки зрения маркетинга.
Однако в скором времени ситуация должна измениться. Согласно принятому не так давно ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» с апреля нынешнего года ЖСК, которые приобретают для своих пайщиков квартиры в разных домах, должны перерегистрироваться в жилищные накопительные кооперативы (данная модель подробно описана в материале «Кредит в ежовых рукавицах» («Финансовые услуги» №5) ). Иначе к ним будут применены санкции.
Кооперативный парадоксТребование привести работу ЖСК в соответствие с Жилищным кодексом могло бы стать причиной постепенного вымирания кооперативов данного типа. Как считает председатель Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России Алексей Швалев, нормы, содержащиеся в документе, сильно устарели и не отвечают нынешним потребностям общества. Его мнение разделяет президент Ассоциации риэлтеров СанктПетербурга и Ленинградской области Павел Штепан. Он уверен, что ни один ЖСК не согласится сегодня взять на себя, как в советские времена, функции застройщика и возвести на общие средства граждан многоквартирный дом. «Это экономически невыгодно, – подчеркивает г-н Штепан, – профессиональные строители возводят дома дешевле (за счет больших объемов), быстрее и качественнее. Кроме того, кооперативы лишены сегодня поддержки государства».
Как следствие, объединения, называющие себя ЖСК, ищут новые формы существования.
На практике чаще всего ЖСК перерегистрируются в кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ) или потребительские ипотечные кооперативы.
Но, судя по всему, будущее у жилищностроительных кооперативов всетаки есть. В настоящее время такие организации возрождаются, хотя и в несколько неожиданном виде.
Утилизация ЖСК
Как это ни парадоксально, но своим вторым рождением ЖСК обязаны все тем же законодателям.
А именно – Закону об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Этот документ поставил застройщиков в неприемлемые, на их взгляд, условия работы, в результате чего от привычной схемы «долевки» пришлось отказаться. Тогда строители начали искать новые способы привлечения средств граждан. Одним из таких механизмов и стали жилищно-строительные кооперативы. Данная схема, несмотря на свойственный ей консерватизм, вписалась в сложившиеся экономические условия. Приступая к реализации квартир еще до начала возведения объекта, строительная компания создает ЖСК (как правило, его наименование совпадает с названием проекта). Тем, кто заинтересован в приобретении квартиры в этом доме, предлагается стать пайщиками вновь сформированного кооператива.
Построенный дом передается на баланс ЖСК, при этом пайщики вселяются в квартиры, продолжая вносить ежемесячные взносы. Члены кооператива, полностью выплатившие пай, получают право собственности на жилье и могут распоряжаться им по своему усмотрению. А вот пайщики, не рассчитавшиеся с ЖСК, в правах ограничены. Подобно нанимателям помещений по договорам социального найма, они вправе совершать лишь весьма ограниченный набор действий с жильем, да и то с ведома правления кооператива. Например, пускать в свой дом родственников, приехавших на несколько месяцев, они могут только предварительно уведомив правление, а сдавать квартиру внаем – лишь получив его согласие.
Застройщики-кооператоры
Сегодня по новой кооперативной схеме уже работает целый ряд строительных компаний. Так, например, группа компаний «Пионер» создала ЖСК «Шуваловские высоты» для реализации квартир одноименного жилого комплекса. А холдинг «ЭталонЛенСпецСМУ» предлагает приобрести через кооператив квартиру практически в любом из возводимых компанией домов. Для этих целей созданы ЖСК «Морской каскад», «Морской фасад», «Новая Гражданка», «Петроградский», «Смольнинский» и т. д. Аналогичные программы сегодня реализуются и в столице. Наиболее известен совместный проект Главмосстроя и Центральной ипотечной компании. Первый участник проекта возводит жилой дом для сотрудников Мосводоканала. Второй – выдает кредиты тем членам кооператива, которым не хватает средств для внесения паевых взносов.
Как правило, при вступлении в кооператив «от застройщика» необходимо внести на счет организации часть стоимости приобретаемого жилья (около 10%), а затем ежемесячно равными долями платить ЖСК за переданные в пользование квадратные метры – вплоть до полного погашения задолженности. Кроме того, участие в кооперативе предполагает уплату ежегодных членских взносов, размер которых, как правило, составляет около $200. Из ЖСК всегда можно выйти. В этом случае пайщику возвращается внесенная им сумма за вычетом вступительного и ежегодных членских взносов. Для вступления в жилищно-строительный кооператив требуется только паспорт.
За рулем
Органами управления жилищным кооперативом являются общее собрание членов или конференция (если число участников общего собрания превышает 50 и это предусмотрено уставом кооператива), правление и председатель правления жилищного кооператива. По аналогии с государственным устройством: общее собрание или конференция – это законодательный орган, а правление – исполнительный.
Общее собрание считается высшим органом управления кооперативом. Чтобы оно было правомочным и могло принимать те или иные решения, на нем должны присутствовать более 50% пайщиков. Периодичность проведения общих собраний оговаривается в уставе кооператива и обычно составляет один год. В течение этого времени жизнедеятельностью кооператива руководит правление, избираемое на общем собрании из числа членов кооператива. Председатель, являясь единоличным исполнительным органом кооператива, не только обеспечивает выполнение решений правления, но и имеет право без доверенности действовать от имени кооператива (в том числе совершать сделки).
На общем собрании членов кооператива выбирается и ревизионная комиссия. Она должна не реже одного раза в год проводить плановые проверки финансовохозяйственной деятельности, представляя общему собранию заключение о бюджете кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитываться перед общим собранием о своей деятельности. Важно, что члены этой комиссии не могут входить в правление кооператива.
Говорить о степени надежности кооперативов, организуемых строительными компаниями, повидимому, пока рано – слишком молодой является данная форма. Хотя доброе имя застройщика может в какойто мере гарантировать минимизацию рисков пайщиков. При этом надо учитывать, что выполнять условия такого ЖСК достаточно трудно. Ведь если, допустим, член КПКГ может копить на квартиру столько, сколько ему нужно (вплоть до 30 лет и более), то пайщику ЖСК нового образца необходимо рассчитаться за жилье в течение 3–5 лет. По крайней мере, именно на таких условиях предлагают сегодня квартиры застройщикикооператоры. В перспективе, возможно, требования к сроку погашения кредита станут более лояльными.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
| |
Павел Штепан,
президент Ассоциации риэлтеров СанктПетербурга и Ленинградской области:
– Идея о том, что простые граждане в рамках некоммерческой организации могут собраться и построить без участия профессионалов жилой дом, – утопия. Вообще привязка ЖСК к конкретному объекту существенно увеличивает риски пайщиков. И напротив: если кооператив приобретает квартиры в разных домах, происходит дифференциация рисков и, как следствие, их минимизация. Использование модели ЖСК застройщиками – достаточно перспективное направление. После принятия 214-го закона механизмы долевого строительства перестали работать. Организация кооперативов «одного дома» позволяет застройщикам эффективно продолжать свой бизнес без увеличения риска для граждан.
| |
Иван Грачев,
председатель Экспертного совета Комиссии Совета Федерации по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья:
– Организация застройщиками жилищностроительных кооперативов – это вынужденная мера, связанная с вступлением в силу закона о долевом строительстве. На мой взгляд, данная форма не может, да и не должна, становится массовой. Наиболее эффективной, максимально прозрачной является модель жилищнонакопительного кооператива. Ее и нужно развивать. Но для того чтобы такие схемы заработали, требуется существенно подкорректировать закон о ЖНК. Я думаю, что в будущем жилищностроительные кооперативы останутся «локальной» моделью кооперации и никогда не будут моделью доминирующей.
| |
Татьяна Герасименко,
председатель правления ЖСК «Невский терем»:
– Жилищный кодекс запрещает жилищностроительным кооперативам покупать квартиры для своих пайщиков в разных домах. По закону ЖСК должен возводить одинединственный объект. На первый взгляд может показаться, что эта проблема надуманна. Ведь существует возможность перейти под действие ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах». А на деятельность ЖНК, как известно, таких ограничений не налагается. Между тем нужно понимать, что 215-й закон, как и пятый раздел Жилищного кодекса, оторван от реальности. Работать по нему практически невозможно. Так что кооперативы оказываются между двух огней.
