– Иван Дмитриевич, вас часто называют отцом русской ипотеки. Скажите, а как вы оцениваете темпы развития системы ипотечного кредитования в нашей стране?
– Если мы говорим об ипотеке как о финансовом инструменте для достаточно обеспеченных граждан, то она развивается динамично. Каждый год происходит удвоение объемов выдаваемых кредитов.
И это не может не радовать. Но между тем нельзя забывать, что основной массе населения ипотечные схемы в их нынешнем виде недоступны. Поэтому необходимо активнее развивать так называемую социальную ипотеку, рассчитанную на людей с низкими доходами. Причем мало декларировать готовность государства поддерживать бюджетников и очередников. Необходим закон с нормами прямого действия, в котором будет четко прописано, кто и на каких условиях может рассчитывать на дотации государства. Я уверен, что без правительственной поддержки отдельных малоимущих групп населения массовой ипотеки в нашей стране не будет.
– А как, по вашему мнению, должны решать свои жилищные проблемы те, кто не попадает в категорию нуждающихся, но при этом не имеет средств на первоначальный взнос?
– Для данной категории граждан остается одинединственный путь – пройти стадию предварительного накопления финансовых средств. Это можно сделать, став членом жилищно-накопительного кооператива. Огромную поддержку людям с невысокими доходами могли бы оказать строительные сберегательные кассы.
– Расскажите, пожалуйста, поподробнее о принципах работы стройсберкасс.
– Первая строительная сберегательная касса (ССК) появилась в Германии в 1885 году. Это был специализированный банк, который аккумулировал вклады населения на приобретение жилья. При накоплении определенной суммы клиент получал гарантированный кредит. Важной особенностью немецких ССК является ежегодное премирование вкладчиков, благодаря которому процесс накопления сокращается.
По моему мнению, подобные организации должны быть созданы и в нашей стране. К сожалению, до сих пор закон о ССК не принят, хотя я уже дважды вносил его в Государственную Думу – в 2002 и 2004 годах. Но оба раза документ был снят с рассмотрения. Сегодня у законопроекта больше шансов на жизнь. В Госдуме сформирована рабочая группа, в которую вошли представители Совета Федерации, Министерства финансов, Министерства регионального развития, Центробанка РФ и др. Но о конкретных сроках принятия документа говорить пока рано.
– Если закон о стройсберкассах будет принят, как, по-вашему, можно наладить систему государственного премирования вкладчиков таких организаций?
– Конечно, рассчитывать на финансовую поддержку государства особенно не приходится. Но я считаю, что в нашей стране стройсберкассы смогут успешно функционировать и без премирования вкладчиков. То, что кооперативное движение в нашей стране набирает обороты – это факт. Значит, имеется спрос, есть люди, готовые участвовать в жилищно-накопительных схемах. Разумеется, кто-то предпочтет кооперативы, но будет немало и таких граждан, которые захотят копить средства в специализированном банке. Ведь данная схема отличается повышенной надежностью.
– В апреле прошлого года на заседании Президиума Государственного Совета Владимир Путин поставил задачу обеспечить к 2010 году объем годового жилищного строительства в 70–80 млн кв. м. Удастся ли, на ваш взгляд, реализовать данные планы?
– Для решения поставленной задачи необходимо развивать альтернативные схемы кредитования. С помощью одной лишь ипотеки сделать это практически невозможно. Чтобы удвоить к 2010 году объемы жилищного строительства, необходимо выдать ипотечных кредитов на сумму около $40 млрд. Однако реально ипотека сможет обеспечить приток лишь $2–3 млрд.
Существует и еще один важный аспект, которому сегодня почемуто уделяется мало внимания. Я имею в виду проблему дефицита энергетических мощностей. Нынешние планы развития энергетики не могут обеспечить необходимых темпов наращивания объемов строительства. Развитие энергетики в этом направлении требует принятия специальной федеральной целевой программы, по которой частный капитал и государство должны работать совместно. Необходимо создавать малые энергетические системы.
– Участники рынка жилищного кредитования давно сформировали конкретные предложения по корректировке законов «жилищного пакета», но реализовать эти идеи пока не удается. В чем причина подобного промедления?
– Бизнес-сообщество действительно неплохо научилось формулировать советы властям – и по накопительным схемам, и по долевому строительству. Но правильно и разумно вносить и продвигать – лоббировать – эти предложения мы пока не умеем. А жаль. Давайте вспомним: базовый закон об ипотеке тоже долго откладывался. И только после обращения пяти тысяч участников «кремлевского» съезда строителей он был, наконец, принят.
– Что вы можете сказать о работе состоявшегося недавно Петербургского ипотечного форума? Как вы оцениваете его итоги?
– Петербургский ипотечный форум – мероприятие важное и своевременное. Сейчас самое подходящее время для того, чтобы попытаться решить существующие проблемы в максимально сжатые сроки. Недавнее назначение Дмитрия Медведева на пост первого вицепремьера повышает шансы на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Г-н Медведев заявил, что с национальными проектами следует работать систематизированно, более целенаправленно и что он для этого обладает достаточными полномочиями.
– А чьи выступления показались вам наиболее интересными?
– Мне понравился доклад вице-губернатора Александра Вахмистрова, посвященный перспективам жилищного строительства, хоть я и не согласен с его оптимистичной оценкой. Кроме того, отмечу выступление представителя Польши. Эта страна обычно приводится в качестве образца успешного развития ипотеки по американской системе. Между тем представитель национальной Ассоциации банков призывает к развитию различных схем приобретения жилья.
– Что вы думаете о перспективах развития отечественной кооперации?
– В сфере кооперации наблюдаются некоторые подвижки. По моим прогнозам, в обозримом будущем жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) должны занять не менее 15% рынка жилищного кредитования. Этому должно поспособствовать, в частности, создание стандартов их деятельности, которые разрабатывает Федеральная служба по финансовым рынкам.
– Сегодня средства населения привлекаются кооперативами разных форм – жилищно-накопительными, жилищностроительными, кредитными потребительскими, потребительскими ипотечными кооперативами граждан. Какие модели в большей степени отвечают потребностям россиян?
– Классических жилищно-накопительных схем всего две. Это – жилищно-накопительные кооперативы и строительные сберегательные кассы. Все остальные модели – своего рода варианты ЖНК. Потребность в них существует, поскольку принятый не так давно Федеральный закон № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» не позволяет кооператорам эффективно работать на рынке. Поэтому они вынуждены искать альтернативные организационные схемы. В идеале, конечно, следует серьезно откорректировать закон о ЖНК и только после этого начинать приводить все существующие кооперативные формы «к общему знаменателю».
– Иван Дмитриевич, что, по вашему мнению, необходимо сделать для популяризации ипотеки в нашей стране?
– Наши граждане и так уже довольно много знают об ипотечных схемах. Они активно интересуются кредитованием под залог недвижимости, телефоны банковкредиторов и ипотечных брокеров буквально разрываются от звонков. Поэтому сейчас важна не столько популяризация ипотеки, сколько организация работы участников рынка с клиентами. Ведь сегодня из десяти обратившихся за консультацией только один реально приезжает в офис кредитора. Немало интересантов отсеиваются и при прохождении процедуры андеррайтинга.
