Ипотечный брокер. Кто он: связующее звено между гражданином и не слишком общительным банком или дополнительная обуза для заемщика? Какой он: прикормленный финансовой структурой или независимый специалист? Есть ли будущее у такого рода посредничества, особенно при значительном удешевлении и унификации кредитных продуктов? Судьбу российского брокера риэлтеры и банкиры обсудили в рамках самой посещаемой секции Ипотечного форума – «Ипотечный брокеридж».

Борьба за выживание

Самая оживленная дискуссия неожиданно возникла по поводу перспектив существования специальности ипотечного брокера как такового. Инициированная критическими замечаниями генерального директора ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислава Назарова и президента Латвийской ассоциации риэлтеров (LANIDA) Эдгарса Шинса. Оба сошлись во мнении, что жесткая конкуренция между банками приведет к удешевлению ресурсов и унификации кредитных программ, таким образом, профессия отомрет сама собой. И все нынешние усилия сообщества по разработке стандартов работы брокеров, их обучению и сертификации не имеют смысла для будущего рынка недвижимости. По словам г-­на Шинса, российским риэлтерам необходимо концентрироваться на предоставлении информации о кредитных программах и банках, не выделяя под эти услуги самостоятельный департамент и специалистов. Для того чтобы в случае потери интереса рынка к профессии, не нести ощутимых материальных потерь.

С данным мнением категорически не согласились не только риэлтеры, но и банкиры. «Риэлтеру и банку просто необходимо работать вместе, – уверен глава представительства Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге Игорь Жигунов. – По статистике шансы на получение кредита у потенциального заемщика, проконсультированного и подготовленного ипотечным брокером, повышаются в несколько раз. В ином случае банк зачастую тратит массу усилий на непродуктивное общение с человеком с улицы». Сегодня около четверти всех обращений в кредитные организации за ипотечными продуктами исходят от граждан, «просвещенных» риэлтерами и ипотечными брокерами.

Неудивительно, что профессия зародилась и наиболее продуктивно развивается именно в риэлтерском сообществе. Агентства недвижимости еще в 1990-х первыми начали сотрудничество с банками. Секрет его эффективности состоит в отличном знании риэлтерами как рынка, так и потребностей граждан, полагает г-­н Жигунов. И именно риэлтеров следует благодарить в первую очередь за продвижение «ипотечной» идеи. Следующим шагом по содействию организации ипотечного рынка, считает глава представительства Городского ипотечного банка, должны стать усилия профессионального сообщества, направленные на законодательное регулирование деятельности ипотечных консультантов. Что поможет избежать мошенничества в данном сегменте бизнеса.

«Риэлтер лучше банка знает потребности заемщика, – подтвердила региональный директор банка DeltaCredit в Северо-­Западном федеральном округе Марина Арнольди. – Он может гораздо эффективнее подобрать кредитный продукт, максимально соответствующий конкретному клиенту». Для дальнейшего успешного развития, по мнению г­-жи Арнольди, необходима унификация отношений на рынке недвижимости. Единые правила проведения сделок, требования к документации и т. д.

Сами ипотечные брокеры не стремятся ограничивать свои функции исключительно консультированием. Наоборот, их цель – стать поставщиками комплексной услуги, сопровождать ипотечную сделку от первичного андеррайтинга до регистрации права собственности на объект недвижимости. Президент Российской Гильдии риэлторов Елена Дранченко заверила, что банки не только согласны с таким ходом событий, но и готовы делегировать брокерам соответствующие функции. Гжа Дранченко убеждена, что гражданам еще достаточно длительное время будут нужны специалисты, способные сориентировать в море кредитных продуктов. Поэтому у российских ипотечных брокеров есть будущее и свой, отличный от зарубежного, путь развития.

Положительный опыт длительной истории ипотечного брокериджа в Соединенных Штатах Америки привел в качестве примера президент­элект Российской Гильдии риэлторов Александр Романенко. Там, несмотря на более чем активную конкуренцию банков, профессия существует десятилетия.

Виды и изменения

Профессия ипотечного брокера появилась в ответ на требования рынка и развивалась, как это водится в России, по принципу «как Бог на душу положит». Самые продвинутые инициаторы заимствовали формы работы у зарубежных коллег, патриотически настроенные – выдумывали самобытные структуры. Так или иначе, ипотечный брокер как юридическое лицо сегодня существует на рынке в трех формах – отделение при агентстве недвижимости, при банке и как самостоятельная структура. Как физические лица брокеры делятся на специалистов, оказывающих комплексную услугу (сопровождающих сделку), и узкоспециализированных ипотечных консультантов. Западный опыт склоняется в сторону специализации, отечественный – наоборот.

Правда, в большинстве российских регионов не считают возможным создавать специализированные фирмы даже по ипотечному консультированию, не говоря уже о комплексном обслуживании. Уровень жизни населения провинции, по информации генерального директора АН «Панацея», члена Кузбасской гильдии риэлтеров Натальи Корчугановой, гораздо ниже, чем в центральной части страны, цены же на жилье отличаются незначительно, поэтому ипотечное кредитование развито на порядок хуже. Подобные структуры будут востребованы в регионах не раньше, чем через несколько лет.

Московские же брокеры активно развивают услугу и даже осваивают новые. Так, по словам генерального директора Ипотечной компании «Мой дом» Алексея Турченкова, организация открывает региональную сеть бесплатных call-центров на базе всероссийской ипотечной справочной службы. А также работает с первичным рынком ипотеки: приводит закладные в соответствие с требованиями АИЖК для выпуска ценных бумаг, оказывает содействие корпоративным клиентам по приобретению и продаже ипотечных пулов и т. д.

По мнению директора Центра жилищного кредитования компании «Адвекс» Ирины Забродиной, многообразие форм предоставления услуг ипотечного брокериджа ведет к решению главной задачи ипотечного рынка – просвещению граждан. Элементарное незнание чаще всего мешает населению претендовать на кредиты, считает г­-жа Забродина.

В соответствии с властными планами на будущее ипотеки, рынок ожидает волна спроса на жилищное кредитование. Риэлтеры должны быть готовы оказать качественную услугу на любой вкус, полагает Александр Романенко. Однако на сегодняшнем уровне развития услуги с ростом спроса брокерам не справиться – существует потребность не только в количественном, но и качественном росте специалистов. Сегодня в стране отсутствует единая система обучения и сертификации ипотечных консультантов. Только отдельные программы, созданные при Петербургском институте недвижимости и по инициативе некоторых ведущих банков страны. По мнению г­-на Романенко, необходима общенациональная система обучения и сертификации при Российской Гильдии риэлторов на основе ее учебного центра.

Кстати, уже предпринята попытка разработки программы по обучению, тестированию и сертификации ипотечных брокеров на основе некоммерческого партнерства «Национальная лига сертифицированных риэлтеров». «Это совместный проект риэлтеров и Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), в основу которого легла договоренность ведущих агентств недвижимости с одиннадцатью кредитными структурами страны», – говорит вице-президент корпорации «Бест­недвижимость» Владимир Лопатин. Обучение первой группы брокеров начнется уже в этом году.

Оценка связей

Не менее актуальной для участников секции «Ипотечный брокеридж» оказалась проблематика связки «брокер-банкир». По словам Александра Романенко, важно учесть отрицательный опыт зарубежных коллег. Зачастую в тех же Соединенных Штатах банкиры, пользуясь более влиятельным, чем у риэлтеров, лобби, перетягивают одеяло на себя, заставляя агентства платить за поставленных клиентов. Такое положение дел, по мнению Романенко, противоречит здравому смыслу и интересам потребителей услуги, потому что конечной целью заемщика является не кредит, а квартира.

Сохранение независимости ипотечного брокера от мнения банка необходимо, считают большинство участников. Подобная политика в выстраивании работы важна с точки зрения соблюдения прав граждан на получение полного спектра кредитных программ, представленных на рынке, полагает глава Департамента ипотечного кредитования АН «Бекар» Алексей Кошелев.

«Открывать брокерские, а тем более риэлтерские структуры на основе банков – такой же абсурд, как закладывать финансовые организации на основе агентств недвижимости, – говорит президент CEREAN Артур Оганесян. – Нас пугает чрезмерная близость к банкирам, это приведет к соблюдению брокером в первую очередь интересов кредитора, а не клиентов». Каждый должен заниматься своим делом, уверена директор Центра ипотечных программ компании «Миэль-Недвижимость» Елена Панова: «Брокер привлекает в банк клиентов и помогает гражданам выбрать и получить средства, а кредитор – выдает займы, разрабатывая все новые программы. Этого достаточно для эффективной работы рынка».

Какие бы причудливые формы ни принимал институт ипотечного брокера сегодня, в будущем это будет независимый специалист, входящий в профессиональное объединение, решило абсолютное большинство участников секции. Учитывая российский менталитет, все еще низкий уровень юридической грамотности населения, услуги специалистов подобного рода на фоне активизации банковского жилищного кредитования будут востребованы обществом не один год.