Проблемы, связанные с процессами становления и развития вторичного рынка ипотеки, обсудили руководители ведущих кредитных организаций, инвестиционных компаний, представители властных структур и международных финансовых учреждений.
Собравшиеся пришли к выводу, что в первую очередь нужна корректировка законодательной базы, иначе рынок ипотечных ценных бумаг так и не начнет работать.
Мигранты помогут ипотеке
Одним из первых «по праву принимающей стороны», как выразился ведущий мероприятие профессор ИНЖЭКОНа Сергей Максимов, на секции прозвучало выступление генерального директора ОАО «Петербургское ипотечное агентство» Владислава Назарова. Характеризуя развитие рынка ипотечного кредитования в России и Петербурге, г-н Назаров подчеркнул, что в данный момент уже налаживается сотрудничество строительных организаций и банков в рамках совместных ипотечных программ, позволяющее гражданам воспользоваться услугами ипотечного кредитования и на первичном рынке жилья. Важную роль в развитии ипотеки Владислав Назаров отвел формированию механизмов субсидиарной поддержки социальных групп населения, решивших улучшить свои жилищные условия через ипотечное кредитование. В Северной столице на это направлена принятая к реализации целевая городская программа «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в СанктПетербурге на 2002–2012 годы». По его словам, развитие ипотеки в Петербурге способствует не только решению жилищных проблем горожан, но и формированию миграционной политики. С помощью ипотечных кредитов квартиру в городе могут приобрести и жители других регионов, где имеется избыток рабочей силы при недостатке предложений на рынке труда. Это очень важно для Петербурга, где достаточно значительную часть населения составляют граждане пенсионного и предпенсионного возраста.
Региональный локомотив
Кроме того, подчеркнул Владислав Назаров, необходима унификация выдаваемых ипотечных кредитов для объединения их в пулы, создание которых является важной деталью рефинансирования и организации вторичного рынка ипотеки.
А повышение уровня сервиса кредитных структур и стандартизация банковских программ позволят гражданам отказаться от услуг ипотечных брокеров, что также приведет к удешевлению процесса выдачи ипотечных кредитов.
Эту же проблему в своем выступлении затронул и вице-президент Европейского трастового банка Сергей Гандзюк. «Заемщик оценивает траты на ипотеку в целом, принимая решение о возможности использования ипотечного кредита, – подчеркнул он. – И каждый участник ипотечного рынка (страховщики, риэлтеры, оценщики и т. д.) старается получить с клиента значительные комиссионные». Если учесть все предстоящие заемщику выплаты, суммы набегают существенные, что негативно отражается на восприятии населением услуг ипотечного кредитования. Выход, по словам г-на Гандзюка, в приведении ипотечных программ к «единому знаменателю» и уменьшении дополнительных сборов по ипотеке. Он также отметил, что в регионах разрыв между стоимостью квартир и доходами населения не так велик, как в обеих столицах, поэтому «локомотивом ипотеки», по его словам, станут регионы.
Ответы на вопросы
Анализ экономических и психологических препятствий приобретению жилья на кредитные деньги представил президент ООО «Городской Ипотечный Банк», руководитель рабочей группы «По развитию рынка доступного жилья» при Минрегионразвития РФ Николай Шитов. Подчеркнув, что термин «доступное жилье» не означает – дешевое, он привел примеры из зарубежного опыта: граждане США, как правило, в течение жизни 5–7 раз меняют жилье на все более комфортное за счет использования финансовых инструментов, в том числе и ипотечного кредитования. В России спрос на ипотеку тормозится низким уровнем доходов населения (по данным 2005 г., среднедушевой доход не превышает 8 500 руб.), «серыми» зарплатами, недоверием населения к банковской системе и недостаточной популяризацией ипотеки. Для решения этих вопросов г-н Шитов предложил предоставить более льготные условия налогообложения малому и среднему бизнесу. А государственным органам, кредитным организациям, специалистам рынка недвижимости и страхования порекомендовал активизировать совместную кампанию по разъяснению преимуществ решения жилищных проблем с помощью ипотеки.
Среди «внутренних» проблем ипотечного кредитования Николай Шитов отметил отсутствие долгосрочных ресурсов и недостаточные объемы ресурсной базы российских банков, что означает высокие процентные ставки, отсутствие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг и национальных ипотечных стандартов, очень высокий первоначальный взнос. Недостаточно развитая инфраструктура ипотеки приводит к повышению дополнительной нагрузки на заемщика. В качестве возможных путей решения были предложены: государственная поддержка кредитных организаций, поиск альтернативных источников привлечения долгосрочных и дешевых ресурсов, наполнение и использование баз кредитных бюро, формирование инфраструктуры ипотечного рынка (стандартизация выдачи и сопровождения ипотечных кредитов), создание гарантийного ипотечного страхования, системы депозитарного хранения закладных и многое другое.
В ожидании пенсионных денег
Тему развития финансовых инструментов вторичного рынка ипотеки продолжил и генеральный директор ОАО «Компания по управлению инвестициями «Ямал» Александр Скоморохин.
В целях реализации национального проекта «Доступное жилье» он предложил внести изменения и дополнения в законодательство для запуска полноценной системы рефинансирования как важнейшего фактора развития ипотеки. Так, рекомендовано внести поправки в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» (№ 152ФЗ), которые позволят сформироваться целому классу ипотечных ценных бумаг – ипотечных сертификатов участия (ИСУ). Кроме того, предложены схемы рефинансирования закладных с использованием ипотечных закрытых паевых инвестиционных фондов (ИЗПИФ) и ИСУ, для чего необходимо изменить Закон «Об инвестиционных фондах» (№ 156ФЗ). Кроме того, г-н Скоморохин поддерживает значительную часть участников финансового рынка, считающих, что нужны поправки к Закону «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации» (№ 111ФЗ), позволяющие инвестировать пенсионные накопления в ипотечные паи ИЗПИФ и ипотечные ценные бумаги. В результате, по мнению Александра Скоморохина, ипотека получит доступ к длинным деньгам негосударственных пенсионных фондов, а последние – надежный источник дохода. Александр Скоморохин также предостерег от искусственного снижения ставок по ипотеке. Поскольку закладные с доходностью меньше 10% не интересны инвесторам, и вторичный рынок ипотеки не будет работать.
Информация – дорогой продукт
Необходимость создания и внедрения информационных систем для автоматизации работы операторов первичного ипотечного рынка отметил в своем выступлении первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования Валерий Казейкин. Это нужно, по его мнению, для повышения оперативности рассмотрения заявок, удешевления самого процесса оформления ипотечных кредитов, а также – для полной доступности информации обо всех действующих программах банков для ипотечных брокеров.
На примере новейших разработок директор по развитию бизнеса TOPS Business Integrator Владимир Соркин и директор по работе с клиентами компании «Центр финансовых технологий» Андрей Фомичев продемонстрировали, как функционируют подобные системы, какую пользу они могут принести банковским организациям, брокерским фирмам, агентствам недвижимости и, в конечном итоге, самому клиенту – потребителю ипотечного продукта.
Зарубежные участники секции поделились опытом формирования ипотечной системы в европейских странах. По словам международного консультанта-эксперта Финансового комитета по недвижимости Ассоциации банков Польши Болеслава Мелюха, при становлении жилищного кредитования в странах Восточной Европы наблюдались трудности похожие на те, которые сейчас испытывает Россия. Он отметил, что для решения жилищных проблем необходимо развивать все схемы кредитования, как ипотечного, так и накопительного. Именно разнообразие систем финансирования приведет к успеху в решении таких важных задач, как обеспечение доступным жильем всех россиян.
