Период беспрецедентного роста цен закончился. Дальнейшее эффективное существование строительных компаний обусловлено наращиванием активов, всесторонней легализацией, в частности финансовых потоков. Без этого сотрудничество с разного рода кредитными организациями – потенциальными поставщиками доступных денег – невозможно. К такому выводу пришли участники секции «номер один» Первого Петербургского ипотечного форума – «Финансовые инструменты на рынке жилищного строительства».
Закон преткновения
За последний год критика ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» стала привычной и превалирующей темой. Усилия, предпринимаемые застройщиками по преломлению патовой для будущего «долевки» ситуации, не принесли ощутимых результатов. Депутат Госдумы Виктор Опекунов признал на пленарном заседании Ипотечного форума, что работа над принятием долгожданных поправок приостановлена.
Как бы то ни было, закон стал камнем преткновения в бизнес-сообществе. Большая часть застройщиков не считает возможным действовать в рамках его правового поля. Хотя, по мнению генерального директора Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаила Викторова, строители уже сегодня готовы организовать регистрацию договоров долевого участия и обнародовать проект ные декларации для защиты интересов граждан и повышения инвестиционной привлекательности бизнеса. Однако задачу по «легализации» долевого строительства в соответствии с законом это не решает.
Очевидно также, что в стране нет и условий по банковскому финансированию строительства, какими бы ни были властные планы. Банки считают, что строительные компании недостаточно прозрачны для целей кредитования, не владеют имуществом, соответствующим требованиям ликвидного залога. А главное – отсутствует действующая схема предоставления кредитов под залог земельных участков с возводимой на них недвижимостью. Нынешние условия аренды земли в Петербурге исключают даже временную передачу прав третьим лицам.
Выход, – по словам председателя комиссии по финансовым рынкам и кредитованию Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада», главы ЗАО «ИСК «Стройкомплект» Дмитрия Тютина, – в планомерном движении банкиров и строителей навстречу друг другу, «несмотря на то что путь этот тернист и долог». Как отметил вицепрезидент Ассоциации банков Северо-Запада Виктор Титов, банки заинтересованы в перспективных партнерахзаемщиках, каковыми являются строительные компании. И действующие немногочисленные совместные программы – только первый шаг по такому взаимодействию в части проектного финансирования, а также кредитования строительномонтажных работ. Опыт, озвученный главой Регионального ипотечного агентства Томской области Александром Буяновым, показывает, что такое сотрудничество возможно не только теоретически.
На пути к неизведанному
Для дальнейшего успешного функционирования на рынке строителям придется работать открыто и цивилизованно: как выразился генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский, «выходить на свет Божий». Изменить порядок ведения бухгалтерии, выступать единым юрлицом, накапливать кредитную историю. Только на таких условиях финансовые структуры согласны кредитовать стройки.
В Петербурге есть ряд компаний, успешно работающих в современных условиях. Они активно используют альтернативные использованию средств дольщиков схемы инвестирования. Кстати, деньги граждан, вопреки сложившемуся мнению, отнюдь не являются самым дешевым ресурсом для застройщика, – убежден г-н Тиктинский, – особенно учитывая рост стоимости квадратного метра в течение срока строительства.
Сегодня застройщики привлекают инвестиции посредством выпуска ценных бумаг, создают жилищностроительные кооперативы и закрытые паевые инвестиционные фонды, а также занимают деньги на зарубежных рынках. В ближайшие годы, по оценке главы ООО «Пионер» Александра Погодина, в строительной сфере будет превалировать смешанное финансирование с одновременным использованием нескольких источников.
Участники секции отметили необходимость повышения активности государства в формировании рынка доступного жилья. По мнению Михаила Викторова, развитие рынка должно идти по пути госзаказа, власти обязаны брать на себя расходы по освоению участков, инженерной подготовке. С ним согласился и председатель правления Государственного фонда содействия молодежному строительству Украины Валерий Омельчук. Он считает, что содействие государства строительному рынку есть долгосрочное вложение в будущее страны. Глава «Союзпетростроя» Лев Каплан пошел еще дальше: по его словам, в стройиндустрию необходимо вложить минимум половину стабилизационного фонда РФ. Кстати, предложение о государственной ответственности за инженерную подготовку участков нашло отражение в Проекте меморандума, сформированного по итогам Ипотечного форума.
