Сомнения – высшая добродетель
Время – бесценно. Оценить же годы, потраченные на проживание в съемных квартирах и коммунальных углах, – и вовсе невозможно. Устаревшие стереотипы не позволяют большей части населения жить в кредит. Долги для старшего поколения – это трагедия, избегать которой необходимо всеми возможными способами. Младшее – легче мирится с займами, но пока с небольшими и на короткие сроки. Вроде кредитов на мебель, бытовую технику или автомобили. Но лиха беда начало!
Главный аргумент в пользу ипотеки остается прежним: она позволяет реализовывать свои желания сегодня, не дожидаясь «светлого будущего». Потому что путь накопления в нашей стране все еще ненадежен из-за высокого уровня инфляции. А альтернативы, кроме банковских займов, у большей части граждан попросту нет.
Многих потенциальных заемщиков в последнее время удерживает от обращения в банк надежда на скорое уменьшение процентных ставок. Прогнозируется оно в связи с началом реализации национального проекта, посвященного доступному жилью. Надо сказать, что такое уменьшение и вправду ожидается. Но не более чем на 1–2% в год. Таким образом, отложив покупку кварти-ры на 12 месяцев, можно сэкономить тысячу долларов в далеком будущем. А есть ли в этом смысл? Кроме того, не вредно посчитать реальную стоимость квартиры для тех храбрецов, которые брали ипотечные займы в 2002 году. Сегодня их залоговая недвижимость стоит вдвое дороже, и выгода от покупки «вчера» с лихвой перекрывает проценты на долгие годы вперед.
Семь раз проверь
Если сравнивать обычную сделку с ипотечной, то, безусловно, последняя выгодно отличается повышенным уровнем надежности.
Для ипотечного покупателя важно, что фактическая стоимость объекта сделки будет зафиксирована во всех сопроводительных документах. Поскольку этого требуют большинство кредитных структур. Странно отдавать $100 тысяч, а в официальных бумагах ставить сумму в несколько раз меньше. Особенно зная, что законодательство Российской Федерации позволяет оспорить сделку с недвижимостью в течение трех лет. Хотя, по признаниям специалистов, подобных прецедентов в «ипотечной» истории страны до сих пор не было.
Повышенный уровень безопасности ипотечной сделки для заемщика достигается за счет целого ряда дополнительных проверок объекта залога, личности продавца, а также всех сопутствующих документов. Причина перекрестных проверок – в наличии заинтересованных в благоприятном исходе сделки дополнительных сторон, как то: риэлтеры, ипотечные брокеры, страховые компании, оценщики и банковские структуры.
Риэлтер и страховая компания, защищающая титул, берут архивные справки и интересуются историей приобретаемой квартиры. Для того чтобы исключить «неожиданное» возникновение обременений и т. д. Серьезные сервисные агенты и банки непременно проверяют личность продавца.
Тяжело в мучении
Ипотечный кредит обходится заемщику недешево. И по процентам, и из-за дорогих сопутствующих платежей (страховки, комиссионные банка, риэлтера и пр.). Кроме того, на «хрупкие» плечи покупателя падают все обычные для сделки расходы: регистрация, нотариат и т. п. Однако затраты по проведению ипотечной сделки постоянно уменьшаются. Федеральные программы, например, позволяют обойтись без страхования титула, а отказ от нотариата, который перестал быть обязательным, экономит 1–1,5% от стоимости квартиры.
Не менее актуальна проблема подоходного налога, который необходимо платить любому продавцу жилья, если он владел им менее трех лет. В таком случае государству придется отдать 13% от положительной разницы между стоимостью квартиры и миллионом рублей. Казалось бы, при чем тут заемщик. Однако сегодня положение таково, что это брем я перекладывается именно на покупателя, в ином случае владелец может отказать в сделке.
Зачастую пугают заемщиков и возможные проблемы, связанные с соблюдением прав несовершеннолетних. Однако сегодня Жилищный кодекс позволяет снять ребенка с регистрации, даже если он является собственником залогового жилья. Соответственно, вполне реально найти банк, который ничего не имеет против включения несовершеннолетних в число собственников.
Если у вас нет денег
Многих потенциальных заемщиков беспокоит ситуация возможной потери платежеспособности в будущем. И как следствие – выселение из приобретенной квартиры. Аргумент в пользу кредитования прост. Банку гораздо проще решить дело миром, не тратя время и средства на длительные судебные разбирательства. Это подтверждает и более длительная «ипотечная» история, например, Латвии или Украины.
Нельзя забывать и о страховании жизни и здоровья, практикуемого при ипотечном кредитовании. Именно оно поддержит клиента в случае потери трудоспособности. Если задержка платежей происходит из-за временной потери источника доходов, то всегда есть возможность пересмотреть условия кредитования. Банк может предложить перенести платежи на пару месяцев, временно переложить эту обязанность на третье лицо (например, на родственника) или удлинить срок кредита с уменьшением размера ежемесячных платежей.
В самом крайнем случае кредитная организация снимет обременение с залоговой недвижимости и продаст ее по рыночной цене. В зависимости от размера уже внесенных средств заемщик сможет приобрести меньшее по размеру жилье или просто вернуть взнос и уже выплаченные средства.
Встречают по одежке
Не так давно требования банков к персоне заемщика были, прямо ска-жем, драконовскими. Но сегодня многое изменилось (см. пояснение).
«Нулевой» первый взнос увеличивает риски банка и, соответственно, процентные ставки, примерно на 1–2% годовых. Сегодня проценты по ипотечным кредитам на петербургском рынке стартуют от 9,8% в долларах и от 11,75% в рублях.
Количество созаемщиков в ряде банков не ограничивается – это могут быть родственники, друзья, гражданские супруги. «Прописка» тоже давно уже никого не интересует, главное – российское гражданство. Так что жителям Ленобласти, желающим взять кредит на квартиру в Петербурге, сделать это достаточно просто. Главное, чтобы залоговая недвижимость находилась в пределах города.
Конечно, ограничения на выдачу кредитов все еще есть. Ни в одном кредитном заведении заем не получат граждане, незаконно проживающие на территории страны, люди младше 18 и старше 78 лет. Судимость в большинстве банков до сих пор является ограничением, однако по федеральной программе – уже нет. Исключение составляют разного рода экономические мошенничества, особенно связанные с недвижимостью.
Наши партнеры:
Агентство недвижимости «Старый город», Чайковского ул., 61, 337-17-16,
e-mail: [email protected]
