 |
Игорь Витальевич, потенциальных заемщиков прежде всего интересует, какой минимальный доход должен быть, чтобы банк дал добро на получение ипотечного кредита?
При предоставлении кредитов банку важно иметь достоверные сведения о том, что заемщик в состоянии регулярно тратить часть своих семейных доходов на погашение кредита. Таким образом, ипотечные программы банков учитывают, чтобы на погашение кредита уходило не более 40–45% семейного дохода в месяц. Остальные деньги заемщик должен расходовать на насущные нужды, чтобы нормально питаться, отдыхать, оплачивать коммунальные услуги и т. д. Поэтому совокупный доход на среднестатистическую семью должен быть не менее $600–700 или порядка 18–20 тыс. руб. в месяц. При таком доходе можно получить кредит на улучшение жилищных условий и переехать из комнаты (используя средства от ее продажи в качестве первого взноса, что часто делают наши клиенты) в отдельную квартиру.
Отдельные программы банков еще придерживаются строгих правил и принимают во внимание только доходы заемщика, подтвержденные справкой по форме 2-НДФЛ. Но в большинстве кредитных организаций, в том числе и Городском ипотечном банке, перешли на более либеральные условия кредитования, в рамках которых учитываются сведения о доходах, подтвержденные справкой по форме банка или организации, в которой трудится клиент. Принимаются во внимание и данные бухгалтерской отчетности, если имеется предпринимательский доход. Главное – знать, насколько человек платежеспособен и какими средствами для выплаты кредита он располагает в действительности.
Кто, на ваш взгляд, является сейчас стандартным клиентом по ипотеке?
Если говорить о портрете заемщика, то, исходя из статистики обращений и получения кредитов, это трудоспособный, стабильно работающий человек в возрасте 25–45 лет, который является так называемой экономически активной единицей в самых разных сферах деятельности: бизнесе, здравоохранении, науке, образовании. То есть человек профессионально и стабильно работающий. Стаж работы при этом должен быть не менее 12 месяцев. Средняя сумма кредита, которую запрашивали заемщики по Петербургу, составляла в 2005 году около $35 тыс.
Как вы считаете, так ли уж необходим первоначальный взнос в ипотечном кредитовании? Ведь его отсутствие для многих является тормозом в решении жилищной проблемы?
Во-первых, наличие первоначального взноса говорит о том, что человек может сберегать средства: не тратит все, что заработано, а аккумулирует их для решения каких-то конкретных задач, например жилищного вопроса. Первоначальный взнос является мощным мотивом к лучшему исполнению кредитного договора. Если человек взял в банке 100%-ный кредит на квартиру и не вложил из своих средств ни копейки, то психологически его мало будет волновать судьба этого кредита. А вложение своих средств – замечательный мотивационный фактор. Мировой практикой подтверждено, что 20–25% – вот тот порог собственных средств, с которого у клиента повышается ответственность и большая заинтересованность в надлежащем исполнении обязательств по кредиту. Кроме того, согласно нормативным документам Центрального банка РФ, кредит и начисленные по нему проценты за год должны покрываться стоимостью залога. То есть, с точки зрения банковского регулирования, кредитная организация должна давать заем не на всю стоимость залога, а с некоторым дисконтом, учитывая его стоимость как предмета залога и возможную реализацию данного объекта из-под залога.
Какая минимальная сумма первоначального взноса, на ваш взгляд, должна быть?
В международной практике считается нормальным размер первоначального взноса не меньше 20–30% от общей стоимости залога. В основном, у клиента имеется реальная возможность заплатить именно такую долю и сумма кредита при этом для него достаточна. В российских банках первоначальный взнос составляет от 15 до 30%. Сейчас есть ипотечные программы, в рамках которых предлагается внести 10%, а иногда и 5%, но в таком случае, как правило, может быть повышена процентная ставка по кредиту.
Сейчас некоторые банки кредитуют на первоначальный взнос и на основную сумму кредита. Вы рассматриваете такую возможность?
Теоретически это возможно, но практически должны соблюдаться все нормативы расходов заемщика с учетом его платежеспособности. Наличие других кредитов не препятствует выдаче ипотечного займа. У нас есть клиенты, которые уже имеют разные потребительские кредиты. Учитывая платежи по ним, банк определяет, какую сумму готов дать в рамках общего лимита, чтобы общая нагрузка на семейный бюджет не превышала допустимую.
Может ли потенциальный заемщик самостоятельно рассчитать, какую квартиру купить?
Мы всегда советуем начинать не с поиска квартиры, а с консультации со специалистом банка, на какой кредит можно рассчитывать. Получив одобрение на определенную сумму с указанной процентной ставкой и сроком погашения, клиент уже будет знать, на какое жилье ориентироваться в своих поисках.
Сейчас вошло в моду выражение «ипотека в одном окне». Что это за принцип и как вы к нему относитесь?
Принцип одного окна – важное и нужное направление в развитии ипотечного кредитования. Сейчас все большую актуальность приобретают не только условия кредитования, но и технологии оформления ипотечного кредита, и сервис при его предоставлении. Люди работают, каждому дорого время. Поэтому все услуги ипотечного кредитования надо оказывать: подачу заявки, оформление страховки, подписание кредитного договора – в одном месте.
В какой валюте удобнее брать ипотечный кредит?
Сейчас, в среднем, ставки в валюте – 10–12% годовых, в рублях – 13–16%. С учетом стабильности курса валюты и с точки зрения экономической эффективности, ставка в валюте в настоящее время более интересна. Но, скажем, в регионах цены на недвижимость выражены в рублях, зарплату люди тоже получают в национальной валюте, поэтому там рублевые ипотечные кредиты более популярны. В любом случае в какой валюте получать и погашать кредит – выбирает клиент. Важно понимать, что рост цен на недвижимость, уровень инфляции в целом гораздо больше, чем возможное снижение ставок (ставки зависят от рынка). Например, можно еще два-три года ждать снижения ставок на 1–2%, а цены на недвижимость вырастут еще процентов на 20–30. Выгода ипотечного кредита просто очевидна. При этом заемщик получит еще и налоговую льготу по стоимости квартиры и ипотечным процентам.
Наш партнеры:
Городской Ипотечный Банк, 322-54-54, www.gorodskoi.ru
