Впереди паровоза
Во многом скепсис тех, кто не верит в ипотеку, обусловлен ее крайне медленным стартом. Долгое время все достижения в этой области ограничивались несколькими образцово-показательными кредитами. И выданы они были гражданам, которые по большому счету могли решить свою жилищную проблему и без ипотеки, но всего на несколько лет позже.
Все дело в том, что требования первых отечественных ипотечных банков к заемщикам были, по сути, целиком позаимствованы у предшественников – так называемых высокоразвитых стран. В подавляющем большинстве случаев они, увы, не стыковались с нашими реалиями.
Ныне требования банкиров к ипотечным заемщикам либерализовались до предела. «Серая» зарплата, «левая» прописка, даже – не так уж и редко – покупка жилья на первичном рынке. В чем-то ипотечная Россия оказалась даже впереди планеты всей: где-нибудь в Германии или США получить кредит без официального подтверждения доходов нереально. Как говорится, смерть и налоги.
Дело молодое
Средний возраст ипотечного заемщика в России, по данным федерального АИЖК, составляет 34 года. Генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров подтверждает актуальность этого показателя и для Северной столицы.
Анализ заявок на приобретение жилья с участием ипотечного кредитования, проведенный компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость», дает схожие результаты: 76% заявителей пребывают в возрасте от 25 до 35 лет. По данным корпорации «Петербургская Недвижимость», процент перспективных заемщиков несколько ниже – не три четверти, а только чуть больше половины.
Если поднять верхнюю границу до 40 лет, то информация практически всех исследователей данной темы вольется в общие рамки.
Знания и место
Возможно, недоверие к ипотеке объясняется недостаточной образованностью россиян, и без знаний хотя бы основ экономики близкие отношения с ипотекой действительно могут не сложиться. Ведь согласно статистике лишь 18% граждан России имеют высшее образование. Данные по ипотечным заемщикам значительно превышают этот показатель. Около 70% потребителей ипотечных кредитов имеют один вузовский диплом, 7% – два, а еще 1% – целых три. Добавим примерно 7% заемщиков с «незаконченным высшим», и получится вполне внушительный отрыв.
Уровень знаний является определяющим для социального состава основных групп покупателей жилья, готовых использовать для этих целей ипотечный кредит. По оценке генерального директора ООО «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» Михаила Бимона, менеджеры среднего звена и специалисты составляют около 35%, собственники бизнеса и менеджеры высшего звена – около 30%, государственные служащие – 15%.
Теперь об обеспеченности. Совокупный (то есть с учетом всех источников) доход 76% потенциальных заемщиков – в интервале от $600 до $1 600. И это можно было бы считать подлинным достижением российской ипотеки, если не принимать во внимание еще один существенный аспект – необходимость внесения первоначального взноса. До начала 2006 года, когда АИЖК пересмотрело общероссийские стандарты кредитования и минимальным первым платежом стали 10% от стоимости приобретаемой квартиры, рядовым показателем были 20%, а чаще всего 30%.
Исходя из последних двух цифр и складывалась ранее статистика по начальному взносу, без которого никакой ипотечный кредит не мог превратиться в реальность.
В ту доисторическую эпоху картина выглядела таким образом. Около 60% потенциальных заемщиков имели наличные средства в диапазоне $6 000–15 000. Но при этом 31% заявителей не располагали 20% собственных сбережений для погашения первоначального взноса.
Деньги и площади
В Петербурге среднестатистический размер кредита, естественно, несколько отличается от общероссийского (разницу в ценах на недвижимость еще никто не отменял). По всей стране этот показатель равен 430 тыс. рублей, у нас – 780 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры, обремененной ипотечным залогом, также примерно в два раза выше «средней температуры по больнице» – 1,4 млн рублей.
Данные «Петербургской Недвижимости» предлагают развернутый план. Более 36% потенциальных заемщиков рассчитывают на кредит в $30 тыс. и более. В то же время 40% вписываются в рамки от $5 000 до $15 000. Подавляющее большинство не готово находиться в кабале дольше семи лет.
Несмотря на то что банки в течение минувшего года перманентно двигались в сторону увеличения максимального срока кредита, необходимость в этом практически сошла на нет. Планировать свою жизнь на 30 лет вперед россияне до сих пор не готовы.
Отмечая наметившиеся в послед-ний год тенденции, генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров полагает, что в дальнейшем продолжат увеличиваться такие показатели, как средний размер кредита и площадь приобретаемой квартиры. Средневзвешенная ставка по кредиту, наоборот, имеет тенденцию к снижению. На самом деле между усредненными показателями пула кредитов и общеэкономической ситуацией в стране имеется непосредственная связь. С уменьшением уровня инфляции и страновых рисков – снижаются процентные ставки.
С увеличением уровня доходов населения – повышается качество приобретаемых квартир, что влечет за собой рост размеров кредитов, ежемесячных платежей, площадей квартир. Это очевидные зависимости.
Уроки и итоги
Подводя итоги, необходимо отметить, что потенциальный и состоявшийся заемщики по основным параметрам (тем, которые интересны кредитору) друг от друга практически не отличаются. Уровень информированности достаточно высок, за что отдельное спасибо нужно сказать государственной пропаганде. Граждане, пребывающие «не в теме», как правило, не способны пройти процедуру андеррайтинга (оценки платежеспособности).
Большей частью заемщик выглядит так: 25–35 лет, обладатель высшего образования и семьи из одного-трех человек, без детей либо с одним несовершеннолетним ребенком, проживает в Санкт-Петербурге, работает в коммерческой организации. Недвижимость для покупки выбирает в городской черте стоимостью от $30 тыс. до $55 тыс. Совокупный доход заемщика находится в диапазоне $600–1 600.
По прогнозам Правительства РФ, благодаря системе ипотечного кредитования к 2010 году около 7% россиян улучшат свои жилищные условия. Уровень доходов петербуржцев значительно превышает общероссийский, соответственно и воспользоваться ипотечным кредитом в нашем городе сможет большее число жителей, чем в среднем по стране.
Наши партнеры:
Констанс-Банк, Б. Морская ул., 55А, 325-76-78, http://www.constbank.spb.ru/
