Кооперативы и ипотека стартовали практически одновременно, в конце 1990-х годов. Развитие обласканной государственной поддержкой американской двухуровневой ипотечной системы особо впечатляющих результатов до сих пор не дало. Предоставленные же сами себе кооперативы вовлекли в инвестирование жилищного строительства более 100 тыс. семей. Впрочем, сообщества граждан, оперирующие производным от английского слова cooperate (объединять), неоднородны. Да и прямое противопоставление ипотеки накопительным схемам, что называется, антинаучно: кооперативная модель по сути является прообразом ипотеки одного уровня.
Все многообразие современного кооперативного движения, имеющего отношение к рынку недвижимости, сводится к трем основным группам: жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) и кредитные потребительские кооперативы граждан (КПКГ).
Всем названным объединениям граждан присущи общие принципы в схеме работы. Во-первых, для выдачи займов необходим постоянный приток новых членов кооператива. Получению кредита обязательно предшествует период ожидания и/или накопления. Во-вторых, кооперативы не требуют от пайщиков документального подтверждения размера доходов. В-третьих, обязателен вступительный взнос, определенная плата за возможность получить кооперативный заем.
Пункт о периоде накопления и ожидания – неотъемлемая составляющая принципа взаимного кредитовании. Прежде чем получить заем, гражданин предоставляет собственные средства в долг «коллегам» по кооперативу. Выполнение обязательств по пополнению накопительного счета в некотором роде еще и формирует кредитную историю, доказывает платежеспособность пайщика.
В остальном различия довольно существенны. Деятельность различных типов кооперативов регулируют соответствующие законы, отчего возникает разница в основании для возникновения права собственности на приобретаемое жилье. ЖСК подпадают под действие Жилищного кодекса (раздел V, ст. 110–134). Для ЖНК с апреля 2005 года действует Федеральный закон № 215 «О жилищно-накопительных кооперативах». КПКГ должны соблюдать нормы ФЗ № 117 «О кредитно-потребительских кооперативах» от 7.08.2001.
Нормальный ЖНК работает нынче по такой схеме. Гражданин старше 16 лет берет паспорт или любое другое удостоверение личности и вступает в выбранный им кооператив, внося вступительный членский взнос (2–3% от стоимости недвижимости) и первоначальный паевой взнос. Далее он накапливает примерно половину стоимости квартиры (существуют различные тарифные планы) в течение определенного периода, который выбирает сам (но есть и ограничение по минимальному сроку накопления, обычно не менее 12 месяцев). Кооператив добавляет недостающую половину и приобретает жилье для своего пайщика в собственность ЖНК. Член ЖНК вселяется, регистрируется и, уже проживая в купленной для него квартире, имеет срок в несколько лет, чтобы полностью погасить выданную ему ссуду. Все это время он платит и членские взносы. Как только человек полностью выплачивает пай, он становится собственником квартиры на основании пункта 4 статьи 218 ГК РФ. Кроме этого, обязательно титульное страхование (утрата права собственности), а также страхование от разрушения и порчи имущества (пожар, затопление и т. д.). В обязательном порядке должна страховаться и сумма, выданная пайщику из кооператива. По сравнению с классической ипотекой такая небанковская схема кредитования получается дешевле более чем в два раза: 6–8% годовых против 18% банковских.
Накопительная схема, которую используют КПКГ, раньше принципиально отличалась от схемы ЖНК только временем передачи объекта недвижимости в собственность пайщика. Потребительский кооператив передает квартиру в собственность уже после накопления паевых взносов до тех самых 50%, а затем обращает ее в залог. Обременение снимается опять же после окончательной выплаты пая. Действует КПКГ в рамках Закона «О кредитных потребительских кооперативах граждан» от 7 августа 2001 года. Ну и, конечно, не стоит забывать о том, что для КПКГ работа на рынке недвижимости вполне может быть не только не единственным, но и не основным видом деятельности. Другие отличия стали носить принципиальный характер после вступления в силу 1 апреля сего года ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», принятого в конце года минувшего в составе знаменитого «жилищного пакета» законов.
