В этом году, несмотря на последствия кризиса, на рынок активно выходят проекты комплексного освоения территории. Это тренд, по которому рынок будет развиваться?
И это завтрашний день нашего рынка. Переход от точечной застройки к квартальной. Я думаю, что ни одна компания не отказалась бы строить больше, продавать дешевле, обеспечивая себе маржу, и планировать свою деятельность на несколько лет вперед. Мы должны стремиться, чтобы цена жилья для конечного потребителя не росла, а в перспективе, я считаю, она должна быть ниже. Я понимаю, что эта позиция не всем понравится. Сейчас мы многое делаем для того, чтобы сократить издержки застройщика. В частности, вступили в силу поправки к 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», и теперь при продаже квартиры не надо платить НДС — это тоже плюс.
Следующий шаг — решение земельных вопросов. Мы должны сделать так, чтобы цена на землю не росла и себестоимость, соответственно, тоже. Я думаю, что здесь все больше будет взаимодействия между застройщиками, которые заинтересованы в плановом бизнесе, и государством, которое стратегически стремится к тому, чтобы цены на жилье росли. Оно заинтересовано в обратном — обеспечении большего количества людей жильем. В убыток никто строить не будет, но сейчас тенденция идет вполне позитивная и по налогам, и по ипотеке, как на федеральном уровне, так и на городском.
Тем не менее в этом году было лишь три конкурса на продажу земли под строительство жилья. Что мешает продавать больше?
Участки готовятся частными компаниями. И по мере того как они разрабатываются — выставляются на торги. Свободных земель под жилье в городе немного. В то же время на руках у компаний очень много таких земель. Это земли, на которых можно построить более 40 млн кв. м жилья. Несмотря на то, что мы немного участков выставляем на торги, строительные компании прилично «упакованы». И есть очень много компаний, которые сами не строят: их дело подготовить участки и перепродать. То есть ввести их в оборот рынка. Хватит сидеть на этой земле. Если ты не строитель, а — западное слово — лэнддевелопер, купил оптом, то подготовь эту землю и отдай тем, кто строит.
Мы сейчас находимся на интересном историческом этапе: до кризиса все, кто брал участки, стремились в строители, и ничего хорошего не получалось. Потому что строительство — это очень сложный процесс. Это преодоление огромного количества трудностей, что требует опыта.
До кризиса у многих было убеждение, что можно купить землю, начать строить и закончить через два года, заработать прибыль. Это ошибка. Жилой дом — комплексный продукт: и инженерно, и конструктивно сложный. Поэтому, думаю, будут отсекаться компании, которые не готовы работать с конечным клиентом, демонстрировать стабильную работу в течение длительного периода, не двух лет, а 10–20.
По оценкам некоторых экспертов, в Петербурге около трети строек можно отнести к проблемным…
Я себя до сих пор также считаю экспертом, но у меня есть другая цифра. Если брать все дома, строящиеся в городе, то лишь 2% из них являются по факту дефолтными. Говорить о том, что проблемных 30%, неправильно. С продлением сроков строительства — может быть, треть, но среди таких домов большая часть строится нормальными компаниями, столкнувшимися с объективными обстоятельствами. Например, это сроки присоединений, когда условия подключения выполнены, все оплачено, а подключения самого нет. Я считаю, что те компании, которые формировали земельный банк, не выводили деньги куда-то, а вкладывали их в производство, должны оставаться на рынке. Лично я не брошу в них камень. Другое дело, что бесконечно сидеть на этих земельных активах нельзя, надо провести какую-то реструктуризацию и продать земельные участки тем, у кого сегодня есть деньги, решить проблемы с текущей ликвидностью.
Но есть и другие компании, которые запутались в собственном бизнесе, создали риски вокруг своих проектов, не соблюдая ни градостроительных норм, ни требований заказчика, ни финансовой дисциплины, ни качества строительства. Такие компании должны уйти с рынка.
Сколько таких компаний?
У меня нет такой оценки. Я считаю, что порядка десяти.
По поводу решения проблем — это то, что вы сейчас применяете с «Маяком»?
Не мы применяем, а сам «Маяк».
Но под вашим контролем...
Безусловно, мы должны следить за подобной ситуацией, потому что требуется участие города. Какие-то участки они переуступают другим компаниям, получают за это деньги, эти деньги идут на погашение долгов перед бюджетом, перед подрядчиками. И мы наблюдаем эту ситуацию, мы довольны тем, как происходит процесс. Затем компания возобновит строительство на тех участках, которые у нее останутся, когда она разберется с задолженностью.
Сейчас уже вступили в силу поправки к 214-му закону, которые позволяют существенно штрафовать застройщиков, которые не работают по этому закону. Когда будут первые наказания?
У нас есть план проведения проверок, который утвержден. Мы не имеем права по своему усмотрению проверить любую компанию, вот захотелось — мы поехали. К сожалению, это касается и долевого строительства. Я, например, не считаю, что это правильно. Так как если компания привлекает средства людей, то за ней требуется жесткий контроль, такой как у банков, например, через инструментарий ЦБ. Контроль он-лайн, через формирование резервов, через систему уставного капитала, нормирования и контроля соблюдения этого нормирования. Нам кажется, что надо внимательней за этим наблюдать, но такой возможности у нас нет. Могу лишь пообещать, что те компании, которые будут продолжать нарушать закон, вести себя недобросовестно, будут под особым контролем: и нашим, и прокуратуры. Мы объединим усилия и будем применять санкции, предусмотренные законом.
