Пробка для инвестора

Одним из основных факторов, определяющих развитие рынка мест постоянного хранения и кратковременной парковки, является общая численность автомобилей. За последние десять лет количество частных транспортных средств в Петербурге возросло почти в четыре раза – до 1,2 млн. Между тем число гаражей, стоянок и паркингов увеличивается более низкими темпами. Почти 2/3 всех легковых автомобилей по-прежнему остаются вообще без какого-либо специализированного места хранения.

Прагматичная программа

Более четырех лет назад городским правительством была принята программа строительства гаражей-паркингов на период с 2001 по 2005 годы. За счет средств частных инвесторов планировалось возвести в различных районах Петербурга 122 стационарных объекта хранения автотранспорта: 22 гаража-паркинга в 2001 году, 32 - в 2002-2003-м, еще 56 объектов – в 2004-2005-м.

Для реализации программы городские чиновники решили предоставлять инвесторам земельные участки под возведение гаражей на льготных условиях. Девелоперы освобождались от выплат на развитие городской инфраструктуры при условии соблюдения сроков строительства. За три года реализации программы было издано 11 распоряжений Администрации Петербурга о льготном строительстве паркингов, предусматривающих освобождение инвесторов от перечислений в бюджет на общую сумму более $1,5 млн.

Но необходимого результата так и не добились. Реальное число введенных в эксплуатацию гаражей-паркингов значительно ниже, чем планировалось. Так, за 2002-2003 годы было построено лишь 17 объектов (на 3,1 тыс. машиномест), в 2004-м еще меньше – всего 5 стационарных гаражей-паркингов (см. табл. 1). Причина «сдержанности» инвесторов объясняется очень низкой рентабельностью подобных проектов.

Однако в Смольном считают, что массовое строительство паркингов в скором времени все же начнется. Для этого разрабатывается новая - «более жесткая и прагматичная» - городская программа. Но способ привлечения инвесторов власти выбрали по меньшей мере странный - ужесточение мер к неправильно припаркованным автомобилям. Для этого в два раза будет увеличено количество штрафных стоянок в Петербурге - из расчета две стоянки на один район. Параллельно прорабатывается идея ограничения въезда легкового транспорта в центр города. Пилотным проектом в этом направлении станет организация специальных полос для общественного транспорта и ограничение передвижения частных автомобилей по Суворовскому проспекту. Кроме того, в скором времени в центре Северной столицы должны появиться так называемые перехватывающие паркинги. Схема их размещения сейчас также разрабатывается.

Суть таких парковок заключается в том, что люди, въезжающие в центр города на собственной машине, будут оставлять ее на специальных площадках и пересаживаться на общественный транспорт. За эту услугу, по словам директора ГУ «Дирекция по организации дорожного движения» Андрея Погребняка, автомобилисты станут платить не более 50 рублей в день. Для сравнения: стоимость парковки на действующих временных автостоянках в центре города сегодня составляет в среднем 50 рублей в час. Штраф за нарушения правил стоянки и остановки – также 50 рублей.

Каким именно образом ужесточение требований к парковке автотранспорта может снизить стоимость строительства гаражей-паркингов и увеличить рентабельность таких проектов, а следовательно, привлечь к их реализации инвесторов, городские чиновники не уточняют.

Типичное железо

Самым распространенным местом хранения личного автотранспорта в городе на Неве остаются индивидуальные типовые гаражи (ИТГ). По данным компании «Петербургстрой Сканска», среди общего числа парковочных мест доля таких объектов составляет почти 75%. Сегодня в Петербурге расположено около 550 гаражей-боксов (примерно 300 тыс. мест), которые занимают 1,2 тыс. га городской земли.

Индивидуальные типовые гаражи, как правило, находятся на территориях, не пригодных  для использования под капитальное строительство: в буферной зоне вокруг промышленных предприятий, вдоль железных дорог, линий электропередачи и др. Соответственно, больше всего ИТГ в периферийных районах и на окраине города. Также небольшие гаражные комплексы находятся внутри жилых массивов и рядом с ними.

С учетом относительной дешевизны (в среднем один гараж-бокс стоит $2 тыс.), индивидуальные типовые гаражи продолжает оставаться наиболее привлекательным сектором для автолюбителей. За последние два года цены на такие объекты увеличились максимум на 40%. На стоимость в данном случае влияют месторасположение, тип строения (капитальное или некапитальное, металлическое или бетонное), внутренняя отделка, наличие охраны и др.

С 2001 года городская администрация прекратила выделять землю во временную аренду под возведение одноэтажных гаражей-боксов. Вместе с тем некоторые территории с размещенными на них гаражными комплексами стали привлекать внимание частных инвесторов. Еще ряд ИТГ располагается на территориях, предусмотренных Смольным под возведение жилой и коммерческой недвижимости, а также под объекты инфраструктуры (например, коридор трасс КАД и ЗСД). Таким образом, по мнению специалистов, в последние годы все отчетливее намечается тенденция к сокращению общего числа индивидуальных типовых гаражей в Петербурге. Но об их массовой ликвидации говорить преждевременно.

Открытый автостоп

Не менее весомую часть парковочных мест в Петербурге составляют около 600 официальных открытых автостоянок (ОАС), занимающих территорию в 225 га. Эти объекты предоставляют автомобилистам около 140 тыс. парковочных мест. Кроме того, существуют также около 200 неофициальных ОАС.

Около 60% действующих в городе открытых автостоянок расположены вдоль городских магистралей. Наибольшее количество мест на открытых автостоянках сосредоточено в Кировском и Невском районах, чуть меньше - в Красногвардейском, Московском, Приморском и Фрунзенском. Нехватка ОАС наблюдается в Адмиралтейском, Петроградском и Центральном районах.

До 1996 года власти Петербурга активно выделяли земельные участки для организации открытых автостоянок. Однако в последние годы новые объекты появляются гораздо реже, чем исчезают старые в процессе дальнейшего городского развития (строительство жилых комплексов, торговых центров и др.). Соответственно, общая емкость рынка открытых автостоянок если и не понижается, то пока остается на прежнем уровне.

Использование открытых автостоянок продолжает оставаться наиболее доступным для граждан способом хранения транспортных средств. Диапазон арендных ставок достаточно широк и составляет $30-70 за паркоместо в месяц. На уровень цен влияют местоположение стояночного комплекса (район города и удаленность от жилых массивов), марка и год выпуска автомобиля, общее количество часов парковки.

Рыночные гаражи

Наиболее современным и активно развивающимся сегментом пополнения рынка хранения личного автотранспорта являются встроенно-пристроенные гаражи (ВПГ), входящие в состав объектов жилищного строительства. Сводных данных по количеству машиномест в действующих и строящихся жилых домах нет. Однако, по мнению специалистов, в Петербурге насчитывается не менее 100 жилых объектов (с учетом малоэтажных домов), в состав которых входят ВПГ.

Основным критерием, влияющим на стоимость одного места во встроенно-пристроенном гараже, является сегментная принадлежность дома: от элитного до эконом-класса. Но цена на ВПГ формируется исходя из субъективного мнения самого застройщика о принадлежности того или иного жилого объекта к определенному сегменту и практически не зависит от себестоимости строительства гаража.

Цены на встроенно-пристроенные гаражи варьируются от $15 тыс. до $40 тыс. Немалый размер сумм объясняется тем обстоятельством, что как правило количество машиномест в жилых домах значительно меньше числа квартир. Цена на паркоместо в ВПГ зависит от его расположения (встроенный или расположенный рядом с домом), количества уровней, наличия отопления и др.

Заметной тенденцией последних лет стало увеличение доли домов со встроенно-пристроенными гаражами в более низких ценовых сегментах рынка жилищного строительства. Если раньше такие объекты были атрибутом элитного жилья, то сегодня ими снабжен почти каждый новый дом. По мнению специалистов, это является следствием того, что застройщикам необходимо более выгодно позиционировать свои объекты из-за возросшей конкуренции на рынке жилищного строительства.

Стоянка для бизнеса

Большая проблема с организацией мест хранения автотранспорта наблюдается в сегменте коммерческой недвижимости Петербурга. Так, например, услуги охраняемой парковки сегодня доступны в основном только арендаторам бизнес-центров классов «А» и «В». Подземный или встроенно-пристроенный паркинг обычно устраивают во вновь возведенных офисных зданиях. Но даже в этом случае его сооружение может быть осложнено слабыми грунтами в зоне строительства или близким расположением соседних зданий.

Чаще всего девелоперы создают на близлежащей к объекту территории открытые автостоянки – так называемые стихийные парковки. При этом большая часть арендодателей предоставляют парковку для своих клиентов бесплатно. Еще на 40% доходных объектов эти услуги являются платными. По словам старшего консультанта компании Colliers International Николая Казанского, ежемесячная аренда места в паркинге при бизнес-центрах высших классов обходится арендаторам в среднем в $100-200. Стоянка для посетителей торговых центров как правило бесплатна. Но если речь идет о подобных объектах, расположенных в центре города, то возможна почасовая оплата парковочного места (например, в торговом комплексе «Сенная» в Петербурге или торговом центре «Атриум» в Москве). При этом один час парковки может обойтись в 30-50 рублей.

Наибольший дефицит мест хранения личного автотранспорта наблюдается в бизнес-центрах и торговых комплексах, расположенных в центральных районах Северной столицы. По мнению специалистов, архитектурные ограничения при реконструкции зданий под объекты коммерческой недвижимости, а также планируемые запретительные меры на парковку автомобилей в исторической части города в ближайшее время способны еще больше осложнить сложившуюся ситуацию. Рецепты решения этой проблемы, считает генеральный директор компании Colliers International Борис Юшенков, лежат на поверхности. «В Париже ни один проект дома не будет принят, если в нем не предусмотрен паркинг. Та же ситуация и с бизнес-центрами. Если девелопер этого не понимает, это должна понимать администрация города и не давать ход подобному проекту. Необходимо обязать строителей включать паркинги в проект либо отказывать в его согласовании», - утверждает он. В целом, полагают специалисты петербургских консалтинговых компаний, для бизнес-центра высшей категории девелопером должен быть организован паркинг из расчета: одно парковочное место на 50 кв. м объекта.

Современная парковка

По данным ГУП «Городской центр автостоянок и гаражей» в настоящее время в Петербурге действуют 53 (около 15 тыс. мест) современных стационарных паркинга.

Еще около 40 проектов находятся на разных стадиях реализации (см. табл. 2).

В отличие от открытых автостоянок и индивидуальных типовых гаражей паркинги возводятся в местах, непосредственно приближенных к потребителю. Общее правило - пятиминутная пешеходная доступность (около 500 м) от жилья или места работы клиента.

Лидируют по объемам ввода в эксплуатацию новых паркингов, в основном, районы активной застройки.

Существующие и строящиеся в Петербурге паркинги можно классифицировать по виду строения (многоэтажные и заглубленные), типу конструкции (отапливаемые и неотапливаемые), способу организации парковочного пространства (размеченные машиноместа и боксы). Эти характеристики в совокупности с местоположением объекта являются основными ценообразующими факторами.

Места в паркингах сегодня реализуются обычно через сделки купли-продажи. За последние два года уровень цен на машиноместо повысился не менее чем на 50% и составляет $4-15 тыс. Впрочем, в некоторых паркингах наряду с продажей мест в собственность практикуется сдача их в аренду до появления конечных покупателей. Арендные ставки варьируются от $60 до $150 в месяц и ежегодно увеличиваются в среднем на 25%. Но таких объектов в Петербурге немного.

Среди основных причин дефицита современных паркингов в городе на Неве специалисты рынка отмечают существующее соотношение цен автомобиля и гаража. По западноевропейским меркам стоимость машиноместа в стационарном паркинге должна составлять 30-40% от стоимости автомобиля. В Петербурге этот показатель на порядок выше. Для рядового же автовладельца выкупить место в паркинге по цене $4-6 тыс. достаточно сложно. Поэтому большинство существующих в городе паркингов заполнены лишь на 50%, что приводит к значительному увеличению сроков окупаемости таких проектов. Не способствует строительству капитальных гаражных комплексов и конкуренция со стороны открытых платных парковок. Сложно привлечь клиента в паркинг, расположенный рядом со стоянкой, где ежемесячная плата за машиноместо составляет всего $30.

Еще сложнее построить рентабельный паркинг в центре Петербурга, где их ощутимо не хватает. Жесткие требования к фасадам, этажности, санитарные нормы влекут за собой дополнительные расходы, соизмеримые с затратами на строительство жилого дома.

1. Введенные в эксплуатацию 2004 году гаражи, автостоянки и паркинги Санкт-Петербурга*

* По данным Комитета по строительству Администрации Санкт-Петербурга

2. Некоторые реализуемые в настоящее время проекты по созданию гаражей, автостоянок и паркингов в Санкт-Петербурге

Досье

Петербургский рынок гаражей, автостоянок и паркингов представлен четырьмя основными группами объектов:

Индивидуальные типовые гаражи – отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения-боксы, предназначенные для хранения автомобиля.

Открытые автостоянки – специальные открытые площадки, предназначенные для размещения и(или) хранения автомототранспортных средств.

Встроенно-пристроенные гаражи – встроенные в нижнем этаже жилого здания (пристроенные к жилому дому) помещения, предназначенные для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами или боксами. К сегменту ВПГ также относятся машиноместа в пристроенных к жилым зданиям паркингах (подземных или многоуровневых) или находящихся поблизости от них: застройщики предлагают их покупателям квартир в качестве альтернативы встроенным гаражам.

Паркинги – отдельно стоящие одно- или многоуровневые крытые замкнутые охраняемые помещения, предназначенные исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этих целей, обозначенными разметкой местами или боксами.