Санкт-Петербург по-прежнему остается самым крупным промышленным центром Северо-Запада. На его долю, по данным Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ), приходится 30% от общего объема промышленной продукции, производимой в федеральном округе. В настоящее время этот сектор экономики насчитывает 8 отраслей, 105 подотраслей, около 700 крупных и средних предприятий, свыше 12 тыс. малых производств. За минувший год петербургскими промышленниками произведено продукции различного назначения на общую сумму 341,8 млрд рублей.

По данным Комитета по градостроительству и архитектуре, общая площадь Петербурга (включая Петергофское и Зеленогорское направления) составляет почти 148 тыс. га, из которой около 11% (16,3 тыс. га) занимают промышленные территории. Причем наибольшая часть предприятий сконцентрирована в центральных районах города, на 20% площадей которых располагаются заводы.

Неуловимый сегмент

При анализе рынка коммерческой недвижимости консалтинговые компании рассматривают производственные помещения вкупе с объектами складского назначения. Что неудивительно, ведь провести четкую грань между этими сегментами, если речь идет не о вновь построенном заводе, практически невозможно. По оценкам Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, сегодня общая площадь всех производственно-складских строений, расположенных на территории Петербурга, составляет более 18 млн кв. м. Причем большую часть данных объектов (13 млн кв. м) все же относят к помещениям производственного профиля. Вопрос возникает лишь в функциональном использовании этих площадей. По мнению специалистов, около 40% помещений, числящихся за сегментом промышленной недвижимости, в настоящее время не используются по назначению, а сдаются собственниками предприятий в аренду под различные цели, которые зачастую далеки от производственной деятельности.

Не существует значительных отличий между сегментами производственной и складской недвижимости и по такому показателю, как стоимость аренды и купли-продажи подобных помещений. В зависимости от площади объектов, их состояния и расположения арендные ставки, как на производственные, так и на складские объекты, в минувшем году составляли $3-9/кв. м в месяц. Цена производственных помещений, предлагаемых на продажу, могла достигать $400/кв. м. Стоимость же недостроенных производств составляла $150-300/кв. м. Однако если в сегменте складской недвижимости присутствует незначительное количество сдаваемых площадей высшего класса «А», то предложения по аренде современных качественных производственных помещений отсутствуют вовсе, поскольку такие объекты возводятся крупными компаниями только для собственных нужд. «Выбрасываемые» же на рынок производственные площади старой постройки отвечают лишь запросам средних и небольших предприятий, не имеющих финансовых возможностей для нового строительства.

Стратегия поддержки

В прошлом году петербургская администрация развитию промышленности уделила особое внимание. Был принят целый ряд нормативных актов, которые, по мнению чиновников, прямо или косвенно направлены на «поддержку городских промышленных предприятий». Среди однозначно положительных нововведений – дополнения в закон «О налоговых льготах», касающиеся снижения ставок налога на прибыль заводов и фабрик. Согласно внесенным коррективам с этого года для предприятий, инвестирующих в основной капитал свыше 300 млн рублей, ставка налога на прибыль сократится на 4% - до 13,5%. Для промышленников, вкладывающих 150-300 млн рублей, она составит 15,5%. Предусмотрено и снижение ставки налога с 2,2 до 1,1% на имущество налогоплательщиков, чей вклад в основные средства для производственных целей составит не менее 150 млн рублей. Правительство вполне осознанно пошло на эти шаги, поскольку сегодня более сотни наиболее крупных предприятий обеспечивают 80% инвестиций и 50% налоговых поступлений в городской бюджет.

Ставка на выкуп

Затем Смольный пересмотрел арендные ставки. После дефолта 1998 года методика расчета арендной платы за расположенные под предприятиями участки носила льготный характер. При определении величины платежей для подобных арендаторов губернатор Владимир Яковлев ввел понижающие коэффициенты - чем больше занимаемая площадь, тем меньше арендная ставка. Эти меры в свое время позволили удержаться на рынке многим производствам. Приобретать же землю в собственность было невыгодно, поскольку земельный налог в разы превышал стоимость аренды. Сегодня, посчитала действующая администрация, экономическая ситуация изменилась. И ставки пора повышать. В октябре прошлого года вышло постановление № 938-пг, которое отменило понижающие коэффициенты при аренде земли промышленными предприятиями. В течение этого года арендные ставки ежеквартально будут повышаться на 25%. За счет нововведений размер платежей для предприятий, которые занимают 50 га и более, повысится в четыре раза, для производств площадью до 50 га - в два-три раза. Предполагается, что уже к июлю арендные платежи примерно на 20% превысят земельный налог. Посредством отмены понижающих коэффициентов власть хочет активизировать процесс выкупа предприятиями-арендаторами своих наделов в собственность.

На этом фоне вполне логичным был следующий шаг городского правительства: снижение выкупной стоимости земли. По словам председателя КЭРППиТ Владимира Бланка, до настоящего момента цена выкупа земли в городе была сильно завышена. Для предприятий она составляла 30, а в некоторых случаях и 100 налоговых ставок. Поэтому городская администрация разработала закон, понижающий максимальную цену выкупа земли в Петербурге с 30 до 9 ставок, который был принят Законодательным собранием в декабре прошлого года. «Вместе с выравниванием соотношения между арендными и налоговыми ставками, предлагаемый уровень выкупной стоимости земли способен дать хороший экономический стимул действующим предприятиям приобретать арендуемые ими участки в собственность», - считает г-н Бланк.

Однако сами участники рынка неоднозначно оценили шаги правительства. Как отмечают специалисты, девятикратная ставка на выкуп земли может принести выгоду только тем промышленным предприятиям, которые ставят своей целью ее последующую перепродажу. Стимул же к выкупу земли у стабильно работающих предприятий может появиться, если ставка арендной платы будет как минимум в два раза превышать ставку налога на землю. Не во всех случаях эффективна и мера, направленная на отмену понижающих коэффициентов по арендной плате. По мнению специалистов, это приведет к тому, что предприятия, деятельность которых зачастую сводится к сдаче собственных помещений и земельных участков, просто повысят арендные ставки на свои помещения для компаний-арендаторов.

Комплексный прессинг

Вот уже более тридцати лет городская власть ведет работу по выводу «промки» из исторического центра Петербурга. За это время перебазировано около 30% предприятий, еще треть вообще прекратила свое существование по тем или иным причинам. Однако в большинстве случаев передислокацией заводов занимаются частные компании, выкупающие предприятия под снос с последующей застройкой освободившихся земель. В последние годы данный процесс стал более заметен, поскольку сами промышленники настроены на высвобождение неэффективно используемых заводских площадей с целью их продажи, а, следовательно, получения дополнительных средств на модернизацию действующего производства. Так, ОАО «Вулкан» вывело свои мощности из Петроградского района в нежилую зону Белоостровская, освободив 8 га под жилищное строительство. Развитие этой территории взяла на себя компания «ЛЭК Истейт». Здесь предполагается построить элитный жилой комплекс общей площадью 90 тыс. кв. м. Руководство ОАО «Завод по переработке пластмасс им. «Комсомольской правды», расположенного на улице Смолячкова, приняло решение о переводе предприятия с занимаемой территории во Всеволожский район Ленобласти.

ОАО «Светоч» завершает перебазирование своего производства с Большой Пушкарской улицы на площадку ОАО «Ленинградский электромеханический завод» на Петергофском шоссе. На бывшей территории фабрики планируется создать многофункциональный комплекс. Торговые помещения займут около 7 тыс. кв. м, офисные – 1,5 тыс. кв. м, еще столько же планируется отдать под мини-отель на 50 номеров. Собственником зданий и инвестором проекта является ООО «Немецкая слобода». Перебазируется ЗАО «Первая мебельная фабрика» в нежилую зону Северо-Западная. Предприятие «Игротехника» переводит производство с 16-й Линии Васильевского острова на территорию, принадлежащую холдингу «Ленинец» (последний является акционером этой компании). ООО «Бюро имущественных отношений» создает индустриальный парк общей площадью 38 тыс. кв. м на землях бывшего производства резиновых изделий ОАО «Красный треугольник».

Холдинг «ЛенСпецСМУ» реконструирует завод металлоконструкций, расположенный на Петроградской стороне. На месте бывших производственных зданий на участке в 13,6 тыс. кв. м между Барочной улицей и Левашовским проспектом появится многофункциональный комплекс общей площадью около 60 тыс. кв. м (жилые, общественные и коммерческие здания).

Территории промышленных предприятий, расположенных в центре Петербурга, последние два-три года являются основным резервом для развития коммерческой недвижимости. Интерес девелоперов к этим землям очевиден, так как найти свободный участок под строительство того или иного доходного объекта в центральной части города сейчас достаточно сложно. Среди наиболее интересных промышленных территорий инвесторы называют Арсенальную, Выборгскую и Свердловскую набережные, красную линию Московского проспекта, участки вдоль набережной реки Смоленки на Васильевском острове и др.

Промышленное лицо

Однако в Петербурге по-прежнему остается множество предприятий, сдвинуть которые с насиженного места не в силах ни власть, ни частные девелоперские структуры. По мнению специалистов, одних законодательных и экономических мер недостаточно для того, чтобы производства начали покидать центр. Например, по словам председателя совета директоров ООО «БИО» Николая Воронова, переезд фабрики «Нево-Табак», располагающейся в зданиях на Клинском проспекте, сдерживает множество факторов. Во-первых, остановка фабрики на достаточно длительный срок чревата большими финансовыми потерями, связанными с прекращением выпуска продукции и потерей существенной доли рынка. Во-вторых, слишком высоки затраты на перебазирование старого и создание нового производства ($14 млн). В-третьих, переезд на окраину (власти неоднократно предлагали вывести «Нево-Табак» в промышленную зону Конная Лахта) может обернуться потерей квалифицированных кадров. «Наши специалисты вряд ли согласятся каждый день ездить через весь город на новое место работы или менять место жительства», - утверждает г-н Воронов. Для реализации подобных проектов необходимы большие финансовые ресурсы, которыми располагает далеко не каждое предприятие.

По мнению генерального директора Ассоциации промышленных предприятий Санкт-Петербурга Геннадия Власова, для некоторых предприятий переезд может вылиться в банкротство. «Освободить центр города от промышленности все равно что лишить его лица. Петербург не может превратиться только в финансовый центр, поскольку всегда являлся центром промышленным. Сегодня же властями движет единственное желание - освободить как можно больше участков под застройку», - утверждает он.

Не готовы к переезду и крупные промышленные объекты, которых в городе множество. Так, только на территории Васильевского острова расположено свыше 40 крупных и средних предприятий (ОАО «Балтийский завод», ОАО «Севкабель», ОАО «Рот Фронт», ГУП «Завод имени М. И. Калинина», ОАО «Сталепрокатный завод», ОАО «Невские берега»). По словам вице-президента ОАО «Севкабель-Холдинг» Аллы Зайцевой, существует масса проблем, с которыми сталкиваются предприятия при приобретении арендуемых площадей в собственность. Во-первых, это длительный срок (до двух лет) рассмотрения заявок в Комитете по управлению городским имуществом. Во-вторых, если ранее действовало распоряжение, разрешающее рассрочку платежей за участки, то более двух лет назад городская администрация его отменила. «А платить такие суммы единовременно абсолютно нереально», - утверждает г-жа Зайцева. С этим соглашается и менеджер по маркетингу ООО «Астера» Наталья Малеева. На вывод промышленных предприятий из центра Петербурга, считает она, уйдет много времени еще и потому, что некоторым заводам просто выгодно оставаться на местах и сдавать площади в аренду под склады или другие нужды различным компаниям. Это их единственная возможность оставаться на плаву.

Пять причин

При покупке недвижимости или земельного участка под размещение производства учитываются сложившаяся возле этого объекта социальная и транспортная инфраструктура, доступность по отношению к поставщикам ресурсов и сырья, близость каналов сбыта. Разумеется, не последнюю роль в этом вопросе играют параметры объекта (в частности, площадь участка должна быть не менее 3-5 га) и его стоимость. Как считает вице-президент группы компаний «Бизнес-Альянс» Андрей Курленко, сегодня инвесторам гораздо выгодней размещать производства в Ленинградской области, чем в Петербурге. Благодаря инвестиционным льготам и субсидиям, предлагаемым областным правительством для потенциальных инвесторов, близости сырьевых ресурсов, а также наличия большого количества пригодных под застройку участков и/или неработающих заводов, которые можно перепрофилировать под новое производство. «На первых порах производственников пугает некоторая удаленность от города. Однако пробок на дорогах в будни нет, поэтому добраться до пункта назначения несложно. Ряд небольших предприятий уже переехал в область или пригороды Петербурга, и данная тенденция сохранится», - утверждает г-н Курленко.

Петербургское правительство в последнее время также озаботилось проблемой размещения заводов. Специально для решения этого вопроса осенью прошлого года было создано Городское агентство по промышленным инвестициям (ГАПИ). Первоочередной задачей новой структуры является инвентаризация существующих в городе промзон, а также развитие новых промышленных территорий. «Выяснив, какие объекты находятся на этих территориях, каков их имущественно-правовой статус, какие участки действительно свободны, можно будет четко определить функциональное назначение зон и подготовить концепцию их развития», - говорит директор ГАПИ Денис Жуков. По планам агентства, полная инвентаризация городских промышленных зон будет завершена уже до конца первого полугодия 2005-го. А в конце года минувшего на заседании правительства было принято постановление «О развитии территорий, предназначенных для размещения объектов производственного, транспортно-логистического, общественно-делового и складского назначения». Согласно этому нормативному акту площадь промзон на окраинах Петербурга к 2015 году должна увеличится на 1 тыс. га. При этом на ту же цифру уменьшится площадь территорий аналогичного профиля в центральных и прилегающих к ним городских районах. Определены и пять зон первоочередного развития – Конная Лахта, Шушары, Металлострой-2, «Нойдорф», Предпортовая-3, на инженерную подготовку которых только в этом году будет выделено 300 млн рублей из городского бюджета.

Область приложения

Впервые после кризиса 1998 года на петербургский рынок стали выходить иностранные инвесторы, преобладающая часть средств которых в прошедшем году была направлена именно в промышленность. Зарубежные инвестиции за 2004 год в этот сектор составили $760,3 млн - 77,2% от общего объема вложений в экономику города. Около 90% всех поступивших средств были использованы для модернизации, реконструкции и строительства производств в двух ведущих отраслях - машиностроении и металлообработке, пищевой промышленности. Среди наиболее крупных проектов, реализованных за счет иностранных инвесторов в прошлом году: реконструкция производственного центра Gillette (ЗАО «Петербург Продактс Интернешнл») и фабрики жевательной резинки (ООО «Ригли»), строительство завода по производству грузовых автомобилей Yarovit (ЗАО «ПК «Яровит Моторс») на площадке ОАО «Силовые машины», филиала Ленинградского металлического завода (см. табл. 1). Началась реализация нескольких еще более весомых проектов. Среди них строительство завода телекоммуникационного оборудования (Elcoteq Network Corporation, Финляндия), завода по производству и сборке электрических водонагревательных приборов марки Ariston (MTS GROUP, Италия) и др.

Кроме того, сегодня можно говорить и о начале реализации крупных проектов в сегменте промышленной недвижимости отечественными инвесторами. Если раньше они в основном открывали небольшие производства на арендуемых площадях или реконструировали часть здания, то сейчас в Петербурге возводится около десяти современных крупных предприятий. Промышленное строительство является достаточно длительным процессом, поэтому основной объем ввода объектов придется на 2006-2007 годы (см. табл. 2). Несмотря на существующие трудности при реализации таких проектов, специалисты рынка в последние год-полтора отмечают увеличение инвестиций в создание новых производственных площадок. На следующий виток рынок сможет выйти только после того, как власть изыщет необходимые деньги на инженерную подготовку новых территорий и найдет действенные экономические стимулы для переезда промышленников из центра.