Рынок строящегося жилья за последние полтора-два года претерпел заметные изменения. Прекратился стремительный рост цен. Поменялась схема предоставления участков под застройку. Вступили в силу законы «жилищного пакета», в том числе ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве...». Строители стали испытывать трудности финансирования. Несколько заметнее стала роль кредитных схем в приобретении квартир на первичном рынке.
Тем не менее основной принцип действий при всех метаморфозах остается непреложным. Перед подписанием любого договора, предполагающего уплату значительной для бюджета семьи суммы, консультация с независимым специалистом обязательна. Речь идет как о договоре долевого участия, так и о договоре страхования. Консультироваться же стоит с профессионалом именно по части долевого строительства.
И только потом, оценив результаты анализа документов, принимать решение о подписании бумаг и передаче денег.
Риски и тарифы
Принцип страхования рисков долевого участия в строительстве заключается в гарантии, что если дольщик не получил в оговоренный срок квартиру и строительная компания не вернула вложенные средства, он может обращаться к страховщику за получением денег.
Страховая компания несет ответственность в размере суммы по договору долевого участия. После страховой выплаты дольщик отказывается от прав на возможное получение квартиры и передает их страховой компании.
Услуга существует на рынке более пяти лет, а количество компаний, ее предлагающих в Петербурге, за это время практически не изменилось. Это три крупные страховые компании: «Спасские ворота», «Росгосстрах-Северо-Запад» и «Русский мир». Иные заявлявшие о вхождении в данный сегмент рынка страховщики так и не начали свои программы. Стоимость страховки составляет 2–4% от суммы по договору долевого участия, что превышает тарифы для вторичных объектов.
Страхование рисков первичного рынка может быть добровольным или – по требованию банка при кредитовании покупки строящегося жилья. Рост числа заключенных договоров страхования обеспечивается именно ипотекой. Выгодополучателем при ипотечной страховке является не гражданин, а банк.
Факторы влияния
Тактика страхования доказала свою состоятельность: идет ли речь о страховке от стихийных бедствий, потери здоровья и трудоспособности или от возможных убытков при рискованных финансовых вложениях. Точно так, как и привычка обращаться к профессионалам в случае ощутимых для семейного или личного бюджета затрат. Россияне уже привыкли страховать машины и загородные дома. В части страхования финансовых рисков при участии в долевом строительстве дело движется медленно. Можно порадоваться за дольщиков, что количество квартир, построенных и переданных владельцам, превышает численность «безаварийных» шоферов. Однако разбитая машина несравнима с потерей надежды на крышу над головой.
Одной из причин непопулярности страховок среди дольщиков выступает практически полное отсутствие наглядных примеров эффективности страхования – страховых выплат. Собственно, известен единственный случай – у клиента «Спасских ворот». В компании сообщили, что готовится еще одна выплата.
Другая причина – несовершенство продукта. Специалистам Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости в своей практике приходилось сталкиваться с договорами страхования, оставляющими возможность при желании отказать в выплате. Потому, говоря о страховке как самом действенном способе защиты денег дольщиков, нельзя упускать из виду необходимость консультации с юристом перед заключением договора.
Дебет-кредит
Желание сэкономить на страховке играет не последнюю роль для дольщиков. Многие считают предварительное согласие страховой компании заключить договор гарантией надежности строительной фирмы. Это относится и к совместным программам страховщиков и застройщиков, когда дольщику гарантируется возможность – при его желании – застраховать финансовые риски по конкретному проекту.
Подобная уверенность необоснованна. Страховщики просто считают свои риски, закладывая их в сумму премии. А вот отказ в страховке – уже повод задуматься, ввязываться ли в предприятие.
Сегодняшняя ситуация на рынке – еще один довод в пользу страхования. Когда цены на жилье росли на 30–40% в год, страховая выплата не позволяла страхователям-дольщикам приобрести квартиру, на которую рассчитывали поначалу. Стабилизация стоимости квадратного метра делает страхование более действенным способом защиты.
Знание – право
Вступление в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...» к сегодняшнему моменту практически не влияет на риски дольщиков. Продажи по новым правилам не начинались. Законодательные нововведения пока привели к единственному результату: застройщики стали «обкатывать» схемы привлечения денежных средств, не подпадающие под действие закона.
В Петербурге получили распространение предварительные договоры купли-продажи. Они содержат обязательство сторон после завершения строительства заключить основной договор купли-продажи, на основании которого регистрируется право собственности на вновь созданный объект недвижимости.
Данная форма для дольщика может быть чревата невозможностью требовать через суд признания за ним права собственности на новую квартиру. На первый взгляд, предварительные покупатели должны прежде всего защищать себя с помощью страховки. Однако страховые компании готовы их страховать в основном в рамках ипотеки.
Если Закон «Об участии в долевом строительстве...» заработает и застройщики станут соблюдать его требования, риски дольщиков сократятся. Но не до нуля. Существует объективная возможность форс-мажора. Кроме того, сам закон содержит неоднозначные моменты, например – в части обращения взыскания на предмет залога. Из текста неясно, как банк, выдавший кредит строительной фирме, и дольщик будут делить квартиру, если объект не может быть достроен заключившей договор компанией. Страховка могла бы решить эту проблему.
КОММЕНТАРИЙ
 |
Анна Максимова,
генеральный директор Консультационного центра по Долевому Строительству и Недвижимости:
-Основная причина, по которой ипотека не развивается на первичном рынке, – повышенные риски, сопутствующие приобретению строящегося жилья. Банки попросту не хотят наживать себе лишних проблем. Но вот что настораживает. Сегодня страховые компании готовы принимать на страхование договоры долевого участия и тем самым брать на себя риски первичного рынка. Однако финансовые структуры все равно не спешат выдавать кредиты под залог строящегося жилья. Возникает ощущение, что сами кредиторы не доверяют страховщикам, считая, что подтвердить наступление страхового случая и получить реальную выплату будет непросто. Конечно, есть несколько банков, выдающих ипотечные кредиты для покупки жилья на первичном рынке. Но и они минимизируют свои риски не с помощью страхования, а путем заключения партнерских соглашений с теми строительными компаниями, в надежности которых у них нет сомнений.
В этой связи хотелось бы посоветовать всем гражданам, решившим застраховать свои финансовые риски при долевом строительстве, внимательнее изучать предлагаемые им условия. Даже если вам кажется, что страховой агент дал исчерпывающую информацию, все равно договор страхования следует прочитать очень внимательно. Необходимо, чтобы в тексте содержалось подробное описание риска, размер страховой суммы и срок, в течение которого будет произведена выплата. Но самое главное – договор должен четко определять, какие документы необходимо предоставить страховщику для доказательства факта наступления страхового случая – например двойной продажи. В противном случае можно остаться без компенсации.
