Чтобы процесс перехода на новые правила был для бизнеса не столь болезненным, чиновники решили повышать арендные ставки постепенно. Для "обычных" арендаторов – равными частями в течение 2006 года, для "льготников", а также тех, кто лишился льготы с 1 октября – до середины 2007 года. Об этом заявил председатель Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ) Игорь Метельский на состоявшейся на прошлой неделе встрече за круглым столом, организованной НП "Гильдия управляющих и девелоперов" совместно с еженедельником "Недвижимость и строительство Петербурга".
Как считали
Напомним, что предыдущий вариант методики определения арендной платы был принят в 1997 году и сегодня явно отстает от жизни. В городе появились новые привлекательные для бизнеса территории, а также локальные центры влияния (станции метро, пешеходные зоны и т. д.). Изменилась структура спроса на объекты. Значительно вырос рынок пригородной недвижимости, которого практически не было восемь лет назад. В результате город недотягивает до рынка в среднем 30–40%, а по некоторым объектам – и в разы.
Новая методика построена на основании анализа действующих рыночных арендных ставок. По словам начальника ГУИОНа Дмитрия Куракина, всего было исследовано 1893 объекта. Большинство – путем опроса собственников и арендаторов таких объектов вторичного рынка, которые могут послужить неким аналогом городских площадей. Экспертами риэлтерских и оценочных фирм были проанализированы 379 городских объектов. В результате, как говорят разработчики, была получена модель реального рынка. На ее основе и определялись новые ставки и коэффициенты. Чтобы учесть возможную погрешность методики, в силе были оставлены поправочные коэффициенты к расчетным значениям ставок: 0,7 – для основной части города, 0,9 – для пригородных.
Новые старые коэффициенты
Набор коэффициентов, влияющих на размер арендной ставки, не изменился. Это местоположение строения, занимаемые им площадь и этажи, состояние объекта, типы здания и входа, благоустройство. Теперь коэффициенты прописаны более детально и приближены к реальности.
Серьезно подкорректирован основной ценообразующий показатель – местоположение объекта. Определяется коэффициент местоположения с учетом близости к центру города, основным магистралям, локальным центрам влияния, а теперь еще и вхождением в ту или иную ценовую зону. Весь Петербург разделен на пять зон: центр города, средние ценовые районы, депрессивные районы, центральные части пригородов и пригородная периферия.
С 54 до 975 позиций расширен перечень магистралей, влияющих на арендные ставки. Почти в полтора раза больше насчитали чиновники локальных центров влияния (станций метро, знаковых городских площадей и других объектов). Причем подход к их определению стал дифференцированным. Понятно, что близость Морского порта актуальна для размещения заводов и складских помещений, а вид на Мариинский дворец поднимает ценность офисных помещений. В результате определены 63 локальных центра влияния для торговых и офисных объектов и 28 – для торгово-складских.
Принципиальное отличие новой методики – это уход при расчете системы координат входа в здание от так называемого центроида. Сегодня получается так, что помещения, которые числятся по одному адресу, имеют одинаковые арендные ставки независимо от того, осуществляется вход со стороны магистрали или со двора. По новой методике с использованием системы координат "по входу" ставки для таких помещений могут различаться в разы.
Меняется подход к определению качества помещений. Из семи действующих категорий предложено оставить четыре: евростандарт, отличное, нормальное и удовлетворительное. Состояние неудовлетворительное или непригодное для использования как дополнительный понижающий ставку фактор, по мнению чиновников, быть не может.
Новшествами являются также снятие запрета на размещение офисов в подвалах и возможность аренды под торговлю помещений во дворах.
Что скажет рынок?
Сегодня проект новой методики находится на рассмотрении заинтересованных комитетов. После утверждения документа правительством Петербурга (это должно произойти в ближайшее время) более 20 тысяч арендаторов городской недвижимости будут поставлены перед выбором: платить по новым расценкам городу либо искать себе "жилье" – как правило, более комфортное – у частников.
В КУГИ считают, что, несмотря на повышение ставок, город не лишится большинства своих арендаторов. В любом случае, тот, кто недоволен переоценкой помещения по новой методике, может заказать проведение индивидуальной оценки у аттестованных при КУГИ оценщиков. Кроме этого, чиновники уверяют, что пересчета ставок не будет у арендаторов, получивших помещение по результатам торгов, аукционов, а также у тех, кто заказывал индивидуальную оценку объекта не позднее июля этого года.
В том, что арендаторы не перейдут на другие объекты, согласны и риэлтеры. "Возможно, некоторые собственники попытаются сыграть на повышении ставок КУГИ и поднимут цены на аренду. Впрочем, их попытки вряд ли будут успешны", - считает руководитель компании "Бекар. Коммерческая недвижимость" Игорь Горский. По его мнению, вероятнее всего, сохранится и рынок субаренды, который, как предполагали чиновники, исчезнет с введением новой методики. Недооцененные площади, на которых можно заработать, сдавая их в субаренду, все же останутся.
