Инвестиции в недвижимость всегда считались стабильным и надежным средством увеличения капитала. Однако самому инвестировать средства, ничего не зная о финансовых инструментах рынка жилой или коммерческой недвижимости, достаточно сложно. Другое дело, если на помощь приходят профессионалы. Воспользоваться их услугами частный вкладчик может, разместив свои средства в закрытом паевом инвестиционном фонде недвижимости (ЗПИФН).
Этапы реализации намерения следующие. Составить представление о предложениях на рынке. Сформулировать цель, оценить, какая сумма и на какой срок предназначается в дело. Выбрать приемлемый способ (по соотношению риск-доходность и доступности), определить достойного доверия партнера. И оплатить покупку.
Вся правда – и больше
Если принципиальный вопрос в пользу инвестиций в недвижимость с профессиональной помощью будущий вкладчик для себя решил, самое время приступать к выбору управляющей компании, которая и будет заниматься вложением денег в привлекательные с инвестиционной точки зрения объекты.
Компанию, которой доверяются средства, выбирают по рекомендации знакомых, по результатам доходности и рекламе. Причем, как отмечают управляющие, последние две составляющие значительно влияют на приток клиентов. Несмотря на факт, что активную рекламу и высокие результаты доходности демонстрируют не всегда одни и те же компании.
Если «слышал звон», но требуется убедиться в правильности курса – возможности глобальной сети к услугам интересанта. Как показывает практика, та часть трудоспособного населения, которая потенциально может стать инвесторами рынка недвижимости, прекрасно владеет навыками использования поисковых систем. Фраза для начала поиска – закрытые паевые фонды недвижимости. Далее – по ходу.
Информацию об управляющих компаниях (УК) содержат официальные сайты Национальной ассоциации участников фондового рынка (НАУФОР), Национальной лиги управляющих (НЛУ), рейтингового агентства «Эксперт РА».
Там же можно пройти ликбез для начинающих инвесторов, получить сведения ознакомительного характера о принципах работы управляющих компаний и паевых фондов.
Поле без чудес
Выбор типа фонда зависит от желаний и возможностей. Специалисты различают три типа ЗПИФН: рентные, девелоперские и фонды жилищного строительства. Наиболее стабильный доход с наименьшими рисками приносят рентные фонды, то есть сдача в аренду коммерческой недвижимости – 10–15% годовых. Самыми рискованными считаются фонды строительства. Но они могут быть и самыми высокодоходными и приносить 20–40% годовых. Однако ориентироваться при выборе фонда только на доходность не слишком разумно. Хорошие результаты в прошлом не гарантируют таких же в будущем. Необходимо узнать о программе фонда, сроках вложения, а также размере пая, сумма которого может варьироваться от 30 тыс. рублей до миллионов.
Для принятия решения желательно изучить объем и структуру активов фондов, находящихся в управлении компании, то есть перечень объектов, куда вложены средства пайщиков. От их качества напрямую зависит доходность паев.
Беглый анализ сайтов управляющих компаний позволяет отметить, что представление на главной странице результатов по доходности какого-либо фонда свидетельствует, что прибыль его пайщиков действительно весома. В этом случае полезный совет: оценить период, за который приводятся данные. Если колебания незначительны на протяжении достаточно долгого времени – это весомый плюс.
Даже скромные достижения обязательно есть на корпоративной страничке! Если для поиска отчета приходится много раз переходить по гиперссылкам, разархивировать файлы, содержащие отчеты по частям, – это или малоуспешный фонд, или он просто не ориентирован на инвесторов со стороны.
Двигатель прогресса
Есть экономические издания, которые также представляют подобную информацию, – начиная от просветительских материалов и заканчивая сугубо специализированными подборками для профессионалов рынка. Преимущество печатной продукции такого рода в том, что потенциальному клиенту предоставляются не только сухие цифры, но и аналитика, то есть «разбор полетов» управляющих компаний, а также – прогнозы на будущее.
Кроме того, сейчас многие компании, даже те, которые раньше не были приверженцами принципа «Реклама – двигатель прогресса», разворачиваются лицом к этому способу информационно-просветительской работы. Щиты со словами «паи, фонды, управляющие компании» сегодня выполняют именно эту функцию. Инструменты финансового рынка пока не являются ежедневной насущной необходимостью для каждого. Но, как в оптимистической истории про каплю и камень, в «момент истины» вовремя всплывшее воспоминание может сыграть судьбоносную роль.
Деньги у кассы
По букве закона, управляющая компания должна иметь лицензию Федеральной службы по финансовым рынкам на осуществление деятельности по управлению паевыми фондами. Непосредственно перед покупкой надо ознакомиться с правилами управления фонда, которые можно получить в конкретной компании. Нелишне и узнать заранее о том, что ЗПИФН будет делать с деньгами пайщиков. Эти данные содержатся в инвестиционной декларации управляющей компании.
Собственно покупка пая – процедура достаточно простая. Сначала надо позвонить в компанию и встретиться с ее агентом. О нюансах сделки специалист расскажет в процессе посещения потенциальным пайщиком офиса. Нужно подать заявку в УК, подписать договор доверительного управления и внести деньги на счет фонда либо в кассу компании. В случае первой покупки заполняется также и анкета инвестора для открытия лицевого счета в реестре владельцев паев фонда. Приобретение паев осуществляется в офисе управляющей компании или у ее агентов в пунктах приема заявок. На основании предоставленных инвестором документов операционист УК – или ее агент – заполняет заявку на приобретение (а в случае первой покупки – также анкету инвестора), которые проверяются и подписываются инвестором. Один экземпляр заявки и анкеты остается у инвестора. В заявке на приобретение паев указывается сумма инвестируемых средств. Оплата паев считается произведенной в момент, когда денежные средства поступили на счет фонда, и она осуществляется путем внесения инвестируемой суммы наличными средствами в банке для перевода этих средств на счет фонда либо безналичного перевода инвестируемой суммы на счет фонда со своего рублевого счета в любом банке.
При получении документов, подтверждающих оплату паев, и наличии заявки специализированный регистратор заносит соответствующее количество паев на персональный лицевой счет в реестре владельцев инвестиционных паев фонда. И с этого момента инвестор становится владельцем паев. В этот же день оформляется выписка из реестра, содержащая информацию о состоянии счета владельца паев и отражающая последнюю операцию по данному счету. Владелец паев получает этот документ по почте либо в пункте приема заявок.
Минус издержки
Обязательный пункт – выяснение ликвидности паев. В недвижимость инвестируют только закрытые фонды. Предполагается, что прибыль будет зафиксирована по окончании срока действия фонда, когда управляющая компания продаст имущество и выплатит пайщикам средства, «выросшие» в результате ее же действий. До этого момента УК не несет обязательств по выкупу паев, поскольку, собирая деньги под какой-то проект, инициатор должен иметь гарантии, что к нему не придут пайщики забирать их обратно. Но обычно управляющие сами заинтересованы в организации вторичного обращения паев. Цели приковать конкретного инвестора к фонду у них нет. Поэтому распространена практика приема заявок на вторичную покупку-продажу паев в самой управляющей компании.
Организованная управляющей компанией торговля на бирже повышает шансы получения пайщиком своих денег в удобный для него момент. Однако отнюдь не гарантирует быстрого проведения сделки. Для продажи необходим покупатель. И вовсе не факт, что на бумаги конкретного фонда будет спрос.
Также важно, сколько придется потратить на операционные расходы фонда. Стоимость услуг УК, вознаграждение оценщика, аудитора, спецдепозитария и прочих участников процесса выплачиваются из активов фонда, а вовсе не из прибыли. С дополнительными расходами сопряжен переход паев из рук в руки. Необходимо выяснить и сравнить размеры надбавки при покупке пая (сумма, указанная в заявке, включает в себя и надбавку) и скидки при погашении паев в разных фондах. Надбавка и скидка – это комиссионные сборы, их размер может доходить до 3%.
Преимущество покупки паев в ЗПИФН в том, что инвестор не должен сам оценивать инвестиционную привлекательность и думать о будущем своих денег. Существует риск получения меньшего дохода, чем желаемый. Но принципы разделения труда говорят, что каждым делом должен заниматься профессионал.
