В Советском Союзе кооперативы работали по схеме «жилье в собственность кооператива с последующей передачей в собственность пайщика при условии полного внесения паевого взноса». На этом принципе до сих пор основывается деятельность жилищно-строительных (ЖСК) и жилищно-накопительных кооперативов (ЖНК). Однако развитие одной из «ветвей» отечественной кооперации пошло по альтернативному пути. Речь идет о потребительских ипотечных кооперативах (ПИК), которые предлагают жилье в собственность заемщика сразу после приобретения квартиры на полученные от кооператива средства.
Как в классике
Потребительский ипотечный кооператив – это своего рода касса взаимопомощи для граждан, которые хотят улучшить свои жилищные условия. По форме такая организация напоминает строительно-сберегательные кассы, давно функционирующие в Германии и ряде других европейских государств.
Для того чтобы вступить в ПИК, не требуется прохождения процедуры андеррайтинга (оценки кредитоспособности) – как при банковской ипотеке. Достаточно предъявления паспорта.
Потенциальный пайщик должен сформулировать свои требования к недвижимости, которую он хочет приобрести. На основании его заявки рассчитываются величина кредита, необходимого для покупки нужного жилья, срок кредитования, а также размер ежемесячных паевых взносов.
«Срок ожидания» зависит от индивидуального накопительного коэффициента (рейтинга) каждого члена ПИК, который рассчитывается по формуле «деньги, умноженные на срок их работы в системе». Накопительный коэффициент – это базовый показатель при расчете сбалансированности ипотечно-накопительной системы. Количество накапливаемых участником «долларо-дней» должно быть пропорционально выбранному им сроку рассрочки.
После того как член ПИК накопит необходимую часть стоимости жилья (30–60%, которые идут на приобретение квартир другим пайщикам), ему предоставляют ссуду из фонда финансовой взаимопомощи кооператива. Воспользоваться преимуществом «пониженного» порога подбора жилья и купить недвижимость, накопив всего 30–40% от стоимости, можно только при продолжительном периоде накопления средств. (Порог подбора жилья – момент, когда пайщик, накопив определенную сумму, получает право выбора недвижимости с последующим предоставлением ему ссуды за счет общего паевого фонда ПИК.) То есть чем дольше происходит накопление, тем выше кредит доверия и на больший заем пайщик может рассчитывать.
Купленная недвижимость оформляется в собственность гражданина, однако на нее накладывается обременение, по аналогии с банковской ипотекой. Иными словами, жилье поступает в залог организации до полного погашения задолженности. Когда пай выплачен, ипотечное обременение квартиры (или иной недвижимости) прекращается на основании заявления кооператива в регистрирующие органы.
Разумеется, заем предоставляется не бесплатно. Поскольку кооперативу требуются средства на организацию работы, с каждого пайщика взимается вступительный взнос (3–5% от размера ссуды) плюс ежемесячные членские взносы – в сумме примерно 3% годовых. Кроме того, приобретение жилья с помощью ПИК предполагает обязательное страхование объекта залога. А это еще около 1–3% от ссуды в первый год и остатка ссудной задолженности во все последующие.
Если человек становится неплатежеспособным, то, по обоюдному согласию, на ту сумму, которую он успел внести в кооператив, для него приобретается другое, менее комфортабельное жилье, а освобожденная квартира продается. Таким образом, средства возвращаются пайщикам кооператива.
«Плавающий» заем
В отличие от пайщиков ЖСК, члены ПИК не привязаны к какому-либо конкретному объекту. Они могут покупать жилье в любом доме. Более того, накопительные схемы, реализуемые «ипотечными» кооперативами, позволяют приобрести не только квартиру или комнату, но также и дачу, земельный участок, гараж, офис и т. д. (для сравнения: ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» запрещает членам ЖНК тратить заемные средства на комнаты). Причем величина кредита, выданного члену ПИК, необязательно равна рыночной стоимости объекта, который предполагается приобрести. Заем может включать расходы на услуги риэлтера, ремонт квартиры и т. д. Пайщик сам определяет, сколько денег ему нужно на улучшение жилищных условий. Но, естественно, чем больше кредит, тем выше порог подбора жилья. Поэтому каждый член кооператива должен трезво взвесить свои финансовые возможности и оценить стабильность дохода.
Для пайщиков ПИК предусмотрена специальная услуга – корректировка стоимости недвижимости. Она позволяет своевременно приводить заявленную цену квартиры в соответствие с ее действительной рыночной ценой (в течение накопительного периода). При своевременной корректировке величины кредита исчезает необходимость доплачивать при получении права на подбор недвижимости крупную сумму – ту разницу в стоимости жилья, которая может возникнуть за счет объективного роста цен.
В банк – из кооператива
Во всех потребительских ипотечных кооперативах предусмотрены программы, позволяющие улучшить жилищные условия путем зачета имеющегося жилья. Для этого нужно, вступив в кооператив, накопить часть разницы между стоимостью нынешней квартиры и той, которую пайщик планирует купить. Когда нужный порог достигнут, принадлежащее клиенту жилье оценивают и уточняют стоимость новой квартиры. После этого риэлтерская компания проводит «сделку одного дня» – старая квартира продается и одновременно покупается новая.
А пайщик, вселившись в новый дом и став его собственником (с условием залогового обременения), постепенно погашает задолженность.
Средства на внешнем рынке ПИК может привлекать и в тех случаях, когда участник кооператива заинтересован в приобретении жилья через классическую банковскую ипотеку. Это, с одной стороны, значительно ускоряет вселение в квартиру, а с другой – делает возможным привлечение займа под банковский процент без бюрократических проволочек и проверок. Это объясняется тем, что банк (или иной источник финансирования) работает в данном случае не с физическим лицом, а с единым юридическим – потребительским ипотечным кооперативом.
Потребительский самоконтроль
Условия, на которых можно получить кредит в ПИК, весьма заманчивы. И это неизбежно наталкивает на размышления о рисках данной системы. Конечно, схема покупки жилья через кооператив менее надежна, чем по программе банковского ипотечного кредитования. Но дело даже не в этом. В отличие от ЖНК и ЖСК, чья деятельность регулируется конкретными документами («Закон о жилищных накопительных кооперативах» и ст. 110–134 Жилищного кодекса соответственно), ПИК в своей работе опираются лишь на общие положения Гражданского кодекса. Нормы же ФЗ «О кредитных потребительских кооперативах граждан», которыми руководствуются кредитные потребительские кооперативы, не распространяются на ПИК по ряду формальных признаков. Именно эта правовая коллизия часто становится причиной критики подобной формы кооперации со стороны участников финансового рынка, которые считают, что логичнее пользоваться существующей законодательной базой. Кроме того, некоторые специалисты возражают против использования в наименовании кооперативов термина «ипотечный».
В ситуации существующей нормативно-правовой «недостаточности» о принятии на себя функции по защите интересов членов потребительских ипотечных кооперативов заявило некоммерческое партнерство «Гильдия народных кооперативов России». Объединение создано в декабре 2000 г. на базе московского потребительского ипотечного кооператива «Строим вместе». Гильдия занимается выработкой кооперативных стандартов ПИК, защитой прав и законных интересов граждан, доверивших свои средства кооперативам – членам партнерства.
При «Гильдии народных кооперативов» существует Общероссийский резервный фонд (он формируется за счет взносов отдельных ПИК). Гражданин, пострадавший в результате некорректной работы кооператива, может претендовать на денежную компенсацию за счет этих средств.
В ближайшее время «ипотечные» кооперативы, возможно, ждут преобразования. Дело в том, что в соответствии с ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» с 1 апреля 2006 года все российские кооперативы, привлекающие средства граждан, должны реорганизоваться в ЖНК либо перейти под действие ФЗ № 117 «О кредитных потребительских кооперативах граждан». Однако в последнем случае они не смогут рекламировать себя как кооперативы, специализирующиеся на недвижимости. О ПИК в законе ничего не сказано. Поэтому в настоящее время руководство Гильдии народных кооперативов пытается найти выход из сложившейся ситуации. Не исключено, что в перспективе будет принят отдельный федеральный закон, регулирующий деятельность ПИК.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Алексей Швалев,
председатель Экспертного совета Гильдии народных кооперативов России:
– Потребительские ипотечные кооперативы имеют много общего с кредитными потребительскими кооперативами граждан. Но есть и различия. В частности, ПИК дают ссуды, прежде всего, на покупку недвижимости, а заемные средства КПКГ часто расходуются на покупку мебели, бытовой техники и т. п. Отношения КПКГ с его членами регулируются двумя документами – договором о передаче личных средств в кооператив и договором займа. Ипотечные же кооперативы заключают с пайщиками членский договор. Он обеспечивает баланс личных имущественных интересов и «общих» неимущественных прав (право голоса, право избирать и быть избранным, право на ознакомление с документами и т. п.).
Александр Самарцев,
председатель Комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации риэлтеров СПб и ЛО, заместитель генерального директора по работе с жилищными кооперативами МАИФ:
– На мой взгляд, наиболее перспективными являются три формы кооперации – жилищно-накопительные, жилищно-строительные и кредитные потребительские кооперативы.
У потребительских же ипотечных кооперативов есть один главный минус – отсутствие четкой законодательной базы. Поэтому риски пайщиков подобных объединений оказываются наиболее высокими. Я считаю, что такое явление, как ПИК, еще нуждается в глубоком изучении и тщательном анализе. Требуется специальный закон, который регламентировал бы их деятельность. Только после этого ПИК смогут составить реальную конкуренцию остальным кооперативным схемам.
Наталья Кравцова,
председатель потребительского ипотечного кооператива «Ваш выбор»:
– Всероссийская программа доступного жилья «Строим вместе» разработана при участии ведущих специалистов Экспертно-консультативного совета при Председателе Счетной палаты РФ, а также видных математиков и экономистов Российской академии наук. В настоящее время система работает в 68 регионах России. За пять лет работы число семей, вступивших в кооперативы – члены Гильдии, превысило 20 тыс. Из них половина уже получила жилье, а суммарный ресурс паевого фонда по стране подошел к отметке в 8 млрд руб. Программа удостоена ордена «Слава России» и одобрена на федеральном уровне. Таким образом, ПИК давно доказали свою состоятельность.
