Заемщику, заключающему договор страхования ипотечных рисков (риск смерти и потери трудоспособности, повреждения объекта залога и утраты титула), для удобства выдают один страховой полис. Однако вникать клиенту все равно приходится в особенности каждого вида страхования.
Чистосердечное признание
Больше всего затруднений возникает у заемщиков в связи со страхованием жизни и трудоспособности. Это связано с необходимостью честно поставить самому себе "диагноз". Дело в том, что каждая страховая компания предлагает клиенту письменно подтвердить отсутствие (либо наличие) у него серьезных болезней, которые могут привести к смерти или потере трудо-способности. В их числе – СПИД, онкологические, сердечно-сосудистые заболевания и т. д. Кроме того, в анкете требуется указать, не состоит ли заемщик на службе в армии и не принимает ли участия в военных действиях. Естественно, на момент заключения договора страхования он не должен употреблять наркотических и токсичных веществ, страдать алкоголизмом, нервными или психическими расстройствами. Таким образом претендент на банковскую ссуду оказывается перед дилеммой: честно указать все имеющиеся у него недуги и тем самым увеличить стоимость полиса (а иногда и получить отказ в страховании), либо утаить часть сведений. Однако в последнем случае велик риск остаться вообще без компенсации. Так, если заемщик, страдающий заболеванием сердца и не рассказавший об этом в анкете, получит инфаркт, никаких выплат со стороны страховой компании не последует.
Когда сумма ипотечного кредита превышает $100 тыс., практически все страховщики предлагают клиенту пройти краткое терапевтическое обследование (обычно эта услуга бесплатна). Но даже если приборы по какой-либо причине не зафиксируют наличие серьезного заболевания, специалисты настоятельно рекомендуют "не брать грех на душу". В противном случае экономия выходит незначительная, а случись несчастье – запросто можно остаться у разбитого корыта.
Оценка здоровья
Среди видов страхования, входящих в "ипотечный комплексный пакет", страхование жизни и трудоспособности заемщика оказывается самым дорогостоящим. Размер страхового тарифа варьируется в пределах 0,5–0,9% в год от страховой суммы. Конкретная величина зависит от многих факторов. Так, молодому человеку в возрасте 20–28 лет, скорее всего, назначат минимальный процент, а заемщику предпенсионного возраста – достаточно высокий. Женщинам страховка обойдется дешевле, чем мужчинам, поскольку последние чаще подвержены рискам. Нередко банки требуют застраховать жизнь и созаемщика, если при расчете суммы кредита учитывались его доходы.
Договор страхования жизни и трудоспособности позволяет получить возмещение, если заемщик станет инвалидом I, II или III группы по любой причине. В случае смерти или получения I группы инвалидности выплачиваются все 100% страховой суммы на день наступления страхового случая. При II группе инвалидности могут выплатить 80% от страховой суммы, а по инвалидности III группы – 50%. Размер выплаты зависит от конкретных правил страховой компании – партнера банка. Кроме того, если должник заболел, некоторые страховые компании, например "Ингосстрах – С.-Петербург", на время действия больничного принимают на себя все обязательства по уплате взносов кредитору, даже если у самого заболевшего есть деньги. Правда, как правило, "обязанности" заболевших страховщик выполняет в течение весьма ограниченного времени – не более двух месяцев.
Имущественное спокойствие
Если переданная в залог квартира или загородный дом пострадают или будут полностью уничтожены, обязательства заемщика по возврату кредита, разумеется, не прекратятся. Имущественное страхование позволяет в случае чрезвычайного происшествия переложить это бремя на страховую компанию.
Согласно договору комплексного ипотечного страхования страховыми случаями признаются гибель и повреждение имущества в результате пожара, взрыва газа, залива жидкостью, стихийных бедствий, падения летательных аппаратов, противоправных действий третьих лиц и т. д. Кроме того, компенсация обычно выплачивается, если квартира пострадала из-за конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхования не было известно заемщику. Такая "разносторонняя защищенность" порой усыпляет бдительность клиента, который может решить, что с приходом несчастья ему достаточно позвонить страховщику. На самом деле наступление страхового случая еще нужно подтвердить соответствующими документами (см. табл.).
Как правило, банки, выдающие ипотечные кредиты, ограничиваются требованием страхования лишь конструктивных элементов поступающей в залог квартиры. Расценки в различных страховых компаниях колеблются в среднем от 0,1 до 0,3% от стоимости объекта недвижимости. Гораздо реже кредитные организации просят застраховать помимо конструктивных элементов еще и отделку. В этом случае стоимость услуг страховщика окажется выше – 0,2–0,5%.
Впрочем, даже если банк не требует застраховать отделку квартиры, лучше не поддаваться соблазну сэкономить и воспользоваться данной услугой в рамках общего ипотечного страхового пакета. "Дело в том, что конструктивные элементы квартиры уничтожаются крайне редко, а вот отделка, согласно статистике, страдает достаточно часто. И даже за достаточно короткое время действия ипотечного страхования уже есть прецеденты страховых выплат за поврежденную внутреннюю отделку. Это лишний довод в пользу включения в договор всех составляющих", – говорит заместитель директора по имущественному страхованию Санкт-Петербургского филиала страховой компании "Югория" Жанна Шайхетдинова.
По распространенной практике, объект недвижимости страхуется на размер задолженности перед кредитором. Соответственно, с каждым годом сумма страховых взносов должна уменьшаться. Однако не все страховые компании и кредитные организации доводят это до сведения заемщика, поэтому иногда договоры продлевают на полную рыночную стоимость объекта.
С брокером – дешевле
Установить всю цепочку сделок, проведенных с квартирой или домом ранее, не всегда может даже опытный юрист. "Поэтому, приобретая объект недвижимости на вторичном рынке, никогда нельзя быть уверенным в безупречности юридической истории объекта", – напоминает генеральный директор "Первой титульной страховой компании" Светлана Кейзик. В случае возникновения претензий со стороны собственника, интересы которого были когда-то затронуты, покупатель будет вынужден отстаивать свои права в суде. Если ему не удастся доказать, что он является добросовестным приобретателем, он, скорее всего, лишится права собственности на спорный объект. Тогда ему остается одно – требовать с лица, продавшего ему проблемную недвижимость, денежной компенсации. А это, как правило, связано с определенными трудностями. Чтобы избавить заемщика от необходимости "выколачивать" деньги из новоявленного собственника, а себя – от возможных убытков, банки требуют от претендентов на ипотечный кредит застраховать права собственности на жилье (так называемое титульное страхование).
Как правило, заключению договора титульного страхования предшествует при ипотеке проведение юридической экспертизы права собственности на объект недвижимого имущества. В ходе экспертизы проводится анализ пакета документов. Он обычно включает копии правоустанавливающих документов на квартиру, справок БТИ и экспликации с поэтажным планом; копию справки о регистрации (выписки из домовой книги); копию экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком. Кроме того, требуется представить копию выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению) и т. п.
Кроме этого проверяются предыдущие сделки, определяются основные риски. По результатам юридической экспертизы заемщику могут быть даны некоторые рекомендации по устранению обнаруженных нарушений, а также определены степени страхового риска и, соответственно, условия страхования титула.
Обходится страхование титула в рамках комплекс-ной программы примерно в 0,8–2% от страховой суммы в год. Договор страхования титула может быть заключен на 1, 3 или 10 лет (по законодательству срок исковой давности по спорным объектам составляет 1–3 года).
Как правило, максимальный тариф устанавливается в том случае, если клиент не пользуется услугами ипотечного брокера. Ведь последний, помогая заемщику подобрать жилье, может в определенной мере гарантировать страховой компании юридическую чистоту объекта недвижимости.
Предписание банков страховать ипотечные риски "по полной программе" кажется многим заемщикам излишним. Однако несмотря на необходимость нести дополнительные расходы, клиент от таких требований только выигрывает. Ведь в случае серьезной болезни или, например, утраты права собственности на квартиру именно страховой полис помогает выполнить свои обязательства перед кредитором.
