Закон об ипотеке предусматривает обязательное страхование объекта залога исключительно от рисков его утраты и повреждения. Однако почти все кредитные организации стремятся обезопасить себя более основательно. Как правило, банки предписывают своим клиентам страховать жизнь и трудоспособность, а также право собственности (титул) на недвижимость, которая покупается в кредит.
Невостребованные риски
В дополнение к основным требованиям некоторые банки предлагают заемщику застраховать граждан-скую ответственность перед третьими лицами на тот случай, если в процессе эксплуатации жилья он зальет водой соседей или, например, станет виновником пожара. Впрочем, подобные "пожелания" – редкость. Кредиторы прекрасно понимают, что для большинства потенциальных участников ипотечных программ даже выполнение основных страховых обязательств – значительный удар по семейному бюджету. Ведь в среднем комплексное ипотечное страхование обходится заемщику в 0,9-1,4% от суммы кредита в год (услуги страховщика оплачиваются единовременно при подписании договора). Правда, столь обременительными оказываются лишь первые двенадцать месяцев обслуживания кредита. По словам директора Центра страхования титула страховой компании "Русский мир" Евгения Ярыгина, страховая сумма, как правило, равна величине задолженности по договору ипотечного кредитования. Поэтому ежегодно по мере погашения кредита она понижается. Соответственно, с каждым годом уменьшается и размер вознаграждения страховщика.
Закон об ипотеке предусматривает также возможность добровольного страхования ответственности заемщика перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита. Однако на практике страховые компании редко продвигают подобную услугу из-за отсутствия спроса на нее. Сегодня в полис комплексного ипотечного страхования и так закладывается исчерпывающий перечень возможных рисков. Так что заемщику просто нет смысла страховаться дополнительно.
За полисом – к своим
В Петербурге услуги по ипотечному страхованию предлагают практически все крупнейшие операторы рынка – "Росгосстрах Северо-Запад", "Ингосстрах – Санкт-Петербург", Военно-страховая компания, Страховая группа "Спасские ворота", "АльфаСтрахование", "РОСНО" и т. д. Условия страхования у них разные, отличается и размер тарифов. Однако потенциального получателя ипотечного кредита такая информация, как правило, не интересует. Его усилия направлены, в первую очередь, на то, чтобы найти подходящий банк, доказать свою состоятельность, наконец, собрать необходимые документы. Впрочем, даже если бы заемщик решил по собственному разумению выбрать ту или иную страховую компанию, ему бы это вряд ли удалось. Каждый банк "рекомендует" своим клиентам несколько страховых компаний, которым он доверяет. Шаг влево – и о кредите можно забыть.
Более того, многие кредиторы предпочитают работать только с одним деловым партнером. Так, обслуживанием заемщиков Городского ипотечного банка в Петербурге занимается компания "Росгосстрах Северо-Запад". А, к примеру, Промышленно-строительный банк доверяет страхование своих заемщиков лишь компании "Русский мир".
У целого ряда банков налажены отношения сразу с несколькими страховыми компаниями (Абсолют Банк, МДМ-Банк Санкт-Петербург и др.). Клиенты таких организаций имеют возможность выбора. Относительной свободой наделены заемщики банков, работающих по стандартам Санкт-Петербургского ипотечного агент-ства. В настоящее время аккредитацию данного учреждения имеют 17 кредитных организаций. Среди них – банк "Александровский", Энергомашбанк, КАБ "Викинг", Петербургский социальный коммерческий банк. Все они сотрудничают с четырьмя страховыми компаниями – партнерами агентства. Это Северо-Западный филиал Росгосстраха (агентство "Московское"), петербургский филиал Военно-страховой компании, а также "Спасские ворота" и ГСК "Югория".
Тарифы на фоне
Многие специалисты признают, что тарифы на ипотечное страхование в России сегодня несколько завышены. Так, например, американцы платят за аналогичные услуги не более 0,3-1% от стоимости объекта залога. В Украине комплексное страхование ипотеки обходится заемщикам не дороже 1% от страховой суммы. А, например, в Латвии банки требуют от участников ипотечных программ застраховать только сам объект недвижимости от утраты и повреждения. При этом стоимость такого страхования не превышает 0,1-0,5%. Тарифы российских компаний на фоне заграничных выглядят не слишком привлекательно. Однако, по мнению страховщиков, их величина вполне оправданна. Как считает президент Союза страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада Андрей Сумбаров, она обуславливается отсутствием в нашей стране единой информационной базы по ипотечным кредитам и опыта судебной практики выселения неплательщиков, недостатком кредитных и страховых историй клиентов. В подобных условиях банки, опасаясь возможных убытков, предъявляют повышенные требования к заемщикам, а страховые компании, в свою очередь, вынуждены учитывать при расчете тарифов максимальное количество собственных рисков.
Аналогичной точки зрения придерживается и вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада Виктор Титов. По его словам, на формирование баз данных создаваемых сегодня кредитных бюро требуется время.
В перспективе, когда данные организации накопят сведения о кредитных историях большинства граждан России, банкам будет гораздо проще принимать решения о выдаче ипотечных кредитов. "Для определения же экономически обоснованных страховых тарифов, – считает г-н Титов, – необходима хорошая статистическая база".
Вообще по величине страховых тарифов сложно судить о доступности того или иного страхового продукта. Так, дешевизна ипотечного страхования в Украине нивелируется на фоне достаточно высоких банковских процентов. С другой стороны, в Соединенных Штатах при невысоких страховых тарифах весьма малы и запросы банков. Они берут за свои услуги не более 4-5% от стоимости жилья в год.
Страхи прогонят сверху
Понимая, что до естественной "оптимизации" рынка ипотечного страхования еще далеко, государство не так давно выступило с инициативой решить проблему вмешательством сверху. Так, Министерство регионального развития предлагает создать в 2007 году государственное агентство по ипотечному страхованию (унитарное предприятие или акционерное общество со 100%-ным государственным участием). Согласно планам Минрегионразвития новоиспеченная организация выйдет на рынок ипотечного страхования с тарифами, более низкими, чем у коммерческих предприятий (точные цифры пока не называются). По словам главы Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергея Круглика, в 2007 году в уставный фонд будущего агентства предлагается внести порядка 1 млрд рублей. Деньги будут выделены из федерального бюджета. Планируется также рассмотреть возможность погашения за счет средств федерального бюджета страховых взносов граждан в частные компании, занимающиеся страхованием ипотеки. По мнению г-на Круглика, благодаря деятельности агентства страховку смогут получить около 100 тыс. семей, в том числе в первый год (2007 г.) – 10 тыс. семей.
Впрочем, чиновники рассматривают и другие способы решения проблемы. Так, альтернативой созданию агентства по ипотечному страхованию может стать опосредованное участие государства в становлении данного рынка. Например, путем формирования централизованной статистической базы по ипотечным кредитам на основе отдельного подразделения Центробанка.
Конечно, снижение стоимости ипотечного страхования произойдет не завтра. Однако в том, что это случится, можно не сомневаться. Как показывает опыт многих зарубежных стран, тарифы страховщиков уменьшаются по мере развития ипотечной "инфраструктуры". А она приобретает в России все более цивилизованные формы.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
президент Союза страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада: – Я крайне негативно отношусь к идее учреждения государственной страховой компании, специализирующейся на ипотечных рисках. По-моему, на сегодняшний день в этом нет совершенно никакой необходимости. Развитию ипотечного кредитования в стране мешают, прежде всего, завышенные банковские тарифы. Страхование же ипотеки сегодня вполне доступно подавляющему большинству наших сограждан. Вообще, как показывает практика, условия ипотечного страхования не играют существенной роли при выборе заемщиком той или иной кредитной организации, а также конкретного ипотечного продукта.
начальник Управления по совершенствованию нормативной базы и работе с органами власти Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: – Создание агентства по ипотечному страхованию я считаю преждевременным. Сегодня в России нет необходимого объема статистики по ипотечным кредитам, и это не позволит установить корректные тарифы. Кроме того, деятельность подобной организации обойдется госбюджету слишком дорого. Страховать ипотечные риски должны частные компании. По мере накопления информации, необходимой для достоверной оценки кредитных рисков, тарифы по данному виду страхования будут снижаться. Сегодня же аналогичную функцию может выполнять механизм дифференцирования процентной ставки в зависимости от величины первоначального взноса. Ряд участников рынка уже работают в этом направлении.
главный специалист отдела страхования имущества государственной страховой компании "Югория": – На мой взгляд, тарифы по комплексному ипотечному страхованию, установленные операторами рынка, вполне адекватны, конкурентоспособны и экономически обоснованы. Ведь за 1% от страховой суммы клиент может получить целый комплекс услуг: страхование жизни, потери трудоспособности, утраты титула и целого ряда имущественных рисков. Создание государственной ипотечной страховой компании, возможно, упростит схему взаимодействия между субъектами ипотечного рынка, но при этом вряд ли позволит уменьшить тарифные ставки. Страховых резервов данной организации будет попросту недостаточно для выплат по заключенным договорам. |
