За рубежом большинство сделок с недвижимостью заключается лишь после оформления договора страхования права собственности на объект (титула). В отличие от имущественного, этот вид страхования «нацелен» не на будущее – то, что может произойти, а на прошлое. То есть на те события, о которых покупатель недвижимости не мог знать, но которые могут привести к потере права собственности на оплаченное кровными деньгами жилье. В Европе и Соединенных Штатах сегодня работают сотни компаний, специализирующихся на защите титула. У нас данный вид страхования представлен куда более скромно. Но все-таки первые всходы уже есть.
Оптом и в розницу
Услуги по защите титула сегодня предлагают такие крупные игроки рынка, как Военно-страховая компания, «Спасские ворота», «Русский мир» и др. Кроме того, в Петербурге работает специализированное предприятие – Первая титульная страховая компания (одним из учредителей является Фонд имущества Санкт-Петербурга). И все же пока это капля в море. Подавляющее большинство фирм предпочитает не работать с титулом, понимая, что наши сограждане еще не готовы платить за столь «сложные» страховые продукты.
С защитой титула в рамках комплексного ипотечного страхования (см. «Финансовые услуги» за декабрь 2005 г.: «Предусмотрительные» тарифы» и «Заемщик без неожиданностей») дела обстоят лучше. Поскольку банки выдают кредиты на покупку квартиры при обязательном условии страхования права собственности на нее, спрос на данный вид услуг растет. Комплексное ипотечное страхование развивают и компании, предлагающие защиту титула отдельно от пакета.
Однако многие игроки рынка страхуют титул исключительно в связи с ипотекой. Среди них – «Росгосстрах Северо-Запад», «Ингосстрах – Санкт-Петербург», «АльфаСтрахование», «РОСНО». Эксперты отмечают, что со временем «вынужденное» страхование права собственности может стать благодатной почвой для становления системы добровольного титульного страхования. За примером не нужно далеко ходить. Так, осознав преимущества ОСАГО, автолюбители стали активнее страховать свои машины от угона и ущерба, а также добровольно увеличивать объем страхового покрытия «автогражданки».
Революции не в счет
Компании принимают на страхование целый ряд рисков, связанных с возможностью утраты титула. К наиболее распространенным относятся обман продавца, нарушение законодательства во время одной из предыдущих сделок купли-продажи, небрежность риэлтера при проведении экспертизы прав на жилье, ошибка органов госрегистрации, нарушения на этапе приватизации жилья и др. (полный перечень рисков см. в таблице). Стандартное покрытие, как правило, отсутствует – слишком уникальны каждый объект и его история. При этом страховщики используют гибкую систему исключений из объема покрытия. У каждой компании свои представления о том, что следует выносить за скобки. Так, убытки могут не возмещаться в случае, когда жилплощадь конфискуется у страхователя по решению суда или, например, в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов и др. Право отказать в выплате компенсации, если клиент лишается права собственности в форс-мажорных обстоятельствах гражданской войны или народных волнений, оставляют за собой, например, Военно-страховая компания и Первая титульная страховая компания. Отдельные участники рынка не делают никаких исключений и берут на себя смелость страховать риск утраты права собственности по любой причине, не зависящей от страхователя. Такая услуга, в частности, есть в линейке «Спасских ворот».
Существенные отличия условий страхования титула, предлагаемых разными компаниями, зачастую ставят клиента в тупик. Ведь для того чтобы в подобной ситуации выбрать тот или иной страховой продукт, нужно обладать определенными знаниями о рынке недвижимости и его подводных камнях. В перспективе, по мере развития рынка страхования титула и его стандартизации, условия возмещения ущерба, возможно, станут более простыми и единообразными.
Страховые детективы
Прежде чем принять решение о страховании прав на тот или иной объект, фирма тщательно исследует его историю. В странах с давно сформировавшимся рынком недвижимости (например, в США) страховые компании, как правило, не занимаются подобными, почти детективными, изысканиями. Они прибегают к помощи организаций, специализирующихся на оказании информационных услуг. В нашей стране в роли детективов выступают штатные специалисты самих страховых компаний. Проведение экспертизы – услуга не бесплатная, причем разброс цен достаточно велик. К примеру, «Русский мир» проводит экспертизу за $150. В «Спасских воротах» она стоит $70–150. ГСК «Югория» готова исследовать историю объекта всего за $50. Однако стоимость услуги может быть увеличена, если работу требуется выполнить срочно, за два-три дня. Стандартный же срок ожидания – неделя.
По итогам экспертизы компания вполне может отказать в страховании, если вскрывается целый букет проблем. Подобный отказ клиент часто воспринимает как рекомендацию ни в коем случае не приобретать объект. Если же степень риска находится в допустимых пределах, специалисты рассчитывают стоимость страхового полиса и предлагают клиенту заключить договор.
Оценка риска
При застрахованном титуле в случае возникновения претензий на купленную недвижимость страховщик за свой счет отстаивает в суде права страхователя. А если выиграть дело не удалось, выплачивает ему страховую премию, предусмотренную договором. Срок действия «титульного полиса» обычно составляет 1,3 года или 10 лет. Цифры не случайны. Три года – это предусмотренный Гражданским кодексом РФ общий срок исковой давности по недействительным сделкам, 10 лет – срок для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки. В течение же одного года недействительной может быть признана оспоримая сделка (см. термины).
От срока действия страховки напрямую зависит стоимость услуг компании. Так, при заключении договора на год защита титула обходится в 0,8–1% от страховой суммы. Страховка на три года стоит примерно 1,4%. Максимальная защита на фоне данных тарифов представляется весьма выгодной – ее стоимость лишь на одну десятую процента выше цены «трехгодичного» полиса. Впрочем, на конечную стоимость продукта могут оказывать влияние и другие факторы. Например, количество сделок, совершенных с недвижимостью (чем их больше, тем выше цена), или выявление темных, запутанных фактов в ее истории.
Значительно дешевле обходится защита титула в рамках комплексного ипотечного страхования. Весь пакет, включающий также страхование объекта залога, жизни и трудоспособности заемщика, стоит 0,9–1,4% от страховой суммы в год.
Что касается страховой суммы, то она чаще всего определяется исходя из рыночной стоимости объекта. Цена, указанная в договоре, также принимается во внимание, но при этом ее существенное отклонение от рыночной стоимости может рассматриваться страховщиками как тревожный сигнал.
Балласт для титула
Развитие рынка титульного страхования в России сдерживает несколько факторов. Первый и, пожалуй, самый главный – отсутствие массового спроса на услугу. Покупатели жилья на первичном рынке теперь хорошо знают, что спасение утопающих – дело рук самих утопающих, и потому часто страхуют свои риски. А вот бдительность граждан, выбирающих квартиру на «вторичке», как правило, притуплена. Обычно они надеются, что их интересы в случае возникновения проблем защитит риэлтер или государство. Конечно, подобные чаяния не совсем безосновательны. Приобретение жилья через агентство недвижимости, действительно, существенно снижает потенциальные риски. От государства же теоретически можно получить компенсацию в размере до 1 млн рублей, если право собственности пострадало в результате ошибки регистратора (ст. 31 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Однако на практике такой защиты часто оказывается недостаточно.
Еще один сдерживающий фактор – недостаток официальной статистики и судебной практики, которые позволили бы страховым компаниям точнее оценивать свои риски. В настоящее время подобные сведения приходится получать в основном из неофициальных источников, что усложняет работу компаний и делает услугу более дорогостоящей.
Несмотря на существующие проблемы, в обозримом будущем титульное страхование вполне может превратиться в востребованную услугу. Сегодня рынок уже насыщен предложением стандартных страховых продуктов. Поэтому в стремлении обособиться от конкурентов компании, скорее всего, будут развивать новые виды страхования. В том числе и титульное. Кстати, Москва в этом отношении – безусловный лидер. В столице операторы рынка уже предлагают страхование титула не только квартир, но и земельных участков.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
президент Союза страховщиков Санкт-Петербурга и Северо-Запада:
– В российском законодательстве нет нормативно-правового акта, трактующего понятие «титул». При этом потребность в подобном страховании (пусть пока и неосознанная) очень велика. За рубежом прямо противоположная картина. Например, в Германии не существует юридически закрепленного понятия «титул». Но благодаря аккуратности и скрупулезности нем-цев все сделки заключаются в правовом поле, и претензий третьих лиц на купленное жилье не возникает. В США, напротив, велико число «запятнанных» сделок, но зато создана правовая основа для титульного страхования. В России же фактически нет ни защиты титула, ни порядка.
заместитель генерального директора СК «Русский мир»:
– К сожалению, сегодня большинство покупателей, приобретающих квартиру на вторичном рынке, не чувствует опасности, которая может их подстерегать. Между тем даже самое авторитетное агентство недвижимости не может на сто процентов гарантировать того, что все сделки, совершавшиеся с квартирой в прошлом, были законными. На рынке строящегося жилья риски более очевидны. О них неоднократно писали газеты, они у всех на слуху. Поэтому и страхование неполучения права собственности на квартиры в новостройках развивается достаточно активно. Рынок же титульного страхования пока находится в зачаточном состоянии.
главный специалист отдела страхования имущества государственной страховой компании «Югория»:
– За законность приобретенных прав на недвижимость полностью не могут поручиться ни продавцы недвижимости, ни риэлтеры, ни даже органы государственной регистрации. Так что в некоторых случаях, особенно если покупаемый объект переходил из рук в руки много раз, заключение договора титульного страхования – попросту необходимое условие. Титульное страхование защищает покупателя недвижимости от различных правовых коллизий. Таких как незаконность совершенных в прошлом сделок, нарушение прав предыдущих владельцев, потеря права собственности из-за ошибок регистратора или неправомочных решений суда и т. д.
