– Александр Александрович, расскажите об общем состоянии рынка недвижимости в Украине. Насколько он прозрачен и цивилизован? Ваша оценка национальной законодательной базы и необходимости ее корректировки. Как регулируется рынок недвижимости в вашей стране?

– Если говорить о цивилизованности и прозрачности украинского рынка недвижимости, то надо признать, что ему далеко до европейских стандартов. Это связано с тем, что наши законы и подзаконные акты несовершенны и часто противоречат друг другу. Причем затрагивается как жилищный, так и нежилой фонд.

Основная проблема, решенная бизнес-сообществом в минувшем году, касалась налогообложения доходов физических лиц. Ассоциации удалось объявить мораторий на статью закона, согласно которой каждый продавец обязан был платить государству до 15% стоимости реализуемой недвижимости. Мы изменили ситуацию в лучшую для наших клиентов сторону. Сегодня под этот закон вообще не подпадает жилье площадью менее 100 кв. м. Однако данный акт все равно не устраивает рынок, и мы намерены вернуться к работе над ним после выборов в Верховную Раду Украины.

Еще одна актуальнейшая проблема, волнующая операторов рынка, касается закона о правах собственности, в особенности это затрагивает несовершеннолетних. Сегодня по законодательству страны ребенка невозможно выселить из квартиры без разрешения органов опеки. Это является сдерживающим фактором для кредитных организаций при оформлении займов. В случае необходимости банк не может обратить взыскание на залог, если в составе собственников есть несовершеннолетние. Ведь права детей в Украине очень серьезно защищены. Однако ситуация касается не только малолетних граждан. Выселение из заложенной квартиры заемщика, пренебрегающего исполнением обязательств по платежам, чрезвычайно затруднено. При этом, как вы понимаете, серьезно ущемляются права кредитной организации.

И главная проблема бизнес-сообщества состоит в том, что работа операторов рынка Украины ничем не отрегулирована. Если в России, хоть и временно, функционировало лицензирование риэлтерской деятельности, то у нас подобной системы никогда не было. Сегодня в среде моих коллег существует две точки зрения на этот вопрос. Первая: в Украине следует установить жесткое государственное регулирование работы риэлтеров, как это уже сделано в Белоруссии. Вторая предполагает более мягкий подход: все бразды правления этой сферой стоит передать в руки профессиональных организаций – по принципу саморегулирования. Ассоциация специалистов по недвижимости Украины склоняется к последнему варианту, он позволил бы наиболее эффективно навести порядок на рынке риэлтерской деятельности.

Мы осознаем весь спектр проблем, связанных с несовершенством украинского законодательства. Поэтому в Ассоциации существует специальный комитет, занимающийся постоянным мониторингом рынка недвижимости, отслеживающий проблемы, которые мы непременно будем решать.

– Бизнес-сообщество петербургских риэлтеров создало профессиональные стандарты, которые служат эталоном для других объединений. Существуют ли такие стандарты у вас? Насколько актуально это для вашей страны?

– АСНУ разработала очень похожие стандарты. Более того, система добровольной сертификации, активно применяемая Российской Гильдией риэлторов, была заимствована у нас. Ассоциация ввела профессиональную сертификацию риэлтерской деятельности на два года раньше РГР. Но у нас она, к сожалению, так и не обрела должной популярности среди операторов, в отличие от России.

В плане регулирования риэлтерской деятельности мы возлагаем огромные надежды на возможное принятие закона о саморегулируемых организациях. Целый ряд недобросовестных сообществ Украины всячески препятствуют появлению этого акта. Однако Ассоциация ждет его появления и старается стимулировать продвижение закона в высших эшелонах власти. Мало того, по мере сил мы готовим общественное мнение к появлению закона о СРО, а бизнес-сообщество – к принятию закона о риэлтерской деятельности. Но повторюсь, сегодня судьба многих законопроектов зависит от будущего состава Верховной Рады.

Ассоциация специалистов по недвижимости Украины – сильная организация. И подтверждение тому – ежегодные независимые рейтинги профобъединений Украины, согласно которым мы занимаем 3-е место. Даже традиционно сильные сообщества банкиров и страховщиков остаются позади. Поэтому законная прозрачная работа рынка чрезвычайно выгодна для нашей деятельности. Потому что мы уже много лет придерживаемся принципов саморегулирования.

– Вышеназванные стандарты, в частности, регулируют размеры комиссионных для всех видов сделок на рынке недвижимости. Сколько стоит сделка на украинском рынке?

– В рамках наших стандартов мы намеренно не прописывали размеры комиссионных. Однако на практике украинские риэлтеры берут в среднем не более 5% от стоимости приобретаемой недвижимости. Причем при совместных межагентских сделках операторы делят эту сумму пополам или согласно договоренности. В некоторых случаях, при операциях с особо дорогой элитной недвижимостью, объем вознаграждения может понижаться.

– В Петербурге муссируются слухи о невиданных успехах ипотеки в Украине. Как обстоят дела на самом деле?

– Было бы некорректно говорить о супердостижениях. Да, впечатляющий рост был, но необходимо признаться, что он касается в основном ежегодного прироста. Мы начинали с 0,5% и достигли 2% ипотечных кредитов в общем объеме кредитования в стране. Однако в абсолютных цифрах эти показатели достаточно скромны. Особенно на фоне высокого роста цен на недвижимость в 2005 году. В некоторых сегментах рынка цены увеличились на 60%.

Известно, что риски кредитующих организаций и так достаточно высоки, их настораживает любой дисбаланс на рынке. В ответ на колоссальное повышение цен кредиторы моментально ужесточили требования к заемщикам. Что привело к уменьшению количества выданных кредитов уже во второй половине минувшего года. Первым делом банки отказались работать с так называемыми зарплатами в конвертах, хотя раньше шли на это охотно, так как в Украине подобная форма оплаты труда достаточно распространена. Также были сокращены сроки кредитования и увеличен первоначальный взнос с 10 до 30%.

Мы считаем, что это прискорбное положение полностью зависит от результатов текущих выборов. Известный факт, что комфортнее всего рынок недвижимости чувствует себя в условиях политической стабильности. Однако эта составляющая на сегодняшний день чрезвычайно сильно влияет на экономическую ситуацию в стране. Кроме того, многое зависит и от договоренностей с Россией по газовой проблеме. Все эти перипетии негативно сказываются на макроэкономике страны и соответственно на рынке недвижимости. Поэтому сегодня, в состоянии политической нестабильности, сложно прогнозировать поведение рынка ипотеки.

– В России «хождение ипотеки в массы» сопряжено с немалыми трудностями – как в организации деятельности ипотечных отделов и ипотечных брокеров, так и в работе с продавцами. Все это снижает популярность ипотеки у населения. Как обстоят дела в вашей стране? Каким образом профессиональные сообщества и государство способствовали популяризации «ипотечной» идеи в Украине?

– Главным фактором влияния стало снижение процентных ставок по кредитам. Стартовали они на уровне 18–20% и к 2005 году снизились до 11–12% в валюте. Вообще-то украинцы до сих пор не любят жить в долг, так же, как и россияне. Это не наша, а скорее европейская черта характера. В пользу ипотеки сыграло то, что в последние годы хорошими темпами росли доходы украинцев, повышалась уверенность в завтрашнем дне. Естественно, все это активизировало жилищное кредитование.

В поддержку ипотеки была проведена масштабная и эффективная пиар-кампания в средствах массовой информации. Активное участие в деле популяризации кредитования принимали и риэлтеры. Работа операторов рынка с банками простроена достаточно продуктивно. Система ипотечного брокериджа в Украине так и не появилась. Однако агентства недвижимости заключали прямые договоры с кредитными организациями. Это сотрудничество актуально и выгодно для обеих сторон. А также для клиентов, которые получают цивилизованную услугу полного цикла и значительные послабления в плане оформления кредита со стороны банка. Имеются в виду ускорение сроков рассмотрения заявки кредитным комитетом, менее жесткие требования к персоне заемщика.

АСНУ активно способствовала установлению полезных контактов между банкирами и риэлтерами: регулярно проводятся совместные мероприятия – семинары, конференции, презентации новых программ. Сегодня самым активным кредитором в Украине является Международный ипотечный банк, предоставляющий наиболее конкурентоспособные ипотечные продукты. Мы возлагали большие надежды в плане понижения процентных ставок на зарубежные финансовые учреждения, такие как Райффайзенбанк. Однако наши ожидания так и не оправдались.

Надо признать, несмотря на сотрудничество с риэлтерами, коммерческие банки ведут достаточно агрессивную политику по отношению к заемщику. Понимая, что на ипотечные кредиты в украинском обществе существует немалый спрос, они не стремятся понижать проценты и смягчать требования к клиентам.

До кризиса 2005 года от 30 до 70% сделок на рынке проходило с использованием банковских кредитов. Сегодня ситуация "подвисла". Украинские аналитики предсказывают некоторое повышение процентных ставок. Однако я полагаю, что это, скорее всего, не произойдет.

В самое ближайшее время Ассоциация планирует провести крупную конференцию по ипотеке, наподобие Петербургского ипотечного форума. В рамках мероприятия мы намерены собрать всех заинтересованных в развитии системы лиц. И обсудить дальнейшую судьбу ипотеки в Украине.

– Одним из основных инструментов создания рынка доступного жилья в России власти предлагают сделать ипотечные кредиты и субсидии для тех, за кого оно в какой-то мере несет ответственность. Как украинские власти помогают незащищенным слоям населения в улучшении жилищных условий? Существуют ли подобные программы и у вас?

– Государственной поддержки ипотеки в Украине практически нет, и это нас крайне беспокоит. Да, разработаны и приняты специальные программы для молодежи и военнослужащих, но они так и не заработали. Строительство социального жилья ведется, но не активно. Правда, в Киеве функционирует программа "50 на 50", ориентированная на инвалидов и чернобыльцев. Согласно этому проекту половину стоимости жилья для малообеспеченных граждан субсидирует государство. Программа так и не приобрела массового характера и существенного влияния на рынок не оказывает.

Таким образом, в плане государственной поддержки Украина чрезвычайно сильно отстает от цивилизованных стран, в том числе и от России.

– Развивая ипотечный рынок, нельзя забывать и о его рисках. Известно ли о случаях неисполнения украинскими заемщиками своих обязательств перед финансовыми структурами?

– Ипотечный рынок Украины активно работает вот уже более 7 лет. И, конечно, у нас есть огромное количество примеров невыполнения заемщиками своих обязательств.

В большинстве случаев стороны стараются решить проблемы в досудебном порядке, так как длительные разбирательства не выгодны никому. Как правило, при снижении платежеспособности заемщика агентство недвижимости, которое помогало клиенту приобрести квартиру в кредит, реализует ее по рыночной цене. Конечно, банковский долг съедает большую часть ее стоимости, однако риэлтеры все равно стараются подобрать клиенту отдельное жилье. Возможно, оно поменьше и похуже, однако мне неизвестны случаи, чтобы гражданина попросту выселяли на улицу. По крайней мере, в практике агентств, входящих в нашу Ассоциацию, этого не было.

– Насколько близки рынки недвижимости России и Украины? В чем различие и сходство?

– Мы во многих вопросах учимся у российских коллег. Ваш рынок развивался намного динамичнее нашего, и, глядя на Россию, мы можем предполагать, как будет выглядеть наш рынок через пару лет. Более всего нас впечатляет пакет законов о доступном жилье, который был принят в конце 2004 года. Мы приводим его в пример нашим законодателям.

Конечно, в обеих странах есть сходные реалии, особенно в части пренебрежения правами собственника. Право должно быть незыблемо, что придаст рынку больше стабильности. Я считаю это отголосками советских времен, общих для наших стран. Мы должны избавляться от такого недостатка как можно скорее. В частности, от института прописки, который не несет практической нагрузки, однако позволяет многим чиновникам спекулировать на своей власти.

Наши рынки очень похожи, где-то мы идем впереди, где-то лидируете вы. Однако плодотворное взаимодействие, налаженное между РГР и АСНУ, нужно развивать и в дальнейшем. Уверен, это будет полезно и Украине, и России. 

ДОСЬЕ

Александр Александрович Бондаренко родился 27 июля 1958 года в Киеве. С момента окончания в 1980 году филологического факультета Киевского государственного университета и по настоящее время работает в Институте филологии Киевского национального университета имени Тараса Шевченко, кандидат филологических наук.

В 1993 году вместе с женой учредил агентство недвижимости "ООО "ЮС". С 1997 по 2000 годы занимал должность председателя киевского городского отделения АСНУ. В 2000–2002-м – был его вице-президентом. С 2002 года возглавляет эту общественную организацию. Автор свыше 100 научных и публицистических статей по вопросам истории языка, теории коммуникации, развития рынка недвижимости Украины.