 |
Нельзя не признать, что профессионалы рынка – риэлтеры, застройщики, банкиры и страховщики – немало сделали для усовершенствования ипотечной схемы. Сделка по приобретению жилья посредством банковского займа по технологии приближается к обычной покупке недвижимости. Более того, она гораздо безопаснее из-за массы перекрестных проверок.
Сомнения – высшая добродетель
Время – бесценно. Оценить же годы, потраченные на проживание в съемных квартирах и коммунальных углах, – и вовсе невозможно. Устаревшие стереотипы не позволяют большей части населения жить в кредит. Долги для старшего поколения – это трагедия, избегать которой необходимо всеми возможными способами. Младшее – легче мирится с займами, но пока с небольшими и на короткие сроки. Вроде кредитов на мебель, бытовую технику или автомобили. Но лиха беда начало!
Основной причиной, препятствующей развитию ипотеки в Петербурге, по мнению главы Центра жилищного кредитования АН «Адвекс» Ирины Забродиной, являются отнюдь не высокие процентные ставки или «серые» зарплаты. Причина – в низком уровне знания граждан о том, что такое ипотека и кому она доступна. Очевидно, что активное продвижение «ипотечной» идеи принесло свои плоды – это понятие уже не вызывает недоумения. Однако такого уровня знаний оказалось недостаточно для того, чтобы схема стала массовой.
Главный аргумент в пользу ипотеки остается прежним: она позволяет реализовывать свои желания сегодня, не дожидаясь «светлого будущего». Потому что путь накопления в нашей стране все еще ненадежен из-за высокого уровня инфляции. А иной альтернативы, кроме банковских займов, у большей части граждан попросту нет.
Многих потенциальных заемщиков в последнее время удерживает от обращения в банк надежда на скорое уменьшение процентных ставок. Прогнозируется оно в связи с началом реализации Национального проекта, посвященного доступному жилью. Надо сказать, что такое уменьшение и вправду ожидается. Но не более чем на 1–2% в год. Таким образом, отложив покупку квартиры на 12 месяцев, можно сэкономить тысячу долларов в далеком будущем. А есть ли в этом смысл? Кроме того, не вредно посчитать реальную стоимость квартиры для тех храбрецов, которые брали ипотечные займы в 2002 году. Сегодня их залоговая недвижимость стоит вдвое дороже, и выгода от покупки «вчера» с лихвой перекрывает проценты на долгие годы вперед.
Кстати, в связи с постепенным понижением процентных ставок логично было бы предположить их снижение и по старым кредитам – 2–5-годичной давности. Увы, пока перекредитование относится, скорее, к теоретической возможности. В основном – из-за проблем, связанных с залоговой недвижимостью, которая не может подтверждать два займа одновременно. Кроме того, издержки по получению нового кредита значительно сокращают возможную выгоду от снижения ставок. Однако, по мнению заместителя генерального директора «Балтийской ипотечной корпорации» Максима Ельцова, все идет к тому, что такая услуга появится в рамках федеральной программы АИЖК.
По правде говоря, ипотечный кредит нынче дорог, и никуда от этого не деться. Дополнительные расходы при приобретении квартиры в долг исчисляются в тысячах долларов. Но необходимо понимать, что это оправданные траты, ведущие к достойной жизни в комфортном жилье. Ради такого не грех побороться с собственными стереотипами и слегка урезать семейный бюджет. Тем более что сегодня размер ежемесячного платежа по кредитам в несколько десятков тысяч долларов сопоставим с арендной платой за двухкомнатную квартиру.
Семь раз отмерь
Если сравнивать обычную сделку с ипотечной, то, безусловно, последняя выгодно отличается повышенным уровнем надежности. «И это неудивительно, – говорит глава представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. – Решая вопрос о приобретении квартиры или дома в кредит, заемщик должен понимать и видеть, что сама операция с жильем, вся документация по ней будут оформлены надлежащим образом. А интересы клиента – в том числе с точки зрения сроков, экономии, удобной технологии проведения сделки и расчетов – будут максимально соблюдены».
Для ипотечного покупателя важно, что фактическая стоимость объекта сделки будет зафиксирована во всех сопроводительных документах. Поскольку этого требуют в большинстве кредитных структур. Странно отдавать $100 тысяч, а в официальных бумагах ставить сумму в несколько раз меньше. Особенно зная, что законодательство Российской Федерации позволяет оспорить сделку с недвижимостью в течение 3 лет. По признаниям специалистов, подобных прецедентов в «ипотечной» истории страны до сих пор не было.
И это еще раз свидетельствует о высоком качестве такого рода сделок. Однако, как отмечает руководитель Центра страхования титула СК «Русский мир» Евгений Ярыгин, вторичный рынок традиционно демонстрирует не менее 2% оспоренных договоров купли-продажи ежегодно. Г-н Ярыгин считает, что небольшой процент ничтожных ипотечных сделок со временем появится, однако он будет намного ниже, чем на рынке жилья в целом.
Отражение в документах полной стоимости приобретаемой квартиры дает еще одно серьезное преимущество – возможность получить налоговый вычет. Любой гражданин РФ раз в жизни может уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму затрат по приобретению квартиры, не превышающую 1 млн руб.
Повышенный уровень безопасности ипотечной сделки для заемщика достигается, конечно, за счет целого ряда дополнительных проверок объекта залога, личности продавца, а также всех сопутствующих документов. Причина перекрестных проверок – в наличии заинтересованных в благоприятном исходе сделки дополнительных сторон, как то: риэлтеры, ипотечные брокеры, страховые компании, оценщики и банковские структуры.
Риэлтер и страховая компания, защищающая титул, обязательно берут архивные справки и интересуются историей приобретаемой квартиры. Для того чтобы исключить «неожиданное» возникновение обременений и т. д. Серьезные сервисные агенты и банки непременно проверяют личность продавца. Кроме того, по словам начальника департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Бекар» Алексея Кошелева, некоторые агентства подстраховывают заемщика, взимая у продавца небольшую денежную «гарантию». Это позволяет покупателю тратить деньги на оформление сделки по конкретному объекту, не опасаясь, что продавец в последний момент передумает.
Тяжело в мучении
Как уже говорилось, ипотечный кредит обходится заемщику недешево. И по процентам, и из-за дорогих сопутствующих платежей (страховки, комиссионные банка, риэлтера и пр.). Кроме того, на «хрупкие» плечи покупателя падают все обычные для сделки расходы – регистрация, нотариат и пр. Однако, по словам Максима Ельцова, затраты по проведению ипотечной сделки постоянно уменьшаются. Стандарты АИЖК, например, позволяют отказаться от страхования титула, а простая письменная форма договора экономит заемщику 1–1,5% от стоимости приобретаемой недвижимости. Не менее актуальна для ипотечного покупателя проблема подоходного налога, который необходимо платить любому продавцу жилья, если он владел им менее трех лет. В таком случае государство удержит 13% от положительной разницы между стоимостью квартиры и миллионом рублей. Казалось бы, при чем тут заемщик. Однако сегодня положение таково, что это бремя перекладывается именно на покупателя, в ином случае владелец может отказать в сделке. Кстати, в случаях с приобретением дорогой коммерческой или элитной недвижимости, где размер налога может достигать $10 тысяч, стороны могут делить расходы пополам.
Зачастую пугают заемщиков и возможные проблемы, связанные с соблюдением прав несовершеннолетних. Однако и в этом смысле ситуация поменялась. Раньше банки не разрешали выделять долю детям в залоговой недвижимости, опасаясь проблем с их выпиской в случае необходимости продажи объекта. И это вызывало законные нарекания в органах опеки. Сегодня Жилищный кодекс позволяет снять ребенка с регистрации, даже если он является собственником залогового жилья. Соответственно, сегодня вполне реально найти банк, который ничего не имеет против включения несовершеннолетних в число собственников.
Если у вас нет денег
Многих потенциальных заемщиков беспокоит ситуация возможной потери платежеспособности в будущем. И как следствие – выселение из приобретенной квартиры. Аргумент в пользу кредитования прост. Банку невыгодно терять клиента и приличный ежегодный доход в виде процентов. Конечно, из-за малых сроков действия программ прецедентов пока не было. Но уже сегодня можно предположить, что банкиры скорее пойдут навстречу клиенту, чем примутся рисковать репутацией, выселяя заемщика, считает председатель коллегии адвокатов «Юникс» Владимир Петроченков.
Нельзя забывать и о страховании жизни и здоровья, практикуемого при ипотечном кредитовании, которое поддержит клиента в случае потери трудоспособности. Если задержка платежей происходит из-за временной потери источника доходов, то всегда есть возможность пересмотреть условия кредитования. Банк может предложить перенести платежи на пару месяцев, временно переложить эту обязанность на третье лицо (например, на родственника) или удлинить срок кредита с уменьшением размера ежемесячных платежей.
В самом крайнем случае банк снимет обременение с залоговой недвижимости и продаст ее по рыночной цене. В зависимости от размера уже внесенных средств, заемщик сможет приобрести меньшее по размеру жилье или просто вернуть взнос и уже выплаченные средства.
Порядок – прежде всего
Специалисты прогнозируют, что в скором времени ипотечные сделки станут рядовыми и вообще перестанут вызывать вопросы. Потому что их количество с каждым годом будет увеличиваться, а схема проведения – все более приближаться к обычным договорам купли-продажи на вторичном рынке.
Постоянная оптимизация ипотечной схемы – заслуга бизнес-сообщества. Банки, наконец, осознали роль риэлтеров и медленно, но верно идут навстречу требованиям рынка. Что не может не отражаться на судьбах заемщиков. Главное достижение – предоставление целого ряда цивилизованных вариантов взаиморасчетов. Кроме безналичного (перевод денег на банковский счет продавца), возможны расчеты через ячейку (внесение полной стоимости квартиры в банковский сейф). А также посредством аккредитивов (банк выдает деньги продавцу после выполнения им прописанных в аккредитивном документе условий по передаче собственности покупателю).
Технические трудности проведения ипотечных сделок остаются. Особенно это касается «цепочек», которых на петербургском рынке большинство. Причем сегодня, как отметил глава АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов, каждая третья «цепочка» на вторичном рынке проходит с использованием банковского кредита. Все чаще встречаются сложные сделки с двумя или тремя кредитами из разных банков. Что усложняет и так непростые взаимодействия между клиентами, агентами и банкирами. Но риэлтерские профобъединения сегодня активно разрабатывают стандарты проведения совместных сделок и деятельности ипотечных брокеров. Которые призваны упорядочить такие соглашения и облегчить жизнь клиентов.
Присутствие риэлтера при заключении ипотечной сделки жизненно необходимо. Во-первых, потому что она гораздо сложнее с юридической точки зрения. Во-вторых, подбор квартиры, подходящей требованиям банка, дело непростое. И, в-третьих, многие продавцы до сих пор опасаются такого рода сделок. И только специалист может четко и аргументированно рассеять их страхи.
Встречают по одежке
Уследить за постоянно меняющимися условиями ипотечного кредитования рядовому заемщику крайне сложно. Не так давно требования банков к его персоне были, прямо скажем, драконовскими. Но сегодня многое изменилось.
Большая часть кредитных организаций давно уже не требует наличия поручителей, выдавая займы под «серые» доходы, т. е. по справке от работодателя. Но это касается прежде всего вторичного рынка, первичка, как всегда, в отстающих. Предельный возраст заемщика с 55 лет для мужчин увеличился до 78, но пока только по федеральной программе. Некоторые финансовые структуры продлили срок кредитования до 30 лет, и таких, видимо, будет все больше. Размеры первоначального взноса в течение последнего года уменьшались на глазах, и сегодня у заемщиков есть возможность обойтись вообще без него, но при наличии дополнительного залога (квартиры, земли, машины). «Нулевой» первый взнос, естественно, увеличивает риски банка и, соответственно, процентные ставки. Но ненамного – всего на 1–2% годовых. Сегодня проценты по ипотечным кредитам на петербургском рынке стартуют от 9,8% годовых в валюте и от 11,75% – в рублях.
Количество созаемщиков в ряде банков не ограничивается – это могут быть родственники, друзья, гражданские супруги. «Прописка» тоже давно уже никого не интересует, главное – российское гражданство. Так что жителям Ленобласти, желающим взять кредит на квартиру в Петербурге, сделать это достаточно просто. Главное, чтобы залоговая недвижимость находилась в пределах города.
Конечно, ограничения на выдачу кредитов все еще есть. Ни в одном кредитном заведении заем не получат граждане, незаконно проживающие на территории страны, люди младше 18 и старше 78 лет. Судимость в большинстве банков до сих пор является ограничением, однако по федеральной программе – уже нет. Исключение составляют разного рода экономические мошенничества, особенно связанные с недвижимостью. И, конечно же, кредит не получит фактически не работающий человек без постоянных доходов.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Александр Романенко,
президент-элект Российской Гильдии риэлторов:
– В США существуют две крупные унифицированные программы, которые определяют политику жилищного кредитования. Под их стандарты подпадают почти все граждане. Поэтому по данным программам выдается 70% ипотечных займов страны. Остальные граждане имеют возможность получить кредит в небольших финансовых структурах, которые предлагают программы на любой вкус.
Со временем в России тоже можно будет говорить об унификации требований банков к заемщикам. Тенденция к созданию стандартных ипотечных продуктов для широких слоев населения есть. Это вполне реально, но только в том случае, если рынок станет массовым.
Марина Арнольди,
региональный директор СЗФО ЗАО «КБ ДельтаКредит»:
– Для обеспечения безопасности и законности ипотечной сделки банком предпринимается ряд мер при оформлении кредитов на покупку недвижимости. Во избежание разногласий при расчетах деньги закладываются в банковскую ячейку. Их получение становится возможным только после представления документов, свидетельствующих о регистрации сделки в ГУФРС. Таким образом расчеты по сделке контролируются банком. Чистота же самой сделки отслеживается банком при подписании договора купли-продажи, а также страховой компанией, которая принимает объект на страхование и несет ответственность в случае возникновения вопросов в будущем.
Максим Ельцов,
заместитель генерального директора «Балтийской ипотечной корпорации»:
– Сегодня работать на ипотечном рынке стало намного проще – психология общества постепенно меняется. Технические параметры ипотечной сделки приближаются к параметрам обычной. В 2004 году в городе было выдано 1 700 кредитов на жилье, а в 2005‑м – уже в три раза больше. Думаю, в 2006 году количество таких сделок на вторичном рынке достигнет 5% от общего числа. Последующее ежегодное удвоение ипотеки – это реальность.
Кстати, быстрый рост спроса, стимулируемого ипотекой, вызвал ценовой перекос на рынке недвижимости стран Балтии. Чтобы этого избежать и Петербургу, необходимо уделять внимание развитию первичного рынка.
