Проблема просроченной задолженности уже актуальна для многих заемщиков, воспользовавшихся услугами потребительского кредитования. Но потребительские кредиты по суммам и срокам гораздо меньше ипотечных. Поэтому клиенты пользуются такими формами заимствования без особого страха, и даже с удовольствием. А банки выдают потребительские кредиты без серьезного андеррайтинга. Другое дело – ипотека. На кону квартира, подчас единственная для заемщика. И лишиться ее не хочется никому.
Долг платежом красен
Невозврат ипотечного кредита – это проблема, прежде всего, заемщика, а не кредитной организации. Поэтому, чтобы не попасть впросак из-за незнания элементарных правил, клиенту надо сразу же и точно уяснить, каким образом выплачивать кредит. Дабы избежать разного рода неприятностей – от штрафов за задержку платежей до суда с последующей реализацией уже такой родной квартиры.
Первое, что необходимо запомнить: конкретную дату очередного платежа. Если согласно договору деньги должны быть внесены 15-го числа каждого месяца, то уже следующий день будет считаться днем просрочки. Начиная с этой даты начисляются пени и штрафы. Конечно, от минимального запаздывания кредит еще не становится проблемным. Но если подобная ситуация с задержкой в два-три дня повторяется в течение нескольких месяцев, для банка это будет основанием внимательней присмотреться к заемщику. Поскольку, по мнению специалистов, подобные факты практически стопроцентно свидетельствуют о возникновении у человека каких-либо денежных проблем. Забывчивостью или просто легкомыслием оправдать ситуацию достаточно сложно: в кредит приобретается не холодильник, а жилье. Хотя, надо отметить, что некоторая просрочка (если это не становится регулярным) даже на руку банкам – ведь штрафы, начисляемые в данном случае, приносят кредитной организации дополнительный доход.
Случаются и непредвиденные обстоятельства – человек уезжает в длительную командировку, поэтому не может в данный период регулярно погашать кредит. Проблема сама собой не разрешится, даже если заемщик выплатит заранее сумму за несколько месяцев. Частичное досрочное погашение не снимает требования по ежемесячным платежам. Решение должно быть принято совместно с банком: например, клиенту дается отсрочка на так называемые каникулы. Правда, их можно использовать только один раз за все время кредита. Но что делать, если заемщик действительно попадает в денежный цейтнот? Ситуации бывают разные – увольнение с высокооплачиваемой работы, развод и последующий дележ имущества. В конце концов, пожар и прочие стихийные бедствия, от которых никто не застрахован. Прежде всего, надо об этом сообщить кредитору. По мнению директора ипотечного департамента Инвестиционного банка «КИТ Финанс» Михаила Лазаренко, при работе с просроченной задолженностью необходим гибкий подход к клиенту, хотя не все банки это учитывают. Ведь люди могут оказаться в числе недобросовест-ных должников по разным обстоятельствам. Как видно, банки ставят задачу по возможности пойти навстречу клиенту и найти компромисс, устраивающий обе стороны.
Некоторые клиенты многие месяцы скрывают свои проблемы, надеясь на скорое улучшение экономической ситуации. А в результате пени и штрафы, накопленные за это время, могут съесть все средства, которые уже выплачены по кредиту.
Риск – дело неблагородное
Ипотечное кредитование в нашей стране развивается не так давно. Сроки по взятым ссудам еще практически не истекли. Согласно имеющимся данным за это время только по нескольким кредитам возникли проблемы с оплатой. Безусловно, вероятность невозврата закладывается в процентную ставку, но риски каждый банк рассчитывает сам. По мнению президента Ассоциации банков Северо-Запада Владимира Джиковича, говорить серьезно о невозвратах ипотечных кредитов, когда статистики как таковой нет, пока не стоит.
Тем не менее банки страхуются от возможных рисков всеми силами и средствами, которые имеются в наличии. Жесткая процедура андеррайтинга заемщика и предмета залога (что также немаловажно) позволяет уже на первом этапе отсеять наиболее рискованных, с точки зрения банка, клиентов. «По ипотеке проценты по кредиту намного меньше, но суммы и сроки кредитования значительные, – отмечает Владимир Джикович. – Следовательно, идет гораздо более жесткая проверка заемщика на платежеспособность, соответственно, и выше уровень отказов в займах». Кроме того, процентные ставки заведомо выше для тех, кто имеет «серые» доходы, подтвержденные не официальной справкой 2-НДФЛ, а документом «вольного» содержания по форме банка. Некоторые кредитные организации, например АКБ «Росбанк», готовы принимать справки о доходах заемщика, заверенные даже устным подтверждением руководства. Но, подчеркивает директор Северо-Западного филиала Росбанка Илья Злуницын, в этом случае надо быть готовым к тому, что процентная ставка будет гораздо выше минимальной. Более высокими ставками «обложены» индивидуальные предприниматели либо владельцы собственных фирм и компаний. Аргумент тот же – перестраховка от рисков.
Не менее чем работа на этапе выдачи кредита, важно отслеживание ситуации на этапе его обслуживания – считает глава представительства Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. Контроль обеспечения, мониторинг платежей, надлежащий сервис для клиента способствуют своевременному погашению кредита.
Защищает банк и заемщика от дополнительных рисков и обязательное комплексное страхование: жизни и здоровья, квартиры, потери имущества в результате прекращения права собственности. Если наступает страховой случай, отмечает начальник кредитного управления филиала Национального резервного банка в Петербурге Наталья Григорьева, страховая компания перечисляет банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик освобождается от дальнейшей уплаты. Купленная в кредит квартира остается в его владении – уже без обременений.
В идеале необходимо и страхование рисков самого заемщика, но страховые компании пока на это не идут, боясь, видимо, снижения банками качества андеррайтинга.
Совершенствование российского законодательства также способствует минимизации рисков банков. Законодатели вняли просьбам банкиров, объясняющих с самых высоких трибун необходимость принятия поправок, позволяющих выселять неплательщиков и реализовывать их жилье. Кредиторы аргументировали это желанием защитить добросовестных заемщиков, которые вынуждены «покрывать» повышенными ставками чьи-то злоупотребления по оплате. В результате, согласно Жилищному кодексу РФ, действующему с 1 марта 2005 года, судебный пристав имеет право выселить несостоятельного должника из квартиры, даже если это его единственное жилье. Пока такой практики еще не было, но изменения в законодательстве рано или поздно приведут к ее появлению.
Нет денег – нет квартиры
Если заемщик не предупреждает банк о возникших сложностях и в течение нескольких месяцев не выплачивает кредит, банк имеет право, согласно условиям договора, потребовать погашения всей задолженности, включая штрафы и пени за просрочку, либо начинать судебный процесс. Такая практика позволяет банку защититься от дополнительных рисков, если он все же решится продолжить отношения с этим заемщиком. Но процедура объявления дефолта крайне неприятна не только для проб-лемного клиента, но и для самого кредитора. Ведь согласно требованиям Центрального банка России после официального признания долга проблемным кредитная организация обязана на своих счетах из прибыли создать резерв в размере 100% от суммы невыплаченного долга. Это делается для того, чтобы банк не перекладывал проблемы должника на других клиентов, а решал их сам, за счет собственных ресурсов. Когда проблемных кредитов не один, а несколько, и для всех банк резервирует средства, это существенно ухудшает финансовые показатели. Ведь не секрет, что многие банки, занимающиеся потребительским кредитованием, неохотно идут на объявление официального дефолта и скрывают размеры просроченной задолженности, дабы не подорвать свою репутацию и не оказаться в критической финансовой ситуации. Конечно, по словам Владимира Джиковича, таких случаев, чтобы банк лопнул или находился на грани краха из-за роста объемов кредитования, пока нет, так как суммы выданных займов не слишком значительны для банков. Но теоретически, следуя логике, риски действительно возрастают.
Как ни парадоксально это звучит, банки не любят доводить дело до суда. Судебный процесс, связанный с реализацией жилья по проблемному кредиту, – дело долгое, сложное, обремененное многими юридическими тонкостями. А кроме того, не факт, что судебное решение будет обязательно в пользу кредитора. Поэтому, считает Михаил Лазаренко, в интересах банка и заемщика договориться по-хорошему. Если по каким-то причинам заемщик не в состоянии более выплачивать долг в прежнем объеме, то должен оповестить об этом банк. И уже по обоюдному согласию квартира может быть продана, а на вырученные средства (после погашения кредита) приобретена другая, более дешевая недвижимость. Если же вырученных средств не хватает, клиенту не стоит впадать в панику по поводу того, что у него один путь – на улицу, с узелком за плечами. Те же поправки в законодательстве, разрешающие отныне реализовывать жилье заемщика, должны обеспечить и создание в регионах маневренного фонда, куда попадет неплательщик по кредиту, не имеющий никакой крыши над головой.
В одном ипотечном «флаконе»
Так или иначе, арифметика проста – чем больше выдано кредитов, тем больше невозвратов, следовательно, тем значительнее риски банков. Критический процент задолженности зависит от конкретного банка, его структуры, от того, какая часть активов направлена в ипотеку. Однако кредитные организации не зевают и начинают строить соответствующим образом свою систему управления, отслеживать статистику непогашенных кредитов, заблаговременно работать с потенциальными проб-лемными клиентами, накапливать базы данных. Большое значение будут иметь бюро кредитных историй (БКИ), когда начнут функционировать в полной мере. Правда, по мнению генерального директора БКИ «Скоринг.ру» Олега Лагуткина, произойдет это не раньше, чем года через три, когда накопится значительный объем кредитных историй заемщиков.
А пока кредитные организации, в основном, сами решают проблемы невозвратов. Например, в Райффайзенбанке разработана и внедрена процедура оценки рисков, которая соответствует стандартам группы «Райффайзен». Это позволяет, замечает председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах, самостоятельно решать вопросы, связанные с просроченной задолженностью. В целом такая политика оценки заемщиков, по его мнению, позволяет избежать значительных проблем как в работе с частными лицами, так и с корпоративными клиентами.
В некоторых случаях банки самостоятельно не работают с проблемными кредитами, а сразу передают их в коллекторские бюро – специализированные компании по возврату долгов. В частности, это касается не очень больших банков, которым содержание отдельной структуры и должного кадрового состава не очень выгодно. «Именно наличие специализированных коллекторских агентств, четко и профессионально выполняющих свои обязанности, позволяет снять эту работу с банков, – подчеркивает Игорь Жигунов. – Информационный центр с такими функциями уже создан в Петербурге при Ассоциации банков Северо-Запада и доказал свою эффективность по итогам работы 2005 года». Коллекторские агентства ведут кропотливую работу с клиентом, переговоры, выясняют все обстоятельства дела, предлагают компромиссные варианты решения вопроса. При необходимости собираются документы, и инициируется судебный процесс.
И кредитные бюро, и коллекторские агентства – звенья одной системы кредитования. Если банк не может или не хочет тратить средства на создание самостоятельного подразделения, он воспользуется услугами подобных организаций. Бюро создают информационные базы данных всех заемщиков, содержащие сведения о том, как они расплачиваются по кредитам. На основании этих данных банк может решать: выдавать новый заем или нет. Коллекторские агентства вступают в игру уже в том случае, если по кредиту начинается просрочка платежей.
В западных странах, где процент просроченной задолженности достаточно высок, решение проблемных ситуаций по кредитам отдано на откуп специализированным организациям, чьи услуги популярны и востребованы. В нашей стране, пока объем кредитования был небольшим, каждый банк урегулировал вопросы невозврата собственными средствами и силами. Но с развитием ипотеки спорные ситуации на данном сегменте рынка будут возникать все чаще, и, хотелось бы, чтобы обслуживание проблемных заемщиков было на должной высоте. Тем более, как показывает теория и практика русской ипотеки, неразрешимых ситуаций не бывает.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Михаил Лазаренко,
директор ипотечного департамента инвестиционного банка «КИТ Финанс»:
– Избежать риска невозврата кредитов можно с помощью качественного андеррайтинга. Но на сегодняшний день уже есть ряд банков, которые прибегают к услугам коллекторских агентств. Безусловно, такие структуры востребованы рынком, и они должны существовать. Если банк не готов по каким-то причинам самостоятельно работать с просроченной задолженностью, то передача этих функций профессиональным организациям – вполне логичный и обоснованный шаг. Кроме того, с развитием кредитования будет накапливаться информация в бюро кредитных историй. Это даст возможность получать сведения о недобросовестных заемщиках еще на этапе рассмотрения кредитной заявки.
Анна Боева,
начальник управления розничного бизнеса петербургского филиала банка «Союз»:
– Наш банк самостоятельно работает с клиентами: задействованы непосредственно кредитный и юридический отделы, отдел экономической безопасности. Из сложившейся практики как нашего, так и других банков, ипотечные кредиты – самые беспроблемные. Если и возникает просрочка, то она текущая, и клиенты ее погашают. Кроме того, заемщики понимают, что квартира в залоге у банка до момента исполнения ими обязательств и сделать они с ней ничего не смогут. Тем более что с введением нового Жилищного кодекса банк в судебном порядке сможет забрать эту квартиру, даже если это единственное жилье заемщика.
Наталья Григорьева,
начальник кредитного управления петербургского филиала Национального резервного банка:
– За два года работы Национального резервного банка на ипотечном рынке Петербурга не возникало проблем, связанных с отказом заемщиков платить по ипотечному кредиту. Был один страховой случай, но страховая компания полностью произвела все необходимые выплаты. В результате чего были соблюдены интересы и кредитного учреждения, и семьи заемщика.
Я думаю, при дальнейшем развитии рынка потребительского кредитования российские банки будут пользоваться услугами независимых и профессиональных коллекторских агентств, занимающихся сбором проблемной задолженности. Пока же рынок данных услуг еще недостаточно развит.
