В чем причины столь сознательного поведения наших сограждан? В менталитете населения, не имеющего привычки жить в долг, в нежелании выплачивать лишние проценты банку? Или дело в самих кредитных организациях, которые стремятся быстрее избавиться от рисковых кредитов? Так или иначе, решившись на досрочное погашение, клиент должен учитывать все нюансы «преждевременных» денежных вливаний.
Менталитет – дело тонкое
Одной из основных причин популярности досрочного погашения среди россиян, по мнению экспертов, является психологический фактор. Боязнь жить в долг связана не только с определенным менталитетом населения. Страх потерять работу, накопления, пережить очередной банковский кризис или смену экономического курса подсознательно сидит в голове у каждого обывателя. Кредит берется на длительный срок – 15–30 лет, а многие боятся загадывать, что с ними будет завтра. И если купленная в кредит квартира является единственным жильем заемщика, то ее возможная потеря и угроза остаться на улице может его подстегнуть к ускорению процесса выплат. Кроме того, имеется еще один расчет. Например, в западных странах досрочное погашение не пользуется спросом и практически не имеет распространения. Потому что при сравнительно низких процентных ставках по самому кредиту (3–5%) штрафные санкции за досрочное его погашение очень велики. Кроме того, по мнению директора ипотечного департамента Инвестиционного банка «КИТ Финанс» Михаила Лазаренко, стабильный уровень благосостояния населения – еще одна причина практически полного отсутствия подобных схем в ипотечной практике иностранных держав. В нашей стране ставки по кредитам еще достаточно высокие, и клиент переплачивает по процентам значительную сумму. Подобные переплаты не очень устраивают заемщиков, поэтому при первой же возможности они пользуются своим правом на досрочное погашение.
Повод для реализации желания досрочно погасить кредит, по словам начальника управления розничного бизнеса Русь-Банка Антонины Березницкой, может быть любой. Например, у клиента увеличился доход или появились деньги от продажи какого-либо имеющегося жилья или имущества, получения наследства и так далее. Очень часто, считает Михаил Лазаренко, российские заемщики берут кредит на более длительный срок, чем на самом деле им необходимо, поскольку не уверены в стабильности своего финансового положения, но впоследствии, увеличив свой доход, желают сократить сроки кредитования.
Возможен и иной вариант: заемщик за счет нового ипотечного кредита приобретает новую квартиру, перед этим досрочно погасив старый кредит.
Желание клиента – закон
Безусловно, если заемщик хочет погасить кредит досрочно, он имеет на это законное право, и банк не может и не станет ему в этом мешать. Единственное исключение делается для кредитов, выдаваемых на сроки до года. Для такого рода краткосрочных займов досрочное погашение не предусмотрено.
Банки не препятствуют досрочной оплате кредитов. Однако условия такого преждевременного погашения, полного или частичного, индивидуальны не только для каждого банка, но и в рамках разных программ одной и той же кредитной организации. Обычно на первые месяцы выплаты кредита устанавливается мораторий на досрочное погашение. Наиболее распространенный вариант – не ранее чем через шесть месяцев. Но, например, в Абсолют Банке досрочная проплата возможна и в течение первых 12 месяцев, только за это берется штраф в размере 2% от суммы досрочного погашения. Райффайзенбанк запрещает в течение первых трех месяцев производить досрочное погашение, в течение последующих шести – разрешаются «сверхплановые» платежи по кредиту с комиссией 2%. Перешагнув девятимесячный рубеж, заемщик может погасить кредит досрочно без штрафных санкций. В Национальном резервном банке существует полугодовой мораторий на погашение кредита. После полугода, в зависимости от размера и сроков кредитования, комиссия за досрочное погашение составляет от 0 до 2% от его суммы. Достаточно лояльные условия выдвигает Городской ипотечный банк, который в рамках своих кредитных программ позволяет заемщику досрочно погашать кредит с первого месяца и без штрафных санкций. При этом, как отмечает глава представительства ГИБ в Петербурге Игорь Жигунов, проценты начисляются только за фактическое время пользования кредитом, что значительно экономит средства клиента. В банках, работающих в рамках программ Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, предусмотрено досрочное погашение через шесть месяцев.
Кроме моратория и дополнительной комиссии, уточняет Михаил Лазаренко, существуют и другие нюансы, которые должен учитывать заемщик. Так, во многих банках устанавливаются минимальные объемы выплат по досрочному погашению. В основном это касается частичных дополнительных выплат. Например, в рамках ипотечных программ АИЖК минимальная сумма для частичного погашения составляет 30 тыс. рублей или $1 тыс., так же как и в банке «КИТ Финанс». В Райффайзенбанке сумма досрочного частичного погашения составляет не менее $2 тыс. без учета ежемесячного платежа.
А в банке «Союз» можно производить досрочное погашение, начиная с трех месяцев после получения кредита с минимальной суммой в $500. Внешторгбанк, устанавливая мораторий в 3 месяца, не предусматривает штрафных санкций за досрочное погашение, и минимальная сумма платежа при этом составляет также $500. Либеральные схемы досрочного погашения предлагает и Сбербанк России, позволяющий гасить кредиты в любом объеме и по любому графику. В результате, исходя из конкретных условий кредитования, заемщик сам решает, какой «досрочной» схемой лучше воспользоваться.
Досрочно мил не будешь?
Обычно банки не очень одобряют погашение досрочно и возможные финансовые потери при этом относят к своим рискам. Массовые досрочные погашения, по мнению Михаила Лазаренко, грозят банку недополучением прибылей и нарушением графика платежей по кредитам. Но так как на законодательном уровне запретить это невозможно, банкирам приходится мириться с подобными схемами. Однако клиенты, подчеркивает руководитель представительства Национальной ипотечной компании в Петербурге Наталья Бочек, должны понимать, что стоимость размещения средств зависит от стоимости их привлечения. Поэтому банку важно выстроить систему досрочного погашения таким образом, чтобы компенсировать те убытки, которые несет при этом кредитная организация. Антонина Березницкая также считает не очень выгодным для кредитной организации досрочное погашение, так как процентный доход при этом меньше. Исключение составляют банки, продающие закладные по ипотечным кредитам АИЖК. «Нас это практически не касается, – заявляет заместитель генерального директора Энергомашбанка Дмитрий Вагин, – мы перепродаем закладную вместе с кредитом ипотечному агентству в течение месяца, и кредит берет на обслуживание другой банк. Нам на балансе держать кредиты стоимостью 12–14% годовых невыгодно. Энергомашбанк зарабатывает на комиссии от их выдачи».
Особой позиции придерживается ОАО «Внешторгбанк». По словам главного специалиста отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала банка в Петербурге Натальи Киселевой, данная кредитная организация приветствует желание клиента досрочно погасить кредит. «Наша программа кредитования создавалась, прежде всего, для людей, имеющих жилищные проблемы, – говорит г-жа Киселева, – и нам важно, что с помощью нашего банка заемщик смог в кратчайшие сроки решить для себя такую актуальную проблему, как жилищный вопрос».
И еще существуют моменты, когда банки сами хотят быстрее погасить ипотечный кредит. Это желание проявляется в случае, если заемщик недобросовестно исполняет свои обязательства по кредитному договору или оказывается неплатежеспособным и полностью прекращает выплаты по кредиту. Такие случаи, уже вне зависимости от стремлений самого клиента, попадают в разряд досрочных погашений. Правда, заемщикам ничего приятного действия банков в этом случае не сулят. Особенно, учитывая те жесткие меры, которые предусмотрены, если человек внезапно становится неплатежеспособным и не может продолжать регулярные выплаты. Также одной из причин досрочного погашения, указывает Антонина Березницкая, является страховой случай. Ведь по условиям ипотечной сделки страхуется не только имущество, но жизнь и здоровье заемщика. Если происходит нечто, подпадающее под определение страхового случая, возможно досрочное полное или хотя бы частичное погашение кредита.
Душевное спокойствие дорогого стоит
Как бы то ни было, среди заемщиков пока существует устойчивая тенденция воспользоваться именно этой схемой оплаты. Как отмечает Наталья Киселева, примерно 90% клиентов по ипотечным сделкам хотели бы быстрее погасить имеющуюся задолженность, чтобы платить меньше процентов. Осуществить намерение получается примерно у 15% заемщиков.
Какие сложности и проблемы могут при этом возникнуть и какие тонкости необходимо учитывать заемщику? Практически никаких вопросов не должно быть, считает директор офиса «Комендантский проспект» банка «Союз» Владислав Кудряшов, если внимательно читать договор по ипотечной сделке при подписании. В этом документе все четко указано: минимальная сумма при частичном погашении, срок действия моратория, в течение какого времени необходимо уведомить банк о своем желании. О любом досрочном погашении, предупреждает заместитель главы ГИБ Андрей Пименов, будь оно полное или частичное, клиент обязан поставить в известность свою кредитную организацию в письменной форме. Он должен обратить свое внимание при подписании договора на наличие сборов и штрафов, а также рассчитать, сколько времени займет оформление прекращения залога. Например, согласно договору заемщик должен предупредить банк за 15 дней. На принятие решения о разрешении на досрочное погашение банку потребуется от одного до трех дней, о чем он также письменно уведомляет клиента. Снятие залога в Федеральной регистрационной службе занимает 10 дней. Все временные потери необходимо учитывать, если заемщик хочет досрочно погасить кредит, чтобы затем реализовать эту квартиру.
Обычно погашение производится в день очередной выплаты по кредиту и рассчитывается двумя способами: с перерасчетом аннуитетного платежа, то есть ежемесячно заемщик платит меньшую сумму, при этом срок кредита остается тот же. Или же без перерасчета суммы платежа, и тогда сокращается срок кредита. По мнению Натальи Киселевой, более выгодно досрочное погашение без перерасчета аннуитетного платежа, так как в итоге уменьшается сумма оплаченных процентов и срок погашения. Но, в принципе, каждый сам для себя решает, какое досрочное погашение более комфортным в финансовом смысле будет для его семьи.
Иногда, по словам управляющего филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Петербурге Вадима Осипова, бывают случаи, когда клиент заплатил больше, чем положено по графику, и рассчитывает, что в следующий месяц может не платить или заплатить меньшую сумму, но это заблуждение. Следующий платеж обязательно осуществляется, но с учетом специфики кредитного договора и в зависимости от условий платежей – аннуитетных или дифференцированных.
Проблемы могут возникнуть, указывает Антонина Березницкая, когда заемщик внес меньшую, чем было им заявлено, сумму для досрочного погашения или совсем не внес в сроки, оговоренные с кредитной организацией. Банк может применить штрафные санкции к такому заемщику «за обман».
Как видим, умение жить десятилетиями в кредит дается пока нашим гражданам с трудом. Хотя боязнь покупки квартиры по ипотеке уже преодолена значительной частью населения, но при первой возможности россияне предпринимают попытку погасить ипотечный кредит как можно быстрее, иногда – в ущерб семейному бюджету, здоровью, питанию и отдыху. Однако, как считают участники ипотечного рынка, экономическая стабилизация в стране поможет преодолеть этот психологический барьер и отучит от «вредной привычки» возвращать долги досрочно.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
Наталья Киселева,
главный специалист отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала ОАО «Внешторгбанк» в Санкт-Петербурге:
– Условия досрочного погашения в каждом банке свои. Где-то за досрочное погашение необходимо платить комиссию либо предусмотрены штрафные проценты. При досрочном погашении клиенту необходимо учитывать свои финансовые возможности по дальнейшему плановому погашению кредита. Лучше не рисковать, если могут появиться проблемы по оплате очередного платежа, так как при просроченной задолженности начисляются дополнительные проценты. Кроме того, ее наличие отрицательно скажется на кредитной истории заемщика, что может помешать ему в дальнейшем пользоваться услугами не только этого, но и любого другого банка.
Вадим Осипов,
управляющий филиалом АКБ «Абсолют Банк» в Санкт-Петербурге:
– Приобретая жилье, в том числе и по ипотечным программам, заемщик должен знать, что законодательство (220-я статья Налогового кодекса Российской Федерации) предусматривает определенные имущественные налоговые вычеты. От налогов освобождается 1 млн рублей, но ограничение не касается процентов, которые выплачиваются по кредиту. Получив подобную льготу, клиент может целиком направить ее на погашение «тела» кредита и, таким образом, уменьшить общие процентные расходы по кредиту. Но надо учитывать, что таким «послаблением», согласно законодательству, можно пользоваться только один раз в жизни.
Наталья Бочек,
руководитель петербургского представительства Национальной ипотечной компании, дочерней структуры Национального резервного банка:
– НРБ предлагает ипотечные кредиты с различными сроками кредитования, чтобы заемщики самостоятельно определили для себя наиболее удобный. Но если у клиента появляется возможность погасить кредит досрочно, возражений не будет. Условия досрочного погашения изложены в кредитном договоре и, естественно, обсуждаются с заемщиками до его подписания. Желающих полностью досрочно погасить кредит немного. За два года работы на ипотечном рынке Петербурга НРБ четыре заемщика (1,5%) пожелали погасить кредит досрочно полностью. Количество тех, кто частично хочет погасить кредит, немного больше – 10 человек (4%).
