Итак, задача текущего момента – остановить прекрасное мгновение и написать портрет среднестатистического потребителя ипотечного кредита. Кто, зачем и почему верит в ипотеку до такой степени, что становится субъектом данного рынка и готов, условно говоря, потеть довольно продолжительное время, чтобы решить свою жилищную проблему с помощью самого современного и модного средства.
Былое и думы
Повторение – мать учения. А посему требования первых отечественных ипотечных банков к заемщикам были, по сути, целиком позаимствованы у предшественников – так называемых высокоразвитых стран. В подавляющем большинстве случаев они, увы, не стыковались с нашими реалиями. Как результат: те заемщики, которые умудрялись просочиться сквозь игольное ушко банковского отбора, были настолько состоятельными и имели такой запас прочности, что со стороны кредитного учреждения абсолютно уместным выглядел такой вопрос: «А зачем вам, уважаемый толстосум, вообще-то кредит?».
Ныне требования банкиров к ипотечным заемщикам либерализовались до предела. Серая зарплата, левая прописка, даже – страшно сказать – покупка жилья на первичном рынке. Сформировать обобщенный образ сегодняшнего ипотечного заемщика не так уж просто.
Насколько еще может деформироваться такой прогиб под неустойчивый мир потребителей кредитов, неизвестно. Предел прочности лежит в узкоспециальной области под названием «рефинансирование ипотечных кредитов». Банки, работающие на рынке ипотеки, предоставляют кредиты за счет собственных средств, и риски оценивают каждый по-своему. О проценте невозврата предпочитается не говорить вслух. Однако совсем скоро наступит момент, когда те, кто решит остаться на этом рынке всерьез и надолго, будут вынуждены предложить уже выданные ими кредиты для оптовой продажи. Маловероятно, что покупателями этих пакетов будут отечественные инвесторы: «длинные и дешевые» деньги в России по-прежнему в дефиците. Заморские же гости привыкли оперировать своими нормами и понятиями, и их относительный либерализм распространяется на все что угодно, кроме бизнеса.
А в бизнесе дефолт (синоним невозврата) – это табу.
Мечты и возраст
Юности свойственны мечтательность, максимализм и высокомерие. И в то же время это период поиска жизненных ориентиров. Если смотреть на вещи с такой колокольни, то ипотечный жилищный кредит и его потенциальный потребитель – близнецы-братья. Один ищет оптимальную среду обитания, и другой стремится к тому же. И рефлексируют до невозможности оба, и познать незнаемое пытаются.
Позднее взросление – отличительная черта поколений переходных периодов истории. Юношеский задор в мире неопределенных ценностей сохраняется до возраста, который летающий Карлссон считал «самым расцветом сил». Сколько было ему самому, неизвестно, а вот средний возраст ипотечного заемщика в России, по данным федерального АИЖК, составляет 34 года. Генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров подтверждает актуальность этого показателя и для Северной столицы.
Анализ заявок на приобретение жилья с участием ипотечного кредитования, проведенный компанией «МИЭЛЬ-Недвижимость», дает схожие результаты: 76% заявителей пребывают в возрасте от 25 до 35 лет. По данным Корпорации «Петербургская Недвижимость», процент перспективных заемщиков несколько ниже – не три четверти, а только чуть больше половины.
Если поднять верхнюю границу до 40 лет, то информация практически всех исследователей данной темы вольется в общие рамки.
Знания и место
«Во многой мудрости много печали; и кто умножает познания, умножает скорбь», – свидетельствует Книга Екклезиаста. Вряд ли портрет стандартного ипотечного заемщика сможет опровергнуть эту библейскую истину. Но факт остается фактом: согласно выкладкам «МИЭЛЬ-Недвижимости», 79% имеют один и более дипломов о высшем образовании. Возможно, без знаний хотя бы основ экономики близкие отношения с ипотекой действительно могут не сложиться.
Продолжая выписывать портрет, сфокусируем взгляд на втором плане. Пейзаж, на фоне которого позирует наш по-юношески мечтательный заемщик, имеет некоторые основания для того, чтобы привлечь к себе внимание. Вызывает интерес не только предполагаемое место проживания, но и нынешнее.
По оценке генерального директора ООО «Бизнес. Недвижимость. Консалтинг» Михаила Бимона, около 16% покупателей жилья проживают в настоящее время вне Петербурга. Помимо прописанных в Ленобласти, наиболее активно приобретают квартиры в нашем городе жители Уральского, Дальневосточного, Центрального и Сибирского округов. Под Центральным округом, в первую очередь, подразумеваются Москва и Московская область.
По данным компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», эти регионы дают в сумме 4% из общего числа заявителей на получение ипотечного кредита с целью купить квартиру в городе на Неве. Во-первых, удивительное рядом, а во-вторых, иметь вторую квартиру во второй столице престижно.
Если смотреть шире, не сильно зацикливаясь на географии обитания, то выяснится, что около трети заемщиков проживают в арендованном жилье либо у родственников и знакомых. Менее 70% – в собственных квартирах. По результатам опросов покупателей, из тех, кто рассматривал возможность получения кредита, около 45% использовали бы его для приобретения первой своей собственной квартиры.
Дети и доход
Социальный состав основных групп покупателей жилья, готовых использовать для этих целей ипотеч-ный кредит, согласно статистике «Петербургской Недвижимости», примерно следующий: менеджеры среднего звена и специалисты – около 35%, соб-ственники бизнеса и менеджеры высшего звена – около 30%, государственные служащие – 15%.
На первый взгляд, странно, что эти достаточно обеспеченные категории граждан не могут позволить себе роскоши плодиться и размножаться. Но неумолимая статистика, на сей раз от «МИЭЛЬ-Недвижимости», показывает, что более половины семей потенциальных заемщиков бездетны, и еще 31% имеют одного ребенка. Из последних у 38% – дети несовершеннолетние.
Теперь об обеспеченности. Совокупный (то есть с учетом всех источников) доход 76% потенциальных заемщиков – в интервале от $600 до $1600.
И это можно было бы считать подлинным достижением российской ипотеки, если не принимать во внимание еще один существенный аспект – необходимость внесения первоначального взноса. До начала 2006 года, когда АИЖК пересмотрел общероссийские стандарты кредитования и минимальным первым платежом стали 10% от стоимости приобретаемой квартиры, рядовым показателем были 20%, а чаще всего 30%. Исходя из них и складывались цифры по начальному взносу, без которого никакой ипотечный кредит не мог превратиться в реальность.
В эту доисторическую эпоху картина выглядела таким образом. Около 60% потенциальных заемщиков имели наличные средства в диапазоне $6 000–15 000. Но при этом 31% заявителей не располагали 20% собственных сбережений для погашения первоначального взноса.
Деньги и площади
В Петербурге среднестатистический размер кредита, естественно, несколько отличается от общероссийского (разницу в ценах на недвижимость еще никто не отменял). По всей стране этот показатель равен 430 тыс. рублей, у нас – 780 тыс. рублей. Средняя стоимость квартиры, обремененной ипотечным залогом, также примерно в два раза выше «средней температуры по больнице» (см. врезку на стр. 20) – 1,4 млн руб.
Данные «Петербургской Недвижимости» предлагают развернутый план. Более 36% потенциальных заемщиков рассчитывают на кредит в $30 тыс. и более. В то же время 40% вписываются в рамки от $5 000 до $15 000. Подавляющее большинство не готово находиться в кабале дольше семи лет.
Несмотря на то что банки в течение минувшего года перманентно двигались в сторону увеличения максимального срока кредита, необходимость в этом практически сошла на нет. Планировать свою жизнь на 30 лет вперед россияне до сих пор не готовы.
Отмечая наметившиеся в последний год тенденции, генеральный директор ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Владислав Назаров полагает, что в дальнейшем продолжат увеличиваться такие показатели, как средний размер кредита и площадь приобретаемой квартиры. Средневзвешенная ставка по кредиту, наоборот, имеет тенденцию к снижению. На самом деле между усредненными показателями пула кредитов и общеэкономической ситуацией в стране имеется непосредственная связь. С уменьшением уровня инфляции и «страновых» рисков – снижаются процентные ставки. С увеличением уровня доходов населения – повышается качество приобретаемых квартир, что влечет за собой увеличения размеров кредитов, ежемесячных платежей, площадей квартир. Это очевидные зависимости.
Уроки и итоги
Подводя итоги, необходимо отметить, что потенциальные и состоявшиеся заемщики по основным параметрам (тем, которые интересны кредитору) друг от друга практически не отличаются. Уровень информированности достаточно высок, за что отдельное спасибо нужно сказать государственной пропаганде. Граждане, пребывающие «не в теме», как правило не способны пройти процедуру андеррайтинга. О скоринге, предполагающем почти автоматическое принятие решения о выдаче кредита, в применении к отечественной ипотеке пока не говорим.
Большей частью заемщик выглядит так: 25–35 лет, с высшим образованием, семьей из одного-троих человек, без детей либо с одним несовершеннолетним ребенком, проживает в Санкт-Петербурге, работает в коммерческой организации. Недвижимость для покупки выбирает в Петербурге стоимостью от $30 тыс. до $55 тыс. Совокупный доход заемщика находится в диапазоне $600–1 600.
Исходя из требований банков к первоначальной сумме взноса (сегодня на рынке достаточно предложений и меньше 20%), две трети заявителей могут быть признаны банками кредитоспособными, не принимая во внимание требование банка подтверждения дохода и наличия поручителей, которых 60% заявителей предоставить не смогут.
Правительство РФ считает, что благодаря системе ипотечного кредитования к 2010 году около 7% россиян улучшат свои жилищные условия. Ставку кредитов, рефинансируемых федеральным АИЖК, будут снижать постепенно: до 11% к 2007 году и до 8% – к 2010-му. Основная масса петербуржцев-очередников пока не прониклась ипотечной идеей так, как потребительским кредитованием. Не говоря уже о недавно приехавших жителях Петербурга, пока имеющих в качестве «первого жилья» лишь комнаты – при достаточно стабильном доходе. Розовые перспективы, сулящие обращение к ипотеке десятков и сотен тысяч, заставят переписать историю заново. Но это будет уже портрет заемщика в зрелости.
