ПРЕДИСЛОВИЕ
Развитие рынка недвижимости в России на протяжении нескольких лет сопровождалось значительным ростом цен и высокой доходностью инвестиций. С начала 2004 года ситуация изменилась. Темпы роста цен замедлились. Рынок жилья сейчас не позволяет зарабатывать 50% годовых в валюте. Доходность объектов коммерческой недвижимости также, по данным авторитетных консалтинговых и управляющих компаний, в течение последних двух лет уменьшилась.
Стоит ли в таком случае инвестировать в недвижимость?
Ответ очевиден – да. При условии, что предполагаемые результаты соответствуют поставленным целям. Удвоить сбережения в течение года рынок недвижимости не позволит.
Потенциальный инвестор обязан учитывать, что недвижимость – инструмент долгосрочных вложений, причем достаточно надежный.
Спектр предложений, тем не менее, включает серьезно отличающиеся по соотношению «риск-доходность» варианты. Заметно влияет на выбор уровень осведомленности инвестора.
Выбор сегмента рынка, конкретного объекта и способа вложений зависит от размера средств и сроков инвестирования. Располагая $10 тыс., приобрести квартиру в строящемся доме не получится. С этой суммой можно влиться в ряды участников коллективных инвестиций. Опять же вариантов более одного. Можно самодеятельно – объединившись с друзьями и полагаясь на собственные опыт и интуицию.
Рынок же предлагает помощь профессионалов по извлечению прибыли из квадратных метров. Есть специализированные консалтинговые компании, в сферу их деятельности входят как раз советы инвесторам. Стоимость услуги – процент от суммы инвестиций или же доля прибыли.
Управляющая компания может взять на себя индивидуальное управление деньгами клиента с учетом его намерений и пожеланий. Или предложить инструменты коллективных инвестиций – бумаги закрытых паевых инвестиционных фондов.
Принятие решения – дело личное и непростое. Однозначных советов вроде «летайте самолетами Аэрофлота» никто давать не станет.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
 |
Сергей Ильченко,
управляющий Санкт-Петербургским филиалом Национального резервного банка:
– При устойчивой тенденции к росту цен на жилье в долгосрочной перспективе привлекательность инвестиций в недвижимость очевидна. Однако для управления ими необходимо профессионально оценивать риски данного рынка.
Экономика любой страны имеет тенденцию к цикличности, любые рынки подвержены подъемам и спадам и зависимы от других рынков.
Два года назад мы были свидетелями бурного роста цен на жилье в Санкт-Петербурге. А прошлый год продемонстрировал проблемы с ликвидностью некоторых объектов и отсутствие роста цен. Зато стала более привлекательной Ленинградская область, где заметно дорожали земельные участки в пограничной с Петербургом зоне. Однако частным инвесторам следует помнить о риске не учесть всех факторов, связанных с системой покупки/продажи земли, оценкой ее рыночной стоимости и т. д.
Привлекательны вложения в строящееся жилье. Однако при этом дольщик разделяет риски застройщика. Поэтому мало выбрать наиболее привлекательное предложение и проанализировать тенденции рынка, следует оценить надежность застройщика. Ведь затягивание или тем паче незавершение строительства чревато упущенной выгодой, и даже убытками.
| |
Алексей Лестовкин,
директор по развитию управляющей компании «АВК – Дворцовая площадь»:
– В вопросах вложений на рынке недвижимости стоит выделить два основных аспекта – склонность инвестора к риску и объем имеющихся средств. Для тех, кто хотел бы получать доход при минимальном риске, подходит приобретение готовой недвижимости, определенные вложения в ее ремонт и сдача в аренду. В качестве варианта – инвестиции во встроенные помещения на этапе строительства. Доходность от аренды жилья, на наш взгляд, не очень привлекательна.
При нацеленности на максимальный доход логично использовать первичный рынок жилья. При этом особую роль играет выбор конкретного объекта инвестирования. И в проектах одной компании потенциальные доходы и риски разнятся. В настоящий момент даже склонным к риску людям я бы не рекомендовал вкладывать средства на самых первых этапах строительства.
В целом деление простое. Если объем средств позволяет самостоятельно инвестировать в несколько объектов, можно воспользоваться консалтингом по эффективным вложениям. Для других наиболее привлекательны инвестиции через ПИФы. Управляющая компания проводит тщательный и взвешенный отбор объектов, а также максимально снижает риски инвестирования.
| |
Алексей Астапов,
заместитель председателя правления управляющей компании «Арсагера»:
– Для непрофессионалов предпочтительны инвестиции через закрытые ПИФы недвижимости. При этом снижение рисков обеспечивается квалификацией и опытом специалистов управляющей компании и возможностью диверсификации вложений.
Наш анализ рынка недвижимости показывает, что сейчас наиболее доходны инвестиции в загородную землю. Сегмент очень привлекателен для крупных частных инвесторов. Второе-третье места по доходности делят участки под застройку в городе и возводимое жилье. Инвестиции в пятна связаны с крупными вложениями (от $10 млн). Кроме того, процесс нетехнологичен и во многом зависит от удачного стечения обстоятельств. А строящееся жилье наши аналитики считают перспективным – в том числе из-за нынешнего замедления роста цен. Наблюдаемое снижение объемов нового строительства в перспективе подтолк-нет цены вверх. Проблему ликвидности решает повышенный спрос на новое жилье, а надежности – диверсификация вложений при относительно небольшом объеме средств.
Все это долгосрочные инвестиции. Применение деньгам «временно свободным» можно найти в сфере более ликвидных инструментов – фондов акций или облигаций.
– С учетом того, что рост цен в 2006 году вряд ли превысит 1% в месяц, покупка жилья на первичном рынке едва ли позволит получить в ближайшие годы высокую прибыль от его перепродажи. Максимум, достигаемый при такой схеме, – это $100–200 на 1 кв. м. Поскольку максимальный рост составит за год не более 12%, то, соответственно, и заработать на 1 кв. м можно примерно $220. Этого, на мой взгляд, недостаточно.
Я бы посоветовала тем, кто хочет заработать на жилой недвижимости, покупать квартиры, а потом сдавать в аренду. Окупить приобретение можно в течение 5–7 лет, а затем получать фиксированный доход. Сейчас элитное жилье окупается дольше, чем объекты более дешевого сегмента. Предпочтительнее удачные студии или просто квартиры с хорошей планировкой вблизи от метро на средних этажах. Сдача их в аренду будет гораздо выгоднее любых перепродаж.
| |
Василий Довбня,
старший консультант отдела оценки и консалтинга Colliers International, Санкт-Петербург:
– При выборе формы инвестиций в недвижимость в первую очередь стоит отталкиваться от преследуемой цели. Основные из них – получение доходов от объекта недвижимости в будущем или обеспечение сохранности соб-ственных средств.
На выбор влияют также минимальный размер и сроки инвестиций, доходность, уровень рисков (гарантии сохранности средств) и ликвидность активов. Немаловажны трудоемкость и накладные расходы, связанные с вложением средств. Значимость факторов индивидуальна для каждого инвестора. Поэтому однозначного ответа о «наилучшей» форме инвестиций нет.
Тем не менее некоторые общие выводы возможны. С точки зрения максимизации доходов наиболее рациональными представляются покупка жилья на начальном этапе строительства с целью перепродажи в будущем, а также приобретение паев девелоперского фонда недвижимости. Если цель – обеспечение сохранности средств, оптимальны покупка типового жилья для сдачи его в аренду и приобретение паев рентных фондов коммерческой недвижимости. При этом привлекательность квартиры как объекта инвестирования зависит от целого ряда факторов: местоположения, площади, потребительских и видовых характеристик и пр. Для строящегося жилья важны стадия работ, репутация застройщика и т. д. При выборе паевого фонда учитывается опыт управляющих, минимальный размер инвестиций, вторичное обращение паев фонда, периодичность выплат дохода и т. п.
– Тем, кто ориентирован на долгосрочные инвестиции в недвижимость, могут быть интересны паи закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Одно из основных преимуществ данного способа заключается в минимизации риска невозврата денежных средств, так как по действующему законодательству деятельность управляющей компании контролируется со стороны четырех независимых организаций: депозитария, аудитора, оценщика и ФСФР. При этом для покупки паев не нужны специальные знания, как, например, при самостоятельном инвестировании на рынке ценных бумаг. Котировки паев мало подвержены колебаниям, в отличие от иных инструментов фондового рынка.
В рентном фонде доход пайщика складывается из арендных платежей и изменения стоимости самого объекта недвижимости.
РЕЗЮМЕ
Недвижимость остается привлекательным объектом для инвестиций. Темпы роста цен могут снизиться, стоимость жилья в абсолютном выражении – разве что под влиянием серьезных изменений в экономике.
Покупка и сдача в аренду готовых объектов (целиком или частями) менее рискованна. Участие в стройке сулит большую прибыль. Принцип сохранения энергии действует и для инвестиций в недвижимость: чем выше риски, тем больше можно заработать.
Та же зависимость связывает хлопоты и финансовые издержки. Иначе говоря, время – деньги. Перепоручить заботы специально обученным людям реально. Но надо оплачивать их услуги. Причем, по данным самих управляющих, чем меньше сумма инвестиций, тем большую долю будут составлять сопутствующие траты. И, соответственно, чем сильнее потенциальный инвестор уверен в собственных знаниях при готовности тратить время на оформление юридической стороны вопроса, тем больше можно сэкономить на оплате специалиста.
Управляющие компании обязаны предупреждать клиентов, что результаты инвестирования в прошлом не гарантируют успеха в будущем. Тезис относится к вложениям в недвижимость в целом. Но и выбирать приходится вовсе не из «пан или пропал».
