 |
– Надежда Борисовна, какими количественными характеристиками можно описать доступность жилья?
– Хочу подчеркнуть, что «доступное жилье» не следует отождествлять с дешевым. То есть не планируется строительство домов с минимальной себестоимостью и низкими потребительскими качествами. Жилье должно быть доступным для приобретения. Рынок должен предлагать достаточное количество квартир, и как можно больше людей должны иметь возможность их покупать.
Следовательно, в качестве критерия оценки доступности жилья можно использовать долю населения, которая может его приобрести – по существующим ценам, в соответствии с социальными стандартами по площади и комфортности, за счет собственных или кредитных средств. Сегодня такие граждане составляют всего 9% населения страны.
Цель национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» – чтобы к 2010 году уже 30% жителей страны смогли осилить покупку квартиры или дома.
Фонд проводил масштабное исследование по общероссийской выборке, более детальное – в девяти крупнейших городах России и Московской области. В опросах участвовали практики рынка – специалисты из банков, крупных компаний, а также администрации более 90% регионов, около 70 муниципалитетов.
Как показало это исследование, 61% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия. Результаты того же исследования говорят, что если людей хотя бы немного поддержать (субсидированием части первого взноса или частичным погашением процентных ставок из бюджетных средств), то уже не 30, а 50% граждан смогут приобрести жилье в собственность. На рост числа россиян, самостоятельно или с помощью государства решающих жилищную проблему, и ориентирован Национальный проект.
– Можно ли оценивать уровень доступности жилья, сравнивая, например, доход среднестатистической семьи и среднюю стоимость квадратного метра жилья с учетом возможности получения кредита?
– Новая редакция Федеральной целевой программы «Жилище» содержит подобный критерий. Формула расчета показателя доступности жилья строится на отношении стоимости квартиры площадью 54 кв. м к среднему доходу семьи из трех человек. Иными словами, произведен расчет, сколько лет нужно «не есть – не пить», чтобы купить квартиру. В среднем по России этот показатель составляет 4,5 года. Он немногим отличается от аналогичного показателя в европейских странах. Но в России большая доля доходов тратится на текущее потребление. Поэтому решение проблемы заключается в одновременном росте доходов, снижении цен и развитии кредитования.
По программе «Жилище» этот целевой показатель к 2010 году должен снизиться с нынешних 4,5 до 3 лет. То есть реальные доходы будут увеличиваться темпами, опережающими удорожание жилья. И они действительно растут достаточно быстро. К сожалению, и стоимость жилья пока повышается такими же темпами. В 2004 году рост и доходов, и цен на жилье в среднем по России составил 24%. Это классическая ситуация, когда монопольный рынок не увеличивает предложение, реагируя на повышение спроса. Вместо этого происходит увеличение цены. В результате человек, несмотря на возрастающую платежеспособность (за счет и увеличения доходов, и получения кредита), за ростом цен все равно не поспевает. Реальные доходы исчезают вникуда.
Подчеркну, что приведенный показатель не может считаться достаточным для оценки уровня доступности жилья. Он только показывает, насколько доходы растут быстрее или медленнее, чем стоимость квартир. Более точно степень доступности жилья отражает доля тех, кто может с использованием своих и заемных средств приобрести квартиры в собственность.
– Какую часть дохода должны составлять платежи за приобретенное жилье?
– На мой взгляд, не стоит употреблять слово «должны». У ипотечных банков есть собственные методики расчета суммы кредита в зависимости от размера дохода. Установленные банками требования вполне логичны. Домашнее хозяйство может выплачивать не более 30–35% совокупного дохода. Большая нагрузка может быть чревата риском невозврата.
– Темпы роста ипотеки за год выглядят впечатляюще. Однако реляции теряют блеск, если принять во внимание долю ипотечных сделок в общем объеме купли-продажи недвижимости. Причинами малых объемов ипотеки называют как устойчивые стереотипы, так и высокую стоимость жилья. Какие препятствия главными считаете вы?
– Действительно, доля сделок с использованием ипотечных кредитов в общем объеме сейчас невелика. Сказывается динамика формирования любого нового рынка, любого товара. По сути, ограничения для развития ипотеки были сняты только с начала 2005 года. До этого времени действовала норма, запрещающая обращать взыскание на залог, если он является единственным жильем для заемщика. То есть если на ипотечный кредит приобреталась единственная квартира, банк не мог реализовать залог и выселить неплательщика. Это была не ипотека.
Но темпы роста жилищного кредитования никак нельзя назвать недостаточными. Ведь начинали почти с нуля. В 2004 году в России было выдано 20 млрд руб. кредитов, а это менее $1 млрд. Для большой страны это практически ничего. В 2006 году, по нашим оценкам, будет выдано как минимум 50–60 млрд руб., а к 2010-му мы прогнозируем уже 415 млрд, это в 21 раз больше уровня 2004 года.
Если задаться вопросом, почему ипотека выросла не в 6, не в 10 раз, то, конечно, мы вспомним и высокую стоимость жилья, и стереотипы, и дороговизну кредитов. Сейчас рост ипотеки ограничивается темпами развития банковской системы, которая не успевает за спросом. Ипотечные программы в стране предлагают более 100 банков. И уже заметно влияние конкуренции на смягчение условий кредитования.
Я уверена, что ипотека вступила в период бурного развития. Гораздо больше проблем связано с обеспечением достаточного предложения жилья на рынке, с ростом объемов строительства.
– Не слишком ли, на ваш взгляд, велик пресс для заемщика ипотеки? Разве недостаточно соблюдения одного из двух ныне обязательных условий – залога недвижимости или подтверждения кредитоспособности?
– Кредит без обеспечения всегда стоит дороже, примером тому – потребительские займы. Если обеспечением по кредиту выступает заложенная квартира, а оценку платежеспособности банк не производит, весь расчет должен быть на реализацию залога. Но ни один банк не ставит цели обратить взыскание на квартиру. Это лишь дополнительная гарантия, позволяющая снижать ставки за счет рисковой составляющей. Любой банк хочет, чтобы кредит был возвращен, поскольку рассчитывает на доход. А реализация залога всегда связана с издержками и потерями для финансовой организации. Основной источник погашения кредита – доходы заемщика. Поэтому оба условия обязательны.
– Не может ли заменить процедуру подтверждения доходов страхование риска невозврата кредита?
– Страхование риска невозврата кредита законодательно разрешено только с 1 января 2005 года. Теоретически, конечно, застраховаться можно. Только нельзя забывать, что тогда уже страховая компания будет интересоваться платежеспособностью заемщика. Кроме того, для физических лиц договор страхования исполнения обязательств будет стоить очень дорого. Поэтому гораздо целесообразнее пройти пусть даже затратную по времени процедуру андеррайтинга.
Обычно страхование риска невозврата кредита используется для других целей. О нем идет речь при отсутствии у заемщика денег на первый взнос. Риски банка в случае предоставления 90–95% стоимости жилья существенно возрастают. Если банк кредитует 70% стоимости жилья, шансы вернуть свои деньги полностью при реализации залога достаточно высоки. Когда практически вся сумма взята у кредитора, вероятна ситуация, что банку не удастся вернуть весь кредит за счет продажи залога (квартира подешевела, например). В этом случае страховая компания выплатит недостающую часть. Страховка выступает скорее замещением недостаточного залога, а не проверки платежеспособности. Мне неизвестны примеры распространения где-либо в мире страхования полной ответственности физического лица по договору. В любом случае, это безумно дорого.
– В стране, где уход от налогообложения распространен повсеместно, трудно ожидать большой доли полностью легальных сделок с недвижимостью. Петербургские риэлтеры, например, говорят о частых отказах продавать квартиру, как только владелец узнает о необходимости декларировать реальную сумму продажи. Не идеализирована ли ситуация разработчиками законов «жилищного пакета» при ставке на ипотеку?
– В России существует проблема «серых» зарплат. Это означает лишь необходимость совершенствования налогового законодательства, но никак не подстройку стратегии в жилищном секторе под существующую полулегальную практику.
Иначе ничего не будет. На «сером» рынке жилья финансовые инструменты работать просто не могут.
А продавцы совершенно напрасно отказываются! Им просто необходимо знать, что после внесения поправок в Налоговый кодекс РФ с 1 января 2005 года им тоже выгодна декларация полной стоимости сделки. Во-первых, если продавец владел квартирой более трех лет, налог не взимается. Также освобождается от подоходного налога сумма, потраченная на другое жилье. В этом случае продавцу выгоднее показать даже завышенную стоимость – для увеличения налогового вычета. И даже если объект недвижимости был в собственности менее трех лет, в налогооблагаемую базу включается только сумма, превышающая 1 млн руб.
Мы считаем, что эта норма как раз работает на заинтересованность продавца показывать реальную сумму. Если налоговых специалистов этот пункт смущает, предлагаю обсудить, как сделать его лучше.
– Какие основания существуют для планирования массового жилищного строительства? Возможно, оно в таких масштабах никому не нужно? И можно ограничиться вовлечением в рыночный оборот имеющегося фонда?
– Перераспределение жилищного фонда происходит – под влиянием возрастающей стоимости жилья в пользовании и дифференцированных налогов на недвижимость. Однако нет и не должно быть препятствий для владения двумя, тремя квартирами и получения доходов от сдачи их в аренду. Нигде не сказано, что в России должна быть единственная форма пользования квартирой – собственность. Во всех странах 20–40% жилья арендуется, и вовсе не обязательно у владельца целого дома. Значительную часть объектов и домов сдают хозяева одной-двух квартир.
Для нормального уровня обеспеченности жильем России далеко, сегодня на человека в среднем по стране приходится 19 кв. м жилплощади.
Результаты проведенного исследования показали, что для удовлетворения спроса жилищный фонд должен быть увеличен в полтора раза. Даже сейчас, при небольших объемах нового строительства, имеющийся низкий платежеспособный спрос не насыщен.
Если же спрос будет поддержан кредитными схемами, потребность в новом строительстве составит от 100 до 150 млн кв. м жилья в год. Даже запланированный к 2010 году уровень в 80 млн кв. м недостаточен.
Есть страны, которые уже достигли такого этапа развития, когда можно строить мало. Это означает относительно стабильный состав населения и высокую обеспеченность жильем: 50–60 или даже 80 кв. м на человека.
В России существует огромная потребность в новом строительстве, но не так просто достичь и 80-миллионного годового объема.
| |
– Сейчас строительные компании испытывают сложности финансирования, причиной чего стали недостаточный платежеспособный спрос и трудоемкость получения банковских кредитов. В 2005 году объемы кредитования строительства сократились, поскольку банки считают отрасль рискованной. Как вы видите развитие ситуации? На какие деньги строители должны реализовывать проекты?
– Аспекты проблемы хорошо известны: это и низкая капитализация строительных компаний, и отсутствие имущества, соответствующего требованиям ликвидного залога, и недостаточная прозрачность бизнеса. Эти факторы негативно сказываются при использовании любого источника финансирования, будь то средства дольщиков или коллективных инвесторов, банковские или облигационные займы.
Банки оперируют не собственными средствами, а привлеченными деньгами граждан. И на рынке есть достаточно много надежных и доходных способов эффективного размещения этих денег. Поэтому их отношение понятно.
Но упускается из виду, что сегодня нет никаких законодательных препятствий для кредитования под залог права аренды земельного участка и возводимого на нем объекта недвижимости. Как выяснилось в процессе дискуссии с петербургскими строителями и банкирами за круглым столом в ССК «Союзпетрострой», в вашем городе сложно получить кредит с обеспечением в виде объекта незавершенного строительства без его «замораживания» на уровне 2–3-го этажа. Специалисты Фонда готовы участвовать в реализации пилотного проекта строительства с финансированием под залог «незавершенки». Цель прохождения всех этапов – проанализировать существующие препятствия и отладить механизм такого кредитования. Рассмотреть его с точки зрения строителей, банкиров, органов госрегистрации прав на недвижимое имущество и властей. По итогам проекта выработать рекомендации для участников и регуляторов процесса.
Я думаю, финансистам и строителям надо находить пути взаимопонимания. Банкам придется преодолевать предубеждение о рискованности отрасли, строителям – укрупняться, увеличивать капитализацию, становиться прозрачнее.
– На первый взгляд, использование обходных схем (предварительных договоров купли-продажи, векселей) говорит о том, что легальный путь не воспринимается как единственно возможный. При каких условиях все сложится в соответствии с благими намерениями авторов жилпакета? Какое время, по-вашему, потребуется для преодоления трудностей переходного периода?
– Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве...» надо изменить. Необходимо принять поправки, согласованные с бизнес-сообществом, и тогда он заработает.
Корректировки требуют положения о солидарной ответственности банков и застройщиков, размере штрафов. Базовая же концепция, безусловно, правильна.
Период замещения средств дольщиков кредитными банковскими завершится, я думаю, к 2010 году.
– Сейчас из-за дефицита подготовленных для строительства территорий, из-за высокой стоимости земли плотность застройки очень высока. Считаете ли вы, что многоэтажное строительство будет востребовано еще на протяжении многих лет? Или же в будущем должна возникнуть «одноэтажная Россия»?
– Я считаю, что у каждого человека должна быть возможность выбора удобного именно для него варианта – будь то жизнь в центре, спальном районе или в пригороде (субурбии).
Малоэтажное строительство означает рост города вширь. Для экстенсивного развития необходимо осваивать новые территории, прокладывать дороги, инженерную и коммунальную инфраструктуру. Кроме того, важна возможность работать, а детям – учиться не слишком далеко от дома.
Говорить о субурбанизации как о безусловном благе я не стала бы. В свое время американские домохозяйки из-за бензинового кризиса оказались практически отрезанными от города. Согласитесь, что такой образ жизни не всех привлекает. Мне, например, гораздо интереснее жить в центре. Однако условия для создания широкого спектра предложения должны быть.
Федеральная целевая программа «Жилище» предусматривает государственные гарантии по банковским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой.
– По мнению некоторых аналитиков (не участников данного рынка), жилищно-накопительные схемы намного более эффективны в российских условиях – при жестком контроле и поддержке государства. Согласны ли вы с этим утверждением?
– Существование жилищно-накопительных схем действующим законодательством предусмотрено. Если участники рынка считают, что закона о ЖНК недостаточно для нормального функционирования всех востребованных механизмов, пусть будет принят и специальный закон о стройсберкассах. Но нельзя забывать, что эти схемы обладают риском пирамидальности. Накопления на «жилищном счете» имеют отрицательное значение по отношению к инфляции. Потому крайне необходимо, чтобы государство осуществляло регулирование этой сферы и установило контроль со стороны надзорного органа, что как раз и сделал закон о ЖНК.
Что касается финансовой поддержки государ-ства – не согласна. Почему надо поддерживать конкретную форму? Да, в Австрии и Германии эффект стройсберкасс основан именно на помощи из казны. Но почему стройсберкассы должны рассчитывать на преференции, а ипотечные банки, например, – нет?
Поддержка должна быть адресована людям, а не организациям!
– Ваши пожелания всем, кто хочет и пока не может решить жилищные проблемы?
– Тем, кто действительно не может выкроить достаточной суммы из семейного бюджета, то есть четырем с половиной миллионам очередников, я желаю, чтобы все планы государства были исполнены. Тогда срок ожидания новой квартиры будет составлять не 15–20 лет, а 5–7. Это тоже немало, но не вся жизнь.
Тем же, кто пока не решается, желаю подумать, что можно предпринять для решения жилищного вопроса. Многие опасаются многолетнего долгового бремени. Но на это можно посмотреть и с другой точки зрения – все время семья уже живет в хорошей квартире. Желаю не бояться, а пробовать.
ДОСЬЕ
| |
Косарева Надежда Борисовна – президент Фонда «Институт экономики города» со дня его основания в 1995 году. Окончила экономический факультет Московского государственного университета им. М.В. Ломоносова, кандидат экономических наук.
До 1995 г. работала в Институте народно-хозяйственного прогнозирования РАН. Эксперт в сфере жилищной политики, жилищного финансирования, развития рынка недвижимости, а также по вопросам организации местного самоуправления.
Н. Косарева принимала участие в разработке значительного числа законодательных и иных нормативных правовых документов по вопросам жилищной политики и развития рынка недвижимости. В частности, Н. Косарева являлась руководителем рабочей группы по формированию рынка доступного жилья Центра стратегических разработок и принимала активное участие в подготовке пакета законопроектов по данной теме, который был принят в конце 2004 г.
Надежда Косарева – автор ряда работ по различным аспектам реформы жилищного сектора в России.
