Весной 2010 года ипотечные кредиты начали возвращать себе утраченную популярность. «По данным ЦБ, в I квартале 2010 года было выдано в 2,14 раза больше ипотечных кредитов, чем за I квартал 2009», – говорит директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова. Рост активности покупателей пока не стал стимулом для рынка ипотечного кредитования в целом – посткризисное восстановление идет медленно. Но это не мешает банкам изобретать все новые способы привлечения клиентов.
Специалисты компании «Ипотек.ру» отмечают, что путь навстречу желающим приобрести жилье в долг начался со снижения ипотечных ставок еще в конце 2009 года. Несколько месяцев спустя процент по самым выгодным для заемщиков программам упал ниже «психологических» 10%. «Сегодня продолжается тенденция понижения процентных ставок по ипотечным кредитам, – соглашается директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. – За первое полугодие 2010 года снижение ставок составило 1,5–2% в зависимости от сегмента».
Некоторым банкам даже этого показалось мало. Сбербанк решился на беспрецедентный для российского ипотечного рынка шаг – широким жестом он упразднил комиссию за оформление и выдачу кредита. Таких условий не было даже в самые благоприятные для заемщиков докризисные времена – кредитные организации снижали ставки, однако недополученную прибыль восполняли за счет комиссий. Сейчас ситуация изменилась: по мнению Широковой, банки делают упор на объем операций. «Специальные условия – возможность привлечь больше клиентов, и, теряя на марже, банки компенсируют это количеством выданных кредитов», – объясняет представитель Blackwood.
Примеру Сбербанка последовали DeltaCredit и «Московский кредитный банк». Их конкуренты выбрали другой вариант привлечения заемщиков, снизив первый взнос до пресловутых 10%. «Помимо снижения кредитных ставок, росту спроса способствует и расширение продуктовой линейки многих банков, – утверждает Мелконян. – Если в кризисный период было достаточно сложно получить ипотечный кредит свыше $2–3 млн, то сегодня с этим проблем не наблюдается».
По словам руководителя службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость» Льва Плецельмана, политика банков приносит свои плоды – количество покупок жилья с использованием ипотеки постоянно растет. «По нашим оценкам, суммарный прирост сделок за год составит 50–60%», – сообщает он.
Эксперты уверены, что основная цель нынешней политики банков – расширить круг клиентов. «Возможности кредитования у банков есть, – убежден генеральный директор "Ипотек.ру" Дмитрий Овсянников. – Одной из первых антикризисных мер правительства стало страхование вкладов населения на сумму до 700 тыс. рублей. И это дало свои плоды: многие граждане разместили свои сбережения на банковских счетах… Деньги должны работать. Банки как кредитные организации вынуждены выдавать кредиты, чтобы иметь возможность выплачивать вкладчикам проценты, и ипотека – наиболее стабильный инструмент кредитования. Уже хотя бы потому, что, в отличие от потребительских кредитов, у нее есть обеспечение – недвижимость, которая в ближайшие годы вряд ли будет существенно падать в цене».
Остается надеяться, что такая «надежная страховка» подсластит пилюлю банкам в случае невозврата кредита. На сегодняшний день наиболее привлекательные для клиента программы обладают самым высоким риском для кредитора. «Гонка лояльности», которую развили финансовые структуры в борьбе за желающих обзавестись собственным жильем в долг, вполне может спровоцировать рост количества проблемных заемщиков. Экономика еще не восстановилась окончательно, поэтому граждане по-прежнему рискуют потерять работу.
Овсянников считает, что нынешняя ситуация отличается от докризисной. «Риск невозврата кредита во многом определяется соотношением ежемесячного платежа и дохода заемщика, – говорит он. – Если до кризиса банки допускали, чтобы платеж составлял 60–65% и даже 75% от дохода заемщика (из-за чего вследствие кризисного уменьшения зарплат многие заемщики не смогли платить по кредитам), то сейчас этот показатель составляет не более 30–40%, в редких случаях – 45%».
Оптимизм Овсянникова поддерживает и Мелконян: «Сейчас говорить о том, что улучшение кредитных условий может привести к увеличению числа проблемных ипотечных кредитов, рано. Банки будут улучшать условия для заемщиков, но до разумных пределов. Создавать риски для себя кредитные организации не станут». Страховкой в данном случае, по мнению Мелконян, является общая осторожность банков в сочетании с жестким андеррайтингом обратившихся за кредитом. «Финансовые структуры выработали стабильную методику проверки, более внимательно подходят к оценке платежеспособности своих клиентов», – соглашается Плецельман.
«Повышение лояльности сегодня достаточно условное, – говорит Широкова. – До того уровня рискованности, который был до кризиса, а тем более до американского, приведшего к кризису, российским банкам еще далеко».
