Эксперты отмечают, что это будет первый отель в Петербурге, выходящий фасадом на Большую Неву. Но у него могут возникнуть проблемы с подбором оператора из-за небольшого номерного фонда.
Битва с бюрократами
Бывший Дом Трезини на Университетской набережной, 21В (напротив съезда с Благовещенского моста) должен превратиться в отель усилиями известного петербургского ресторатора Евгения Пригожина. Компания «Отель», входящая в холдинг бизнесмена, подготовила проект реконструкции объекта — трехэтажного здания, которое является памятником архитектуры регионального значения. Оно было построено в 1720-е годы. Общая площадь объекта — 1546 кв. м, площадь земельного участка под ним — около 700 кв. м. Износ конструкций дома — 60%. В результате реконструкции площадь здания увеличится до 2,3 тыс. кв. м за счет надстройки мансарды. Здесь разместится гостиница класса «5 звезд» на 24 номера.
Сумму инвестиций в проект «БН.ру» в «Отеле» не назвали, но сообщили, что отчисления в бюджет Петербурга составят 8,9 млн рублей. На реконструкцию потребуется чуть больше двух лет. «Приступить к работе пока не удается. Все документы были готовы еще полгода назад, но выйти на постановление правительства мешают бюрократические проволочки. От нас требуют проведения экспертиз, которые не предусмотрены законом», — пояснил источник в компании.
Бутик или дизайн
«Шикарное место, которое как нельзя лучше подходит для открытия гостиницы. Инвестиции составят примерно $4-5 млн с учетом меблировки», — говорит директор департамента оценки NAI Becar Александр Филиппов. «В здании с заявленной площади можно разместить бутик-отель или дизайн-отель. Для категории «5 звезд» обозначенной площади недостаточно, поскольку класс предусматривает определенный набор требований, которым нужно соответствовать. Например, одни только сервисные службы в отелях высшей категории (паркинги, прачечная, несколько ресторанов на выбор и т.д.) занимают от 3 тыс. кв. м», — говорит руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg Александр Волошин. Он подчеркивает, что суточная стоимость номера в бутик-отеле примерно в полтора раза ниже, чем в гостинице «5 звезд».
«Окупаемость составит от 5 до 7 лет, в зависимости от заполняемости отеля в течение года. В данном проекте проблем с заполняемостью номеров быть не должно: во-первых, номеров немного, во-вторых, локация обеспечит постоянный спрос, так как в Петербурге пока нет отелей, выходящих фасадом на Большую Неву», — отмечает Волошин.
«Если говорить о заполняемости отелей в этом районе, то и Marriott, и Sokos демонстрировали среднегодовую загрузку в период кризиса ниже 40%. Правда, с оговоркой: это время как раз совпало с запуском обоих отелей», — дополняет исполнительный директор Praktis CB Сергей Федоров.
Дорогая реконструкция
«Учитывая сильный износ несущих конструкций, проект будет окупаться дольше, чем стандартный отель такого уровня», — полагает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин. С коллегой согласен генеральный директор компании «Ленстройжилсервис» Сергей Шатуновский, который занимался реконструкцией особняка князя Кочубея (ул. Фурштатская, 24). «Работа на таких старых объектах очень трудоемкая, так как связана с усилением всех конструкций и фундамента. Также тяжело насыщать такой объект современными электрикой и сантехникой. Куда-то надо монтировать лифт, если его нет — в статусной гостинице он нужен. Возможно, придется усиливать фундаменты и близлежащих зданий — тоже памятников архитектуры, что недешево и потребует дополнительных согласований», — полагает он.
Сложности, по мнению экспертов, может вызвать и поиск международного гостиничного оператора. «Дело в том, что зарубежные операторы предпочитают брать в управление объекты с номерным фондом не менее 100 номеров. Здесь же можно разместить порядка 30 номеров. Расширить объект за счет достройки невозможно из-за маленькой площади земельного участка, надстроить выше заявленных параметров тоже вряд ли получится из-за ограничений КГИОП», — заключила руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова.
По данным ASTERA St.Petersburg, доля гостиниц класса «5 звезд» в общем объеме номерного фонда Петербурга составляет около 8%. Это примерно 1800 номеров. На Васильевском острове один отель категории «5 звезд» — Holiday Club Saint-Petersburg SPA-отель. Из высококлассных гостиниц типа бутик-отелей в Петербурге действует только отель Golden Garden на 24 номера (Владимирский пр., 9).
Справка БН:
ООО «Отель» входит в группу компаний «Конкорд Менеджмент», совладельцем которых является предприниматель и ресторатор Евгений Пригожин. По оценкам инвестиционной компании «Финам», годовой оборот холдинга составляет $100-130 млн.
Евгений Пригожин является также учредителем компании «Агат», производящей замороженные продукты и управляющей сетью ресторанов быстрого питания «Блин!Дональт´s» (10 точек), а также ему принадлежат рестораны «Старая таможня», «Русский Ампир», «Русский китч», «На здоровье!», ресторан-теплоход New Island и ресторан «СПБ» в Москве.
