 |
Переломным стал минувший год. На высшем уровне государственной власти объявлено о поддержке ипотеки и превращении ее в доступную схему решения жилищных проблем населения.
В настоящее время в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит формирование жилищного рынка с использованием различных накопительных схем, в том числе через ипотечное кредитование. Однако появление разветвленной ипотечной системы – дело не сегодняшнего дня. Несовершенство законодательства, слабость банковской системы, нестабильность экономики до недавнего времени тормозили развитие рыночных механизмов приобретения жилья.
Сейчас страна находится на стадии формирования законодательной базы и института финансовых посредников, которые станут составляющими единого ипотечного поля.
Дорогу осилит идущий
Сказать, что период законодательного становления ипотеки в России был тяжелым и длительным, не сказать ничего... Ипотека прорывалась сквозь препоны Гражданского и Жилищного кодексов РФ, обрастая своими «личными» нормативными и законодательными актами. Но составной частью жилищной политики государства ипотечное кредитование стало только к середине 90-х годов прошлого века, когда была принята Государственная целевая программа «Жилище» в первой редакции (одобрена Постановлением Совета министров РФ № 95 от 20.06.1993). Новый этап реализации этой программы (Указ Президента РФ № 431 от 29.03.1996) позволил принять Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», впервые определивший правовые основы ипотечного жилищного кредитования.
На рынок вышли первопроходцы: банки-кредиторы, пытающиеся отрабатывать конкретные ипотечные механизмы и схемы. В это же время Правительством РФ было создано Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), основная цель которого – формирование системы рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов, а также внедрение стандартизации по выдаче кредитов в банковскую систему.
В 2000 году Правительство предприняло еще один шаг по выработке нормативных и законодательных основ ипотеки. Постановлением № 28 была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования, призванная создать условия для заинтересованности кредитных организаций в этом процессе и формирования рынка ипотечных ценных бумаг. Как следствие, в 2003 году на свет появился еще один немаловажный документ – Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», принятый с целью запустить вторичный механизм ипотеки.
Гладко было на бумаге
Следующий этап развития законодательных основ ипотеки в нашей стране связан с принятием 17 сентября 2001 года Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы, более соответствующей реалиям времени, нежели предыдущий документ с аналогичным названием. Новая программа, согласно оценке замминистра регионального развития Владимира Аверченко, отличается от старой более чем на 90%. Особо надо отметить, что в документе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования путем предоставления госгарантий по заимствованиям АИЖК. В результате облигации, эмитируемые агентством, должны по логике законодателей приобрести для инвесторов дополнительную привлекательность.
В данный момент вступил в силу второй этап программы, рассчитанный на 2006–2010 годы и призванный стать основным механизмом реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Отличительная особенность этого документа – увеличение финансирования до 223,2 млрд рублей, из которых большая часть пойдет на субсидии гражданам, то есть на развитие так называемой социальной ипотеки. Предусмотрены также государственные гарантии в размере 138 млрд рублей по заимствованиям АИЖК и 88,5 млрд – по банковским кредитам на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой.
Принятие ряда законов «жилищного пакета» в декабре 2004-го, а также вступление в силу Федерального закона «О кредитных историях» с 1 июня прошлого года должно способствовать окончательному формированию законодательной базы ипотечного жилищного кредитования. Как считают участники рынка, после внесения поправок в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» и предполагаемого принятия закона «О секьюритизации» законодательную базу как первичного, так и вторичного рынков ипотеки в России можно будет считать сложившейся. По мнению президента Ассоциации банков Северо-Запада Владимира Джиковича, уже сейчас все основные акты приняты, и государственная поддержка ипотеки оказывается в более чем достаточных размерах. Другой вопрос, как документы, принятые в высших инстанциях, будут реализованы на практике? Между тем процесс ипотечного кредитования, набирающий обороты в России, уже не остановить.
Мы выбирали...
В мировой практике существуют различные формы привлечения средств для ипотечного кредитования. Но наиболее распространенными являются две модели ипотеки: европейская и американская.
Первая схема предполагает один уровень ипотечного кредитования, то есть выпуск банками долгосрочных облигаций с ипотечным покрытием стандартной структуры с выплатой суммы основного долга в конце платежного периода. Кредиты, входящие в состав ипотечного покрытия, остаются на балансе банка-эмитента. Проще говоря, банк, выдав кредит, самостоятельно рефинансирует его за счет выпуска собственных ценных бумаг. Наиболее ярким примером применения этой схемы является Германия.
Другой формой привлечения долгосрочных ресурсов, называемой системой рефинансирования ипотечных кредитов, является уступка банками прав требований по уже выданным ипотечным кредитам другому финансовому институту (оператору вторичного рынка). В свою очередь операторы вторичного рынка выпускают ипотечные ценные бумаги различного вида. Таковыми могут быть облигации общего покрытия, с ипотечным покрытием традиционной структуры или ценные бумаги с потоком платежей, близким по структуре к платежам по аннуитетным ипотечным кредитам. Эта система функционирует в США. Упрощенная схема американской модели двухуровневого строения выглядит следующим образом. Выданные ипотечные кредиты банки затем переуступают специализированным ипотечным агентствам. Выкупив у банков кредиты по номинальной стоимости, ипотечные агентства объединяют их в пулы и выпускают под обеспечение ими собственные долговые обязательства. Заемщики вносят деньги в банки в счет уплаты за полученную ссуду, а банки перечисляют эти средства, удерживая комиссионные, ипотечному агентству, которое выплачивает из них доходы владельцам ипотечных облигаций.
Теоретически на данном этапе российское законодательство по ипотечным ценным бумагам, с учетом принятых в рамках реформы по созданию рынка доступного жилья изменений, позволяет кредитным организациям прибегать ко всем вышеописанным способам развития ипотеки как через привлечение ресурсов банками, так и через использование финансовых инструментов операторов вторичного рынка.
Основной игрок ипотечного рынка
На практике, как принято считать, за основу в России взята американская модель ипотечного кредитования. Почему и как это произошло, сейчас немногие могут ответить. Наиболее внятное объяснение от участников ипотечного рынка сводится к конкретному и простому доводу: банковская система в России находится в стадии становления, объем капитализации еще крайне мал, и у большинства кредитных организаций попросту нет «длинных» денег для вложения в ипотеку. Роль катализатора в формировании вторичного рынка ипотеки было призвано сыграть образованное при поддержке государства АИЖК. Конечно, как любой рыночный инструмент, ипотека в России, по мнению генерального директора ОАО «Петербургское ипотечное агентство» Владислава Назарова, будет развиваться в любом случае, но при поддержке государства этот процесс идет намного быстрее.
Региональные ипотечные операторы, аккредитованные АИЖК, приступили к активному использованию кредитных и заемных схем приобретения жилья после принятия в начале 2001 года Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. В настоящее время единая система рефинансирования ипотечного жилищного кредитования действует в 87 регионах России. АИЖК аккредитован 61 региональный оператор в 59 субъектах РФ. Кроме того, Агентство заключило соглашения с 42 и аккредитовало 49 сервисных агентов. Большинство из них создано в виде некоммерческих фондов (от 62 до 85%), часть – в виде ипотечных агентств (25%) и ипотечных корпораций (12%). Более 70% этих организаций являются членами Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования. В результате их деятельности за последние пять лет около 150 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных схем, причем более 29 тыс. кредитов было рефинансировано через АИЖК. Из этого количества 93% составили займы, выданные на приобретение квартир на вторичном рынке, и 7% – на «первичке». Минувшим летом Министерством экономического развития и торговли РФ была подготовлена и утверждена Российским правительством Концепция единой системы рефинансирования ипотечного кредитования, которая предусматривает сохранение госгарантий по обязательствам АИЖК до 2010 года.
На сегодня, по мнению президента Ассоциации региональных банков Александра Мурычева, Агентство – самый масштабный проводник государственной политики в области ипотечного кредитования. Возможно, в процессе развития рынка его роль будет меняться. Выход других игроков и конкуренция в данном сегменте заставят операторов вырабатывать новые стандарты работы, а не ограничиваться правилами АИЖК. В дальнейшем рынок сможет сам фондировать этот поток платежей, и удельный вес господдержки будет снижаться.
Путь к «длинным» деньгам
| |
В последние два-три года в процесс ипотечного кредитования стали массово включаться банки, не только работающие по программе АИЖК, но и предлагающие собственные кредитные продукты. В России сейчас, согласно оценкам экспертов, около 320 банков предлагают более 70 программ ипотечного кредитования. Но, как уже было сказано, главной проблемой российских банков остается недостаток финансовых ресурсов, а также пока еще слабый опыт в построении системы выдачи ипотечных кредитов. При ее внедрении необходимо ориентироваться на опыт развитых стран и создать четко работающие системы рефинансирования. Разрешить проблему свободных ресурсов за счет собственной «негосударственной секьюритизации» могут сейчас только 3-5 крупных российских банков.
Рефинансирование и секьюритизация – ключевые факторы развития массового ипотечного кредитования, создающие источник долгосрочных ресурсов на ипотечном рынке. Для запуска этих механизмов и ускорения развития ипотеки в стране, по мнению участников рынка, могли бы использоваться средства пенсионных и страховых фондов, если им будет разрешено выкупать такие ценные бумаги. Кроме того, создаваемые сейчас закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды (ипотечные ПИФы) могут самостоятельно формировать ипотечное покрытие и инициировать выпуски ипотечных ценных бумаг. Первый такой фонд появился в апреле 2005 года, но участники рынка убеждены, что в ближайшее время подобные структуры будут создаваться ускоренными темпами. Как считает управляющий директор Инвестиционного банка «КИТ Финанс» Владимир Кириллов, это готовая юридическая конструкция, в рамках которой возможна секьюритизация ипотечных кредитов. Новый финансовый инструмент с гарантированной доходностью и высокой степенью надежности должен быть интересен потенциальным инвесторам, тем же пенсионным фондам и страховым компаниям. Тем более что по имеющейся у АИЖК статистике кредитование покупки жилья имеет достаточно низкий риск невозврата. Однако давать какие-либо прогнозы на будущее сейчас трудно: какое место займут на рынке ценных бумаг, например, ипотечные ПИФы через 5-6 лет, и какой сегмент отойдет ипотечным облигациям? По мнению Владимира Кириллова, все финансовые инструменты будут мирно сосуществовать на рынке ипотеки. Не исключена такая конструкция: кредиты с коэффициентом размещения от 10 до 20% будут находиться в паевых ипотечных фондах. С коэффициентом размещения в 30% закладные переходят в пул для выпуска облигаций. Кроме того, паевые фонды могут работать с закладными не только по рублевым, но и валютным программам, тогда как ипотечные облигации существуют только в рублевой сфере финансов.
Места хватит всем
Вопрос о конкурентной борьбе на рынке ипотечного кредитования пока заботит немногих. Главным вопросом текущего дня, по мнению представителей бизнес-сообщества, является создание условий для развития и становления рынка ипотеки. В 2004 году было заключено 56,3 тыс. ипотечных сделок, в прошлом – более 115 тыс. Казалось бы, удвоение рынка налицо. Но объем ипотечного рынка на начало 2005 года в денежном выражении составил $640 млн, или меньше 0,1% от ВВП.
В то же время текущая потребность в ипотечных кредитах оценивается в $50 млрд. В странах Восточной Европы размеры жилищного кредитования составляют 5-20% от ВВП, странах ЕС – 34%, в США – 55% от ВВП.
Как считает Александр Мурычев, проблему развития ипотечного кредитования только административными методами решить невозможно. Нельзя заставить банки и граждан в приказном порядке «участвовать» в ипотеке. Поэтому задача властей состоит в том, чтобы создать экономические условия, которые стимулировали бы спрос граждан на ипотечные кредиты. Выполнение ее – достаточно долгосрочный процесс, напрямую зависящий от стабилизации и улучшения общеэкономической ситуации. По мнению банковского сообщества, возможность рефинансирования и секьюритизации ипотечных портфелей также является одним из ключевых факторов перехода к массовой ипотеке. Чем быстрее появится рынок ипотечных бумаг, тем раньше ипотеку можно будет сделать массовой.
Дальнейшая активизация развития системы ипотечного кредитования связана со снижением уровня инфляции и повышением доходов населения. В настоящее время ставка рефинансирования снижена Центробанком РФ до 12%, но ипотечные кредиты доступны примерно 10% населения. Расчеты показывают, что зависимость между процентной ставкой и количеством семей, которые могут участвовать в ипотечном кредитовании, является нелинейной. Но при снижении ставки до 7% в ипотечных программах смогут участвовать уже не 10%, а половина населения. При снижении ставки в два раза количество семей, которые по уровню доходов могут участвовать в ипотечных программах, увеличивается в 10 раз. Тем не менее даже если сбудутся самые благоприятные прогнозы правительства и к 2010 году объем ипотечных кредитов вырастет в 30 раз, это сможет удовлетворить потребность населения в жилье лишь на 40%.
