Решение о грядущих переменах в концепции освоения «Апрашки» было оглашено вчера, по итогам закрытого совещания у губернатора города с участием всех заинтересованных сторон. По словам председателя КГИОП Веры Дементьевой, компания-инвестор согласилась с выводами историко-культурной экспертизы, которая на днях вынесла свой вердикт: «Историческую планировку этого «города в городе» менять нельзя». Эксперты разделили 54 корпуса Апраксина двора на 3 группы в зависимости от архитектурной ценности и степени сохранности. «К объектам первой группы (10 наиболее ценных в художественном отношении зданий) можно применять только режим реставрации. К зданиям второй группы (18 корпусов) можно применить режим реставрационного ремонта, т. е. возможна перепланировка внутреннего пространства. Третья группа (26 корпусов) почти не сохранила первоначальные интерьеры, а экстерьеры объектов сильно перестроены. Поэтому к ним возможно применение большей степени реконструкции», — пояснил заместитель директора НИИ «Спецпроектреставрация» Михаил Мильчик, который руководил экспертизой.
Все на своих местах
Вера Дементьева вчера заявила, что «ни сноса, ни нового строительства на территории Апраксина двора не будет». Инвестор ограничится только реконструкцией, реставрацией и капитальным ремонтом существующих объектов комплекса. На территории Апраксина двора снесут лишь здание «Лениздата» (на месте которого планируется строительство жилья и подземного паркинга) и три корпуса, не представляющие исторической ценности, по заключению экспертизы.
Эту информацию подтвердил генеральный директор «Главстрой СПб» Игорь Евтушевский: «Об изначальном сносе 40 корпусов придется забыть». По его словам, новая концепция застройки «Апрашки» будет готова к 15 октября. Пока же инвестор завершает работы по замене всех инженерных коммуникаций на территории торгового комплекса.
«Облако» отменяется
Как в результате реконцепции изменится стоимость проекта, пока никто точно сказать не может. Сначала он оценивался в 28 млрд рублей. Проект был разработан британским архитектором Крисом Уилкинсом и получил в народе название «Облако». Его «изюминкой» должна была стать крыша в виде стеклянной паутины. Здесь предполагалось построить 80 тыс. кв. м торговых площадей, 70 тыс. кв. м офисов и столько же жилья, а также гостиницу «5 звезд» на месте «Лениздата» и парковку на 2500 машин. «Но этот проект оказался неприемлем, поскольку предполагалась очень высокая степень преобразования территории (снос минимум 8 исторических корпусов — «БН.ру»). Новая концепция будет более бережной», — уверяет Михаил Мильчик.
По словам Игоря Евтушевского, комплекс сохранит функциональное назначение, но о пропорциях недвижимости пока говорить рано. Возможно, сохранятся и некоторые элементы концепции Уилкинса, хотя «облака», конечно, не будет. Максимум, что разрешили инвестору: перекрыть пространства между некоторыми постройками атриумами. Но все инвестиционные обязательства за «Главстроем СПб» сохранили в полном объеме «И мы их выполним», — заявил Евтушевский.
Возможно, будет дороже
Эксперты разошлись в оценке предстоящей реконцепции. «Проект, безусловно, станет сложнее и подорожает. Процент «интеллектуальной торговли», которую советует разместить в составе проекта КГИОП (это букинистические, книжные, антикварные магазины) в общем объеме ритейла будет незначительным. Хотя в разумных размерах функция будет востребована. С учетом локации, окружения, инфраструктуры оптимальной функцией считаем жилье классом не ниже «бизнес», — говорит заместитель директора департамента консалтинга Colliers International Евгения Васильева.
«Объект находится в центре города, где есть транспортная и пешеходная активность, развит туризм. Поэтому магазины привлекут покупателей. С учетом специфики объекта его можно заполнить именно маленькими магазинчиками, например антикварными. В целом целесообразно под реализацию жилой функции отвести примерно 60% площадей и 40% — под коммерческую функцию (причем сюда входят и офисы, и торговая недвижимость). В целом стоимость может увеличиться примерно на 20–30% из-за отказа от реконструкции», — подсчитал директор департамента оценки NAI Becar Александр Филиппов.
С коллегами не согласна директор департамента консалтинга и оценки «АРИН» Екатерина Марковец. «Воплощение идей британского архитектора потребовало бы гораздо больших затрат по сравнению с теми, что понадобятся на проведение необходимых реставрационных работ. Тем более что многие здания были отреставрированы собственниками и арендаторами и находятся в нормальном состоянии. Данное решение, наверное, было обусловлено не только требованиями охраняющих инстанций, но и невозможностью реализации первоначального проекта в связи с отказом собственников от продажи зданий по приемлемым ценам. При нынешнем развитии проекта собственники с легкостью могут войти в него в качестве соинвесторов», — считает Екатерина Марковец.
Справка БН:
Апраксин двор — квартал, ограниченный Садовой улицей, улицей Ломоносова, набережной реки Фонтанки и Апраксиным переулком. На территории комплекса общей площадью 16,9 га располагается недвижимость площадью 150 тыс. кв. м. Инвестору должны были передать 12 га, где расположено 60 тыс. кв. м недвижимости. Из них 37% — это частная собственность и 63% — государственная. Но собственники зданий и арендаторы торговых мест отдавать недвижимость не пожелали. Только в ноябре 2008 года город смог предать «Главстрою» часть помещений, хотя специально для арендаторов Апраксина двора на улице Руставели был построен новый рынок. Туда переехала незначительная часть арендаторов с «Апрашки». Вопросы с собственниками корпусов до сих пор решаются.
ООО «Главстрой-СПб» входит в строительный холдинг «Главстрой», принадлежащий Олегу Дерипаске. Сейчас в работе у «Главстроя» в Петербурге находится четыре девелоперских проекта с суммарным объемом застройки более 6,5 млн кв. м недвижимости. Проекты рассчитаны до 2017 года. Вся земля под проекты была приобретена на общерыночных условиях через торги. Финансовые результаты работы компания не разглашает.
