– Можно ли считать петербургский пакет законов в области градостроительства полным? Доволен ли город его исполнением?
– В городе создан почти полный пакет законодательных актов на тему градостроительства. Но говорить, что его формирование завершено, пока рано. Практика применения документов дает основания для их корректировки. Хочу подчеркнуть: это не ошибки, это поправки, которые вносит жизнь и которые невозможно учесть, принимая тот или иной закон. Применение Правил землепользования и застройки и Генплана выявило: есть необходимость поправить документы, улучшить их, перевести отдельные территории в другие виды функционального использования. Практика использования глоссария по территориальным зонам показала, что отсутствуют некоторые названия. В общем, изменения, которые нужно внести, – не стратегические, а технические.
Поправки, которые мы сейчас вносим в Генплан Петербурга, касаются перемены территориальных границ в связи с присоединением к городу намывных территорий в Финском заливе севернее дамбы. Намывные территории, где реализуется проект «Морской фасад», попали в Генплан раньше. Прочие поправки собираются, но вряд ли будут внесены в ближайшее время. Скорее, они будут приняты единым пакетом и значительно позже. Возможно, до 2015 года (срока принятия нового Генплана) мы вообще никаких поправок вносить больше не будем.
– Зачем корректируется перечень зеленых зон? Чтобы освободить участки под строительство? Автомобилей в городе все больше, а зелени не прибавляется.
– Закон о зонах зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП) принимался на волне политического популизма. Практика его применения показывает: этот документ не развивает, а, напротив, тормозит развитие зеленых зон.
После недавней корректировки, о которой так много говорят, к площади зеленых зон мы добавили 600 га, а сокращение составило всего 300 га. И то лишь потому, что произошло уточнение границ. Многие границы зон были указаны неверно. Например, около 30 га относилось к Ленобласти, то есть к территории другого субъекта РФ. Кроме того, в ЗНОП попали городские леса. Лесной кодекс имеет более жесткий регламент охраны, поэтому такие территории необходимо было исключить. В некоторые зоны попали дорожные сети, их тоже надо было исключить. Уточнение и сокращение коснулось 230 га зеленых территорий. Добавленные в ЗНОП 600 га – это на 90% реально существующие участки плюс земли на развитие зеленых зон.
В новой версии ЗНОП заложена согласованная структуризация зеленых насаждений. И, кстати, предусмотрена компенсация за официально разрешенную вырубку: или посадить 10 деревьев взамен одного срубленного, или передать деньги в бюджет – они будут направлены на озеленение и украшение города.
– Предложенный городской прокуратурой закон о защите дольщиков принят, однако, как считают застройщики, не исполняется. Был ли смысл принимать отдельный городской документ?
– Прокуратура приняла, на мой взгляд, правильный закон, но мы изначально предполагали, что для его реализации нужна совместная работа различных органов.
Зачастую в работе застройщиков отклонения от 214-ФЗ – на грани мошенничества. Многие используют абсолютно непрозрачные схемы. Мы все это видим и слышим на ежемесячных заседаниях рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства. Необходимо убрать из долевого строительства непрозрачные схемы – такие как предварительный договор купли-продажи.
Мы настойчиво ведем разъяснительную работу с дольщиками. Объясняем, что только по 214-му закону государство может выступить на стороне дольщиков. Боремся с застройщиками, избегающими работы по прозрачным схемам. Боремся разными способами, включая проверки, в том числе внеплановые. И, кстати, сталкиваемся с фактами, когда нам во время этих проверок застройщики отказываются представлять документы. Так, например, компании «Маяк» и «Ленспецстрой» не хотели предъявить нам документы. Но мы, в конце концов, заставили их это сделать.
Есть договоренность с банками – они не финансируют застройщиков, которые работают вне 214-ФЗ. Банкам и самим неинтересно, когда на объекте происходит непрозрачный сбор средств с дольщиков. Застройщики, которые действуют по таким непрозрачным схемам, будут иметь проблемы с продлением инвестиционных договоров.
Строительный рынок большой, емкий. Если отпустить его в свободное плавание, обманутых дольщиков будет намного больше. Известная история: если кто-то из застройщиков заявит цену в 1,5–2 раза меньше средней по рынку – дольщики придут.
Мне кажется, что сейчас недобросовестных действий (то есть мошенничества) на рынке стало меньше. Помогает разъяснительная работа и превентивные меры.
Например, уже упомянутые компании «Маяк» и «Ленспецстрой». Разрешение на строительство у них закончилось. А реклама объекта шла. Петербургское Управление Федеральной антимонопольной службы затребовало их к ответу. Поджали – удалось избежать новой волны обманутых дольщиков. И сейчас у «Приморского маяка» – хорошие перспективы по достройке с участием подрядчика.
– Насколько известно, есть разные схемы достройки объектов, дольщики которых признаны обманутыми. Чем город помогает им?
– Мы используем разные схемы достройки – ЖСК, ТСЖ, привлекаем новых инвесторов. Бюджет в таких проектах помогает – финансирует инженерию и социальные объекты, помогает получить техусловия у монополистов. Как правило, перспективы достройки объектов, на которых между дольщиками нет раздора, хорошие, завершение строительства идет нормально. Но когда в товариществах согласья нет, когда образуются всякие «политические» группы, – возникают проблемы.
– Программа реновации как-то медленно двигается. По данным «Бюллетеня Недвижимости», компании, получившие права на реконструкцию кварталов, уже просят передвинуть сроки реализации проектов. Будет ли программа работать?
– Реновация только-только стартовала. И готовые объекты появятся еще не завтра. Программа рассчитана на пять-шесть лет, по некоторым кварталам – до 12 лет. Но первые результаты мы ждем в ближайшие полтора-два года.
Первая компания, выигравшая торги, – «Воин-В» – работает, готовит документы. Тут надо действовать по принципу: семь раз отмерь, а потом все равно действуй осторожно.
Новых документов (списков кварталов) администрация не готовит. Сейчас подготовлен другой документ. Администрация Петербурга вышла с инициативой в Совет Федерации, предложив упростить законодательство по реновации – чтобы было меньше надзорных структур, короче сроки согласования, чтобы был определен конечный перечень документов и т. д.
Главная задача программы – улучшение качества жизни в масштабах отдельной территории. Мы пытались изначально проводить реновацию хрущевок – частичную замену сетей, утепление и так далее. В результате улучшить среду проживания не удалось, и мы отказались от этой программы.
Дом может быть сравнительно новым, хорошим, но не соответствовать новым нормативам – по парковкам, вывозу мусора, например. Переезд в новый дом решит эту проблему. Также в рамках программы применяются новые нормативы по обеспеченности детскими садами, школами, обновляются инженерные сети.
– Между тем есть несколько конфликтных ситуаций: под снос готовятся вполне приличные, на взгляд их обитателей, дома (Полюстрово, Сосновая Поляна). А город расширяет перечень объектов, которые должны подвергнуться реновации. Как город поступит с недовольными жителями?
– Это недостоверные факты, будто здания, предназначенные под снос, – памятники. К сожалению, те люди, которые рассказывают про памятники, не несут за это никакой ответственности. Есть даже определенная безответственность.
Если в доме нет проблем (жильцы обеспечены качественными сетями, зеленью, местами в школах) – нет и причины никого выселять. Повторюсь, наша задача – улучшить среду проживания.
Произвола со стороны администрации не будет. Есть нормативы проживания, их мы и будем придерживаться. Когда нет готового результата, трудно рассуждать. Но представьте: стоит новый дом, все хорошо с детскими площадками, парковками. Когда появятся такие дома и горожане их увидят – придут сами участвовать в программе.
– Готовит ли администрация жителям Петербурга законодательные сюрпризы в области градостроительства?
– Не надо менять общие принципы законодательства – надо поменять подход к его исполнению.
Закон должен быть жестким, но рациональным. Когда в нем содержатся избыточные требования, это влечет за собой большие сроки реализации проектов и их удорожание.
Городская администрация постоянно ведет мониторинг законодательства – мы хотим упростить согласования. Например, законодательство предписывает соблюдать санитарно-эпидемическое благополучие человека, для чего проекту требуется получить согласования СЭС. Его надо получать на определенных этапах. А когда проект не начат, невозможно сделать заключение – нужны подготовительные работы, затраты. Но заключение требуется по закону, а потом его приходится переделывать на следующем этапе.
Иногда законы очень сложно исполнять. Например, ФЗ-83 – по охране памятников. Его четкое соблюдение не всегда ведет к сохранению памятников. Пользователю невозможно осуществить работы, связанные с сохранением того или иного объекта. Закон трактуется неоднозначно, а так быть не должно.
Или, к примеру, новое градостроительное законодательство упустило из виду вопросы качества. Сейчас появляются новые технологии. Нужны испытания, контроль. Но если позиции упущены, появляется брак в строительстве и при эксплуатации.
Сейчас вопросы качества перешли в ведение саморегулируемых общественных организаций. Этапы подготовки, стройки, эксплуатации – это должен быть в целом качественный продукт. Мы плотно работаем с СРО. Стандарты, которые упустили в эпоху лицензирования, сейчас разрабатываются СРО.
Параллельно мы работаем над консолидацией СРО. Если они объединятся, появится возможность создать четкие единые стандарты, которые будут действовать по всей стране. И сам закон о СРО – с учетом правоприменительной практики – сейчас подвергается шлифовке.
