В сентябре прошлого года под офисно-гостиничным комплексом VivaldiPlaza в районе Павелецкого вокзала обрушилась парковка. Это стало причиной переноса сроков сдачи объекта. Строительство окончится в июле нынешнего года, то есть на 10 месяцев позже, чем анонсировал застройщик. В настоящее время у делового центра всего один арендатор – ФК «Открытие», компания, начинавшая проект и продавшая его иностранным инвесторам.
Офисно-гостиничный комплекс VivaldiPlaza(Кожевническая улица, д. 8, стр. 4) расположен на территории бывшего Московского фурнитурного завода. Площадь объекта – около 110 тыс. кв. м. Комплекс состоит из четырех офисных зданий по 11 этажей, гостиничного корпуса международного класса и двухэтажного реконструируемого особняка. Стоимость проекта в 2008 году была примерно $460 млн. Из них $140 млн – стоимость площадки и $320 млн – объем инвестиций. Управляет строительством девелоперская компания «Открытие-Недвижимость». Участок и проект делового комплекса осенью 2006 года финансовая корпорация «Открытие» приобрела у компании «Ведис Групп» за $116 млн. В 2007 году ФК «Открытие» привлекла иностранных соинвесторов: DeutscheBankAGRealEstateGroup, StarrInvestments, OldLane и ArthaCapital. В 2008 году комплекс был продан за $900 млн немецкому фонду KanAm Grund Kapitalanlage Gesellschaft на условиях форвардной сделки. В 2009 году фонд настоял на снижении его стоимости до $675 млн.
Виноваты все
3 сентября 2009 года в строящемся деловом комплексе VivaldiPlazaобрушилось железобетонное покрытие площадью около 650 кв. м над двухэтажной подземной автостоянкой. Авария повлекла за собой падение перекрытий нижнего этажа, в результате которого погиб один рабочий и трое получили травмы. В настоящее время ведется следствие. Его результаты не разглашаются.
Госстройнадзор Москвы к концу сентября прошлого года вынес заключение по ЧП на строительстве VivaldiPlaza. Инспекторы обвиняют в аварии и обрушении подземного паркинга генподрядчика – австрийскую компанию Strabag. В Strabag отказываются комментировать ситуацию, ссылаясь на заключение технической комиссии Госстройнадзора Москвы. По мнению президента компании «Открытие-Недвижимость» Александра Вагина, основные просчеты были допущены при проектировании.
Проектировала бизнес-центр на Павелецкой мастерская Сергея Киселева. Там корреспонденту «БН.ру» сообщили о том, что к архитекторам претензий не предъявлялось, поскольку они не делали детальных расчетов и рабочей документации. Эти расчеты и чертежи компания Strabag заказала югославскому ООО «Аркона». Согласование проектной документации проводила также Strabag. Это не противоречит закону «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», как говорится в заключении московского Госстройнадзора.
Стоит напомнить, что мастерская Сергея Киселева проектировала и печально знаменитый спортивно-развлекательный комплекс «Трансвааль-парк», обрушившийся 14 февраля 2004 года. Тогда руководителю проектных работ Нодару Канчелибыло предъявлено обвинение в неосторожном причинении смерти и тяжкого вреда здоровью (ч. 3 ст. 109 и ч. 2 ст. 118 Уголовного кодекса), однако впоследствии его амнистировали.
Надзорный орган утверждает, что генподрядчик Strabag в техническом задании на разработку рабочей документации самовольно изменил формулировки заказчика – компании «Открытие-Недвижимость». Поэтому конструкторы из ООО «Аркона» в итоге неверно рассчитали несущую способность железобетонного покрытия. «Открытие-Недвижимость» передала в производство рабочую документацию, содержащую отклонения по конструктивной части. ЧП способствовало и то обстоятельство, что на парковке в зоне обрушения складировался резервный грунт, а рядом работала тяжелая строительная техника (автомобильный кран весом 48 тонн). Кроме того, инспектор Госстройнадзора Москвы при проверке строительства не принял должных мер по факту отклонений несущих конструкций объекта от утвержденной проектной документации.
Госстройнадзор Москвы в прошлом году обратился в Федеральный лицензионный центр с просьбой лишить Strabag лицензии на строительную деятельность, а также в Федеральную антимонопольную службу и в Москонтроль с тем, чтобы внести компанию в «черный список» подрядчиков. Лицензирование с нынешнего года отменено, Strabag продолжает работать на VivaldiPlaza. Впрочем, подрядчик в любом случае обязан устранить все последствия произошедшего ЧП. В Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции Правительства Москвы «черный список» подрядчиков (куда по представлению Госстройнадзора Москвы вносят все подрядные организации, неоднократно допустившие серьезные нарушения) комментировать не стали.
«Обрушенный участок на сегодняшний день восстановлен: все несущие колонны усилены», – заверили «БН.ру» в Госстройнадзоре Москвы. Вагин был уверен, что объект удастся открыть еще в III квартале 2009 года. Об этом он говорил в интервью газете «Ведомости» чуть менее года назад. Но строителям понадобится еще два месяца работы, как сообщил «БН.ру» руководитель зонального подразделения Strabag Олег Звегинцев.
Арендаторы боятся аварийного паркинга
Обрушение паркинга изменило статус проекта на рынке. Появились опасения, что собственник VivaldiPlaza– немецкий фонд KanAm Grund – откажется от него. Тем более что ранее KanAm Grund без объяснения причин отказался от покупки бизнес-центра «Ситидел» на Земляном валу. Заметим, строительных инцидентов на этом объекте не было.
Сейчас в аренду предлагаются три здания VivaldiPlazaиз четырех – 47 тыс. кв. м общей площади. Эту информацию «БН.ру» подтвердили несколько участников рынка. Пока единственный арендатор – бывший собственник проекта, который полностью берет четвертое здание. Сдача его в аренду ФК «Открытие» – не рыночная сделка, ее партнеры обсудили с самого начала. «Такая ситуация сложилась, скорее всего, из-за паркинга, где некоторое время назад произошло обрушение, – считают в отделе исследований CB Richard Ellis. – Пока окончательно не выяснят причину обрушения и не примут все соответствующие меры для ее устранения, арендаторы не рискнут снимать там офисы».
В целом проект хороший: прекрасное место расположения, отличный конференц-функционал, гостиница, большой паркинг. Ставка аренды аналогичных площадей в этом районе – около $600 за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов) для помещений без отделки. «На эту ставку могут рассчитывать и в VivaldiPlaza», – полагают в CB Richard Ellis.
Ситуация наличия свободных площадей в комплексе на Павелецкой вполне вписывается в общемосковский посткризисный расклад. «В настоящее время практика заключения предварительных договоров аренды по помещениям в строящихся объектах не распространена. Как правило, при вводе бизнес-центров в эксплуатацию пустует более 50% площадей, – говорит руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Oncor Int. Ольга Павлик. – Один из решающих факторов для арендаторов – наличие у объекта свидетельства о праве собственности, возможность занять арендованные площади в кратчайшие сроки. В ближайшее время, когда на объекте завершат все строительные работы, VivaldiPlazaвновь будет активно предлагаться потенциальным арендаторам». Брокеры VivaldiPlaza в Jones Lang LaSalle отказались комментировать процесс сдачи площадей, в KnightFrank и Cushman & Wakefield были недоступны.
Скупой платит дважды
Крупные аварии на стройках Москвы происходят нечасто. Впрочем, Госстройнадзор Москвы не смог предоставить «БН.ру» такого рода статистики. Последний аналогичный случай произошел в ноябре 2009 года – обрушилась кирпичная стена здания XVI векана Петровке, 23, во время реконструкции. Тогда погиб один человек.
Архитекторы, в особенности самые дорогие, редко отдают на сторону рабочую документацию. Некоторое время назад Алексей Бавыкин, автор элитного дома в Москве (Брюсов переулок, вл. 19), сказал: «Тот, кто не делает рабочие чертежи, плохо рулит стройкой».Но девелоперы склонны экономить на этих чертежах. Причем даже тогда, когда строят объекты премиум-класса. Возможно, именно поэтому иногда у них падают парковки. И платить приходится дважды.
