Застройщики же второй год повторяют: если им по-прежнему придется за свой счет обеспечивать участки инфраструктурой и выполнять ряд других соцобязательств, то планка в 30 тысяч рублей будет недостижима для крупных городов.
От и до
Минрегион разработал стандарты для жилья экономкласса. Пока это только проект, вывешенный на сайте министерства для обсуждения, которое заканчивается 7 июня. Задача авторов проекта – создать ориентиры для выполнения программ по строительству доступного жилья, в том числе малоэтажного.
Для начала – о малоэтажке. В документе устанавливается рекомендуемая площадь земельных участков для малоэтажных индивидуальных жилых домов – не более 1 тысячи кв м, для частей жилых домов (жилых домов блокированной застройки) – не более 400 кв м на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки). Площадь самих индивидуальных домов не должна быть больше 150 кв м. Площади помещений в доме должны быть не менее: для общей жилой комнаты - 14 кв м, спальни - 10 кв м, кухни - 8 кв м. Рекомендуемая площадь приквартирных участков для квартир первых этажей малоэтажных (до четырех этажей) многоквартирных домов - не более 60 кв м.
Для многоэтажных домов допускается минимальная площадь комнаты – 14 кв м, общей комнаты (в квартирах с двумя и более комнат) - 16 кв м, спальни - 8 кв м, кухни - 6 кв м, кухни-ниши в однокомнатных квартирах – 5 кв м. При этом «однушки» должны уложиться в общую площадь от 28 «квадратов» до 45, «двушки» - 44-60 кв м и т.д. (см. таблицу). Рекомендованная высота потолков – как минимум 2,7 м.
При этом не зависимо от этажности дома во всех помещениях должна быть выполнена отделка, установка инженерного оборудования, счетчиков потребления коммунальных ресурсов. Здания должны быть энергоэффективными (для расчета этого показателя приводятся спецформулы).
Доля общественных территорий (участки общественной застройки, зеленых насаждений, улиц и проездов) для жилых районов малоэтажной застройки составляет не менее 20% всей территории района.
Предельную стоимость таких квартир Минрегион установил на уровне 30 тысяч рублей за 1 кв м.
Все эти расчеты разработаны в основном для жилья, которое будет закупаться за бюджетный счет, а также с его участием – для различных программ по улучшению жилищных условий граждан. При этом хотя нормативы определяются лишь как рекомендованные, в проекте приказа отмечается, что если они соблюдаться не будут (прежде всего, речь идет о ценовом пределе), то и закупать такое жилье не стоит.
Стандарты не для рынка
Застройщики не единодушны в оценке разработанных Минрегионом стандартов. «В целом параметры соответствуют классу жилья, которое условно можно назвать «нижний эконом» или, в терминах автомобильного рынка, «базовой эконом-комплектацией». Такое жилье строилось и будет строиться в рамках эконом-класса вне зависимости от того, предназначается оно для коммерческой реализации или для обеспечения госзаказа.
Производственные площадки ряда застройщиков и используемые технологии строительства заточены именно под такой стандарт жилья, и это отражает потребности рынка», - говорит генеральный директор ЗАО «Ленстройтрест» Александр Лелин. Он предполагает, что доля жилья с такими показателями будет расти: «Любой застройщик стремится получить прибыль от своей деятельности, а уменьшение затрат на строительство в совокупности с возможностью реализации жилья по рыночным ценам, дает ему такую возможность. В этом смысле пострадают только будущие владельцы такого жилья, комфорт и качество которого далеки от наших ожиданий».
Для самого рынка такие стандарты ни к чему, а вот при реализации государственных программ без них не обойтись. «Госзаказ – это закон, а закон должен быть четко прописан. Учитывая аудиторию такого социального жилья, вопрос потребительских характеристик отходит на второй план», - отмечает Лелин.
Однако заместитель директора компании «Петербургская недвижимость» Олег Пашин с ним не согласен: «На мой взгляд, стандарты бюджетного жилья, предложенные государственным структурам Минрегионом, нельзя брать за основу для классификации жилой недвижимости на рынке в целом. Сейчас в рамках работы с НП «Гильдия управляющих девелоперов» наша компания участвует в разработке рыночной классификации жилых проектов. Такие рыночные стандарты оценки жилой недвижимости крайне необходимы в настоящий момент как застройщикам, так и потребителям».
Заветная планка
Что касается дискуссии на тему «30 тысяч за квадрат», то эти споры идут в строительной среде уже не первый год – с тех пор, как Правительство РФ обозначило для себя эту стоимость как целевой ориентир. И премьер Владимир Путин, и президент Дмитрий Медведев не раз высказывались в том смысле, что застройщики искусственно завышают цены, что в кризис они должны были упасть чуть ли не в разы – из-за снижения стоимости рабочей силы и стройматериалов. В прошлом году эта тема даже удостоилась отдельного упоминания в послании президента.
Однако сами застройщики недоумевают: о каком снижении цен идет речь? В прошлом году цены на стройматериалы действительно несколько упали, но это было временное явление. Они быстро выровнялись, и сегодня уже растут.А потому цель «30 тысяч за квадрат» участники рынка считают малореальной.
«Еще год назад можно было согласиться с этим мнением, хотя даже тогда с натягом. Сейчас же, учитывая хоть и снижающуюся, но все равно инфляцию, а также ожидаемый рост цен на рынке строительных материалов к концу года, уже сложно подписаться под этой цифрой. Фиксированный показатель в 30 тысяч рублей– это актуальность как минимум годовалой давности, да и то исключая «столичные» регионы. С точки зрения текущего момента и тенденций на ближайшее будущее, такая цена квадратного метра представляется неадекватной», - утверждает Александр Лелин.
По мнению Олега Пашина, такая цена может рассматриваться как адекватная рыночной только в отдельных регионах России. «Конечно, указанная стоимость далека от реальности в Москве и Санкт-Петербурге. Но адекватна рыночной ситуации в Калининграде. Здесь приобрести хорошую квартиру с чистовой отделкой можно по цене 30 тысяч рублей за кв м. Если говорить о бюджетном жилье, то, например, в прошлом году объем ввода такого жилья составил 640,6 тысячи кв м. По данным за первый квартал 2010 года введено только 22 тысячи кв м», - говорит Олег Пашин.
До сих пор еще ни один аукцион в Петербурге или Москве по закупке жилья для госнужд и социальных программ не отметился заветными 30 тысячами за «квадрат». В лучшем случае государству удавалось закупить жилплощадь по среднерыночной стоимости жилья, которую ежеквартально устанавливает Минрегион. На второй квартал 2010 года для Москвы норматив составляет 73,8 тысячи рублей, для Московской области – 42,95 тысячи, для Петербурга – 44,3 тысячи, для Ленобласти – 31,8 тысячи.
Есть регионы, где стоимость «квадрата», установленная Минрегионом, не достигает 30 тысяч рублей. Например, в Северо-Кавказском ФО ценовой коридор составляет 17,15-22,25 тысячи рублей. Однако в большинстве федеральных округов цены Минрегиона или приближаются вплотную, или в разы превышают 30-тысячный барьер.
