Объемы выданных ипотечных кредитов в последние годы вообще демонстрируют рост в геометрической прогрессии. В Петербурге, например, в этом году по итогам первых двух кварталов было выдано около 1 700 кредитов, а за девять месяцев – уже более 3 000. Играют свою роль снижение инфляции, относительное повышение благосостояния населения и усилия законодателей. Как следствие, на растущий рынок постоянно выходят новые игроки.
Терминологический экскурс
Случается, спорят о чем-то два вполне респектабельных джентльмена. Один высказывается по поводу абстрактного "икса" в самых непарламентских выражениях, другой – наоборот, этим "иксом" восхищается. После продолжительной перепалки выясняется, что благородные господа имели в виду не одно и то же. Произошел конфуз, так сказать, недоговоренность в терминах.
Не будем уподобляться этим джентльменам и сразу определимся. Ведь что-то сравнивать и анализировать можно только исходя из неких критериев.
Поскольку ипотекой можно называть (и называют) все что угодно, за классический банковский ипотечный кредит предлагается принять тот, что выдается с целью приобретения квартиры на вторичном рынке. Безусловно, ипотечным с полным правом считают и кредит под залог имеющейся у заемщика недвижимости. Но здесь и условия кредитования иные, и цели заемщика могут быть самые различные. Конечно, банки кредитуют и под залог строящихся квартир, но доля "первички" ничтожно мала.
Еще одно условие: классическая ипотека – продукт рыночный. Следовательно, программу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), осуществляемую при прямой поддержке государства в виде гарантий, оставляем за скобками.
Игра на понижение
Итак, классическая банковская или, как еще говорят, коммерческая ипотека. В качестве базовых конкурентоспособных процентных ставок на этом рынке можно считать сегодня ставки в размере 10–12% в валюте и 14–15% в рублях. Именно такие величины фигурируют в основных кредитных продуктах ведущих участников рынка. Они значительно превышают общемировой уровень. Для сравнения: в США средняя ставка 15-летнего ипотечного кредита составляет 2–4%, в странах Балтии – 3,3–4,9%.
Однако необходимо отметить, что и в России ставки плавно снижаются начиная с 2001 года, когда они составляли порядка 16–18% в валюте и 23–25% в рублях. Дальнейшее понижение будет зависеть от наличия дешевых зарубежных источников финансирования, прямого присутствия иностранного капитала на ипотечном рынке и общей экономической ситуации в России. Сыграет свою роль и усиление конкуренции: если в Петербурге ипотечные кредиты выдают сегодня 29 банков (см. сводную таблицу), а с учетом тех, кто работает по единым стандартам АИЖК – более 40, то в Москве число кредитных организаций, занимающихся ипотекой, давно перевалило за сотню.
Вокруг доллара
Объем выданных кредитов в рублях неуклонно растет, но главной валютой, по традиции, остается доллар. Введение в наличный оборот евро и сильное падение доллара по отношению к рублю и евро способствовали появлению рублевых ипотечных кредитов. Причин для усиления рубля было несколько: высокие цены на нефть, реальный рост производ-ства, спад в американской экономике и снижение ставки рефинансирования Центробанка РФ. Все это вызвало приток капитала в более рискованные, но и более доходные развивающиеся рынки.
Уровень инфляции в России остается хотя и высоким, но все-таки приемлемым для развивающегося рынка. Индекс потребительских цен (основной показатель инфляции) в 2003 году составлял 12% в год, сейчас чаще всего называется цифра 8%. Однако, несмотря на такую положительную тенденцию, основным ориентиром при выдаче ипотечных кредитов остается американский доллар. Самое простое объяснение заключается в том, что пересчет квадратного метра при сделках купли-продажи недвижимости производится в основном в валюте США.
Любопытно отметить, что даже специализированный ипотечный банк Delta Credit, который заявляет в своей линейке продуктов рублевые кредиты, предоставляет их пока только в пределах Москвы. А целый ряд столичных банков, давно открывших филиалы в Петербурге, не распространяют на Северную столицу и собственных долларовых ипотечных программ.
Заоблачные ориентиры
АИЖК, как может, пытается существенно влиять на основные параметры рублевых кредитов. С июня этого года снизилась процентная ставка – с 15% до 14%, а с октября отодвинулись границы по срокам кредитования – 30 лет вместо 27. Коммерческие банки, которые, в отличие от государственной ипотеки, готовы принимать в расчет альтернативные способы подтверждения доходов, стремятся соответствовать этим ориентирам. Пока получается с переменным успехом.
Средний максимальный срок предоставления кредита сегодня в Петербурге, вне зависимости от того, в рублях он или в валюте, равняется 10–15 годам. Совсем немногие готовы кредитовать на 25–30 лет (в частности "Внешторгбанк Розничные услуги", "КИТ Финанс", Московский банк реконструкции и развития, Промсервисбанк, банки "Российский капитал", "Юниаструм" и Delta Credit). Хотя стремление к удлинению сроков в последние годы просматривается отчетливо: всего три года назад большинство банков утверждали период выплаты кредита на уровне 3–5 лет.
Самую низкую рублевую процентную ставку (от 12% годовых) на сегодняшний день декларирует "МДМ-банк Санкт-Петербург". С одной существенной оговоркой: она распространяется только на кредиты сроком до 3 лет. При 10-летнем кредите ставка составляет уже 14%.
Банк Москвы готов кредитовать в рублях при "белом" доходе под 13% на 15 лет максимум и под 14% на тот же срок при «сером». Разница в ставках других банков, как правило, зависит от двух вещей – срока кредитования и способа оценки платежеспособности заемщика. Чем больше срок, тем выше процент. Наличие формы 2-НДФЛ «Справка о доходах физического лица» дает минимальные показатели, альтернативные виды определения платежеспособности обходятся, в среднем, на 1–2% дороже.
Инвестиционный банк "КИТ Финанс" и "Внешторгбанк Розничные услуги" поддерживают нижний предел в 13%. С наименьшим доверием к российскому рублю относится Санкт-Петербургский филиал ЗАО "Банк Сосьете Женераль Восток" (25% годовых в рублях – самая высокая ставка).
Переменчивый кредит
Еще большее разнообразие предложений в секторе валютного ипотечного кредитования. Здесь процентная ставка может быть не только фиксированной, но и плавающей. Она складывается из двух слагаемых: постоянной величины, устанавливаемой банком, и так называемой ставки LIBOR. Эта аббревиатура расшифровывается как London Interbank Offered rate – Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов. Признанный во всем мире индикатор стоимости депозитов обозначает, под какой процент крупнейшие банки мира готовы выдавать другим банкам кредиты на Лондонской межбанковской бирже.
Для определения плавающей ставки для ипотечных кредитов обычно используют годовую ставку LIBOR. Ее значения публикуют многие деловые и финансовые периодические издания, в том числе отечественные. На 7 ноября этого года она, например, составляла для доллара США – 4,81, для евро – 2,64.
Возможность взять кредит с изменяющейся ставкой внедрили сначала западные банки: Delta Credit и Райффайзенбанк Австрия. Первый связывает плавающую ставку не только с LIBOR`ом, но и со сроком предоставления кредита и формой подтверждения доходов. "Белая" зарплата и кредит на 15 лет – это 9% плюс LIBOR. "Серые" доходы и 20 лет – уже 10,5% и LIBOR сверху. Райффайзенбанк величину процентной ставки в зависимость от финансовой отчетности клиента не ставит, но срок кредита ограничивает пятнадцатью годами.
Перенимают передовой иностранный опыт и россияне. В их числе Московский банк реконструкции и развития – от 9% плюс LIBOR на те же 15 лет. Газпромбанк предлагает два варианта при валютном кредите до 15 лет. В одном из них первый год дей-ствует фиксированная ставка – 13% годовых, затем – 10% плюс LIBOR. В другом происходит дискретное изменение ставки: сначала 13%, а после выплаты определенных сумм – 12,5% и 11,5% годовых.
Фиксированная ставка по валютным кредитам (в долларах, реже в евро) колеблется от 9,5% до 15,5%. Интересно, что в этот полуторный разброс укладываются все ипотечные продукты Национального резервного банка. У других кредитных учреждений дельта между минимальным и максимальным значениями, как правило, составляет не более 3%.
Неоднозначные границы
Другой важный аспект кредита, а также и проблемный элемент в ипотечном процессе для большинства потенциальных заемщиков, это размер первоначального взноса. Средний объем авансового платежа на петербургском рынке – 15–30% от стоимости жилья в зависимости от конкретных характеристик заемщика и объекта кредитования. При этом около четверти банков нижним пределом первоначального взноса устанавливают 10%, а Национальный резервный банк позволяет себе рекордные 5%. Опять же с оговоркой – только для заемщиков в возрасте от 21 до 33 лет. Однако такой уровень авансового платежа в любом случае является дополнительным риском. Он компенсируется за счет повышенной (на 3% от уровня базовой) процентной ставки, которая применяется на период погашения 25% суммы основного долга.
Тем не менее тенденция к снижению присут-ствует: в 2002 году средний первый взнос составлял 30–40%. В отношении этого параметра внутренняя конкуренция на рынке коммерческой ипотеки, очевидно, играет ключевую роль. Ведь заемщик может быть вполне платежеспособным, но не иметь первоначальных накоплений, что автоматически исключает его из числа потенциальных клиентов ипотечных банков, по крайней мере, на период накопления. Кроме того, уровень авансового платежа отражает степень доверия банка к ситуации на рынке недвижимости, оценке стоимости объекта кредитования и прочих рисков заемщика. Дальнейшее снижение размера первоначального взноса на ипотечном рынке эксперты связывают, в первую очередь, со стабильностью рынка недвижимости.
Минимальный размер кредита находится в рамках $5–10 тыс. и, наверное, достиг своего предела. Во-первых, он зависит от величины транзакционных издержек банка, то есть связан с объемом операционных расходов на выдачу кредита. Во-вторых, если говорить о Петербурге, то на указанный минимум приобрести квартиру просто невозможно. Следовательно, и кредит нельзя считать классическим ипотечным. Достаточно сложная схема с получением кредита под залог имеющейся недвижимости и последующим улучшением жилищных условий в таком случае менее экономически оправданна, чем простой потребительский кредит или банальный заем в долг у друзей, родственников или работодателей.
Самый высокий минимальный размер кредита составляет $25 тыс. у Банка Сосьете Женераль Восток. Наименьшие величины предоставляют банки с широкой филиальной сетью (самый красноречивый пример – Сбербанк) либо давно и плотно ориентированные на ипотеку.
Штраф за скорость
Возможность досрочного погашения кредита трактуется банкирами неоднозначно. Одни не считают это большим грехом, другие предусматривают штрафные санкции. В качестве промежуточного варианта можно рассматривать мораторий – от 3 месяцев до 1 года – на досрочное погашение.
Штраф в среднем составляет около 2% от суммы, которая выплачивается с опережением графика. Иногда банки устанавливают минимальные значения для досрочных платежей (чаще всего не менее $500). Все эти карательные или ограничительные меры необходимы для того, чтобы кредитные организации могли компенсировать свою упущенную выгоду. Однако лояльность банков к клиентам по-стоянно повышается.
В первую очередь это стало заметно при оценке платежеспособности заемщика. В качестве подтверждения доходов в большинстве случаев можно представлять выписки с текущего счета в банке, гарантийные письма с места работы, поручительства родственников или третьих лиц. Это называется подтверждением «по форме банка» или альтернативным анализом заемщика. На рынке коммерческой ипотеки остается все меньше кредитных учреждений, которые учитывают только официально подтвержденные доходы.
Ипотека с прицепом
Дополнительные расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита, за последние годы стандартизировались. В них входят затраты на страхование (жизни и трудоспособности заемщика, риска утраты права собственности, риска порчи и нанесения ущерба имуществу), оценку залога – объекта недвижимости, риэлтерские услуги, госпошлины. Есть и собственно банковская составляющая: плата за рассмотрение заявки, обслуживание кредита, аренду индивидуального сейфа и пр. Привести все эти статистические показатели к одному знаменателю можно только по каждому банку в отдельности. Частные преимущества по одной позиции могут вполне нивелироваться завышенными расходами, например по страхованию. Поскольку обычно банки указывают конкретные страховые компании, то и тарифы там могут быть завышены по отношению к среднерыночным.
При грамотном подходе сумма дополнительных расходов может не превышать 1,5-2,5% от стоимости заложенной квартиры, но такую оптимизацию способен гарантировать только ипотечный консультант. Данная услуга переживает пору своего становления, соответ-ственно и стоимость ее пока достаточно высока – практически те же 3-5% от цены приобретаемой квартиры, что и позволяет сэкономить ипотечный брокер.
Связанная перспектива
Несмотря на определенные проблемы (а где их нет?), ипотечный бизнес в России представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Перспективность ипотечного рынка подтверждает присутствие на нем крупных западных банков (Райффайзенбанк, Банк Сосьете Женераль). Дальнейшее снижение уровня инфляции и повышение доходов населения будут способствовать вовлечению в ипотечное кредитование большего числа клиентов. А внутренняя конкуренция в банковской среде заставит готовить еще более вкусные ипотечные продукты, и сегодняшнее кажущееся многообразие программ представится тогда весьма скромным. Но до настоящей массовости ипотеке еще очень далеко. Существующие реальные альтернативы подтверждают тезис о том, что это только один из вариантов решения жилищной проблемы. Каждому свое: одному – общепит, другому – изысканные блюда.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
исполнительный вице-президент Ассоциации банков Северо-Запада: – Увеличение доступности ипотечных кредитов зависит от нескольких факторов. Во-первых, это снижение инфляции, предпосылки есть. Во-вторых, более предсказуемое поведение рынка недвижимости – без застоя, который наблюдался в этом году. Наконец, конкуренция между банками, в первую очередь в области привлечения "дешевых" и "длинных" денег. Когда не только западные, но и российские банки получат доступ к источникам таких ресурсов, начнется настоящая конкуренция. Кроме того, должна сложиться ситуация, при которой значительная часть нового жилья станет поступать на рынок по окончании строительства. Сегодня выбор крайне ограничен.
руководитель представительства в Санкт-Петербурге Национальной ипотечной компании, дочерней структуры Национального резервного банка: – Для снижения процентных ставок и увеличения срока погашения кредитов необходимо, чтобы привлекаемые банками ресурсы совпадали по срокам и ставкам с ипотечными кредитами, а российские инвесторы не готовы размещать средства дешево и на длительный период. Ситуация может измениться при введении механизма привлечения банками ресурсов посредством выпуска специальных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. В качестве институциональных инвесторов будут выступать негосударственные пенсионные фонды, страховые и инвестиционные компании, паевые инвестиционные фонды. Тогда ипотечные кредиты станут более долгосрочными и дешевыми.
директор ипотечного департамента Инвестиционного банка "КИТ Финанс": – В последнее время наблюдается либерализация требований, предъявляемых к заемщикам. Во многом это связано с обострением конкуренции на рынке. Многочисленные исследования говорят о том, что большинство населения не может себе позволить ипотечный кредит, в том числе из-за достаточно большого первоначального взноса. Создавая свою ипотечную программу, мы это учитывали. От величины первоначального взноса, который является подтверждением кредитоспособности, в нашей программе напрямую зависит размер процентной ставки. В дальнейшем можно уверенно прогнозировать рост ипотечного рынка, стимулом для которого станет создание рынка ипотечных ценных бумаг. |
