Идеальным вариантом стал бы инструмент, позволяющий "удвоить накопления в семь раз" и полностью исключить риски. Однако даже среднеобывательского уровня знаний об экономических законах капитализма достаточно для понимания бесцельности траты сил и энтузиазма на поиски чудо-средства. К счастью, выбирать приходится вовсе не из "пан" или "пропал". Предложения совсем не однозначно полярные.
Руководствуясь "реакционными собственническими инстинктами", надо определить намерения. А затем, исходя из имеющейся суммы, принимать решение: взвесив, на какой срок ее вложить, какую прибыль при этом можно получить и что может помешать достижению поставленной цели. Последнее – особенно тщательно.
Процесс в чем-то похож на выбор билета на концерт, когда важен как репертуар, так и исполнитель. Какой управляющий и на каком инструменте способен безошибочно сыграть сольную партию – сохранить и приумножить ваши накопления?
Стандартный метод выбора для петербургских закрытых инвестиционных паевых фондов недвижимости (ЗПИФН) работает не всегда. Срок работы на рынке мало о чем говорит – они все достаточно молоды. По той же причине сложно сделать однозначные выводы по результатам работы. ЗПИФН в течение первых полугода работы вообще не имеет права сообщать о доходности. Фонды, инвестирующие в строительство, например, основной доход получают в момент завершения процесса, а промежуточный финиш не всегда показателен.
Выбирать придется из тех фондов, которые рассчитаны на «рыночных» инвесторов. То есть привлекают пайщиков со стороны. Потому как фонд может быть создан как за счет средств одного инвестора, так и "группы связанных между собой лиц". Кроме того, выбор ограничивается стоимостью "билета" – минимальной суммой инвестирования, которая может составлять как 50 тыс. руб., так и 1,5 млн.
Важно, сколько придется потратить на операционные расходы фонда. Стоимость услуг управляющей компании, вознаграждение оценщика, аудитора, спецдепозитария и прочих участников процесса выплачиваются из активов фонда, а вовсе не из прибыли. Также сопряжен с дополнительными расходами переход паев из рук в руки. Необходимо выяснить и сравнить размеры надбавки при покупке пая и скидки при погашении паев в разных фондах. Надбавка и скидка – это комиссионные сборы, их размер может доходить до 3%.
Кроме того, стоит обратить внимание на возможность досрочного выхода «в деньги», зависящего от вторичного обращения паев – на бирже или вне ее.
Составить представление о надежности самой управляющей компании помогут сведения о ее учредителях, сроке работы на рынке, наличии линейки ПИФов и возможности обмена паев без дополнительных затрат.
Доходный репертуар
Деньги вкладывают, руководствуясь прежде всего соотношением «риск-доходность». С повышенными рисками инвестор готов мириться ради большей прибыли. На долгосрочные вложения решаются тоже ради увеличения дохода. Достичь ощутимого эффекта за год можно при игре на рынке акций. Вкладываться в недвижимость, в том числе приобретая бумаги ЗПИФН, имеет смысл на достаточно долгий срок – не менее двух лет.
Инвестировать в недвижимость имеют право паевые инвестиционные фонды (ПИФ) закрытого типа. Термин означает, что фонд формируется на определенный период, по прошествии которого объект недвижимости, находившийся в собственности ПИФа, должен быть продан, и управляющая компания должна расплатиться с пайщиками исключительно денежными средствами. Выйти из фонда раньше можно, продав бумаги на вторичном рынке (в т. ч. на бирже).
Все участники рынка коллективных инвестиций говорят о необходимости оценивать как систему управления рисками в компании, так и сами объекты инвестиций. Тем не менее доходность в значительной мере определяется типом фонда (см. табл.) Кроме того, каждому сегменту рынка недвижимости присущи собственные риски.
Паевые новостройки
ЗПИФН жилищного строительства, как уже ясно из названия, создаются с целью получения дохода от инвестиций в стоящееся жилье. Чаще они организуются на 3–4 года. Этот срок включает два-три цикла – от заливки фундамента до реализации квартиры.
Риски пайщика фонда строительства связаны как с рыночной ситуацией, так и с самим процессом строительства, нарушением сроков, возможным дефолтом застройщика.
Доходность таких фондов формируется за счет роста стоимости объекта по мере его строительства от стадии проектирования до этапа реализации. Инвестиционный доход доминирует в структуре доходов и обеспечивает порядка 15–20% (в валюте) прироста капитала.
Кроме того, бумаги фондов строительства дорожают благодаря росту цен на рынке недвижимости. Сегодняшние темпы заметно ниже наблюдавшихся в 2002–2003 гг. Тем не менее продолжает увеличиваться себестоимость строительства – из-за инфляции и монополизации рынка стройматериалов. В двух-трехлетней перспективе удорожание жилья обещают и застройщики, и управляющие. В том числе по причине происходящего сейчас сокращения объемов возведения жилья.
Колебания цен происходят не равномерно для всех новостроек, а в немалой степени зависят от местоположения и потребительских характеристик конкретного здания. Управляющая компания разрабатывает систему оценки объектов с точки зрения потенциала роста цены и приобретает перспективные объекты. Это позволяет "сыграть лучше, чем рынок". "Эффективное управление инвестициями может обеспечить дополнительную доходность до 10% годовых", – говорит председатель правления УК "Арсагера" Андрей Белявский.
В Петербурге инвестируют в строящееся жилье два действующих фонда: "Жилая недвижимость" (УК Промышленно-строительного банка) и "АВК – Петербургская Недвижимость" (УК "АВК – Дворцовая площадь"). Еще два ЗПИФН находятся в стадии формирования: "Арсагера – жилищное строительство" (УК "Арсагера") и "Матисс" (УК "Доходъ").
Возможная доходность фондов жилищного строительства оценивается в 25–30% годовых. Однако, по мнению директора по развитию УК "АВК – Дворцовая площадь" Алексея Лестовкина, она сегодня ниже, чем возможная прибыль от инвестиций в строительство коммерческой недвижимости.
Долевая коммерция
Инвестирующие в строительство и реконструкцию объектов доходной недвижимости (торговых и бизнес-центров, технопарков) фонды относятся к девелоперским.
Основной доход они получают за счет роста стоимости (капитализации) объекта недвижимости. Если фонд уже владеет зданием, то дополнительные инвестиции позволяют принципиально изменить качество строения и существенно повысить капитализацию.
По данным УК "АВК – Дворцовая площадь", рынок торговых и бизнес-центров в Петербурге еще не достиг точки насыщения. Новые и качественные объекты, в которые инвестируют ЗПИФН, обязательно будут востребованы арендаторами.
Отличие фондов строительства коммерческой недвижимости от тех, что вкладывают средства в жилье, – это более высокая стоимость объекта (сравнивается бизнес-центр и квартира). Соответственно, у ЗПИФН, строящего коммерческий объект, должно быть больше средств. По этой причине практически нет примеров, чтобы фонд инвестировал сразу в несколько проектов. Пайщик такого фонда берет на себя риски изменения рыночной конъюнктуры – без возможности их диверсифицировать.
Фонды для рантье
Рентные фонды ориентированы на владение уже существующим и функционирующим объектом коммерческой недвижимости. Средства, получаемые от сдачи офисов в аренду, – за минусом операционных расходов, вознаграждения УК и затрат на инфраструктуру фонда – выплачиваются пайщикам в качестве текущего дохода (ежегодно или ежеквартально).
По сути рентные ЗПИФН наиболее близки к американским REIT (Real Estate Investment Trusts). Однако имеется существенное отличие – в США управляющий гарантирует определенный размер дохода пайщикам. В России это запрещено законодательством. Пример рентного фонда – Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость под управлением УК "Свиньин и Партнеры".
Рентные ЗПИФН привлекательны предсказуемостью дохода и низкими рисками. Пайщик может получить доход ниже ожидаемого из-за изменения арендных ставок на офисные (торговые) площади определенного класса. Возможно также изменение стоимости недвижимости. Доходность паев рентных фондов ниже, чем девелоперских. Генеральный директор УК "Свиньин и Партнеры" Владимир Свиньин оценивает ее в 10–15% годовых в валюте.
Рентных фондов совсем немного: не так часто в открытую продажу выставляется офисный или торговый центр. Стоимость паев в них достаточно высока (сотни тысяч и миллионов рублей), однако иногда паи продаются частями, позволяя приобрести "входной билет" за 30 тыс. руб.
Пока экзотика
Ипотечные фонды – ИЗПИФ – вышли в свет позже своих собратьев по рынку недвижимости.
Сейчас в стране сформировано всего три ИЗПИФ. Однако к приобретению паев проявляют заметный интерес институциональные инвесторы – пенсионные фонды. Так что перспективы у нового инструмента есть.
Ипотечные фонды вкладывают средства пайщиков в закладные по ипотечным кредитам, которые ИЗПИФ выкупает у банка. Доходом ипотечных паевых фондов являются ежемесячные взносы заемщиков, получивших в ипотечном банке кредит. Паи ипотечных фондов считаются наиболее надежными: за время работы ипотечных программ в России (с 1997 г.) практически нет примеров дефолта заемщика.
Однако возможная доходность не может превышать 11–12% годовых в рублях, считает генеральный директор УК "КИТ Финанс" Владимир Кириллов (УК готовится к созданию ипотечного фонда). Доходность складывается из ставки по ипотечному кредиту – за вычетом банковской маржи и расходов на инфраструктуру фонда.
Бумаги земельных фондов, по мнению зампредседателя правления УК "Арсагера" Алексея Астапова, могут обеспечивать высокую доходность. Однако приобретение крупных земельных массивов для последующей продажи в розницу сегодня в значительной мере связано с расходами, которые нельзя документально подтвердить.
"Но" для всех одинаковы
Закрытые паевые фонды недвижимости пока не получили широкого распространения. Как любому новому инструменту, для завоевания популярности необходимы время и убедительные результаты работы. Сейчас, по мнению Владимира Кириллова, рынок все еще в значительной мере ориентирован на профессиональных инвесторов. Идет один из начальных этапов классической схемы. "Застрельщиком" нового выступает крупный бизнес, за ним следует "средний" инвестор. Только потом можно ждать интереса "розничных" пайщиков.
Для того чтобы явление стало массовым, по мнению г-на Кириллова, необходима прежде всего доработка законодательной базы. Во-первых, по вопросу налогообложения ПИФов. В Налоговом кодексе данная категория обойдена вниманием в части уплаты налога на имущество и НДС. Сегодня паевые фонды не платят этих сборов. Участники рынка считают, что это создает налоговые риски. Вопрос с НДС прояснится с 1 января 2006 года. Остается определиться с уплатой налога на имущество, главным образом – с размером ставки. Понятно, что ПИФы заинтересованы платить по минимуму. Иначе это слишком негативно скажется на доходности и заметно снизит привлекательность инвестиций в бумаги паевых фондов.
Во-вторых, сохраняется напряженность в вопросах приобретения фондами в качестве активов инвестиционных договоров на строительство жилья. Сейчас действует временное решение, позволяющее приобретать права по договорам участия в строительстве в течение года. Если, как обещали чиновники из ФСФР, в начале 2006 года регулятор рынка примет изменения в Положение о составе и структуре активов паевых и акционерных фондов, законодательная база будет окончательно сформирована.
"Финансовые услуги" в следующих номерах расскажут подробнее о каждом типе закрытых паевых инвестиционных фондов, читайте материалы на сайте www.bn.ru в разделе ПУБЛИКАЦИИ.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
генеральный директор УК "КИТ Финанс": – Для того чтобы управляющие могли предложить клиентам-пайщикам полноценный продукт, необходима ясность в вопросе налогообложения ЗПИФН. Без нее пайщики фондов недвижимости несут достаточно высокие налоговые риски, и оценить ситуацию частному лицу непросто. Кроме того, действующие механизмы работы фондов не позволяют инвестировать в строящееся жилье – из-за половинчатого решения о включении в состав активов договоров долевого участия и инвестконтрактов. Есть надежда, что в начале 2006 года ФСФР окончательно определится и в этом. А пока фонд "КИТ – Российская жилая недвижимость" инвестирует в доли уставных капиталов предприятий строительной отрасли.
заместитель председателя правления УК "Арсагера": – Степень доверия к инвестициям в недвижимость в народе на порядок выше, чем к вложениям средств в акции. Наши клиенты обычно уже имеют опыт самостоятельных вложений в строящееся жилье. И для делегирования функции управления инвестициями им надо представить убедительную концепцию выбора объектов финансировния. Определенный интерес к фондам жилищного строительства проявляют иностранные инвесторы. Для них, кроме размера прогнозируемой доходности, преимуществом является наличие массового спроса на типовое жилье и возможность диверсифицировать риски, оперируя не слишком значительными суммами.
старший аналитик УК "ДОХОДЪ": – Рентные и ипотечные фонды – хороший инструмент получения текущего дохода и диверсификации портфеля. Более высокую доходность ЗПИФН могут обеспечить себе за счет участия в строительстве, девелоперской деятельности и спекулятивных операций с различными видами недвижимости, включая земельные участки. Управляющая компания должна использовать весь спектр инструментов и выплачивать инвесторам промежуточный доход от эффективных операций с недвижимостью. Наличие у управляющей компании линейки ЗПИФН позволяет инвестору в зависимости от изменения конъюнктуры в различных сегментах недвижимости приобретать паи соответствующего фонда в той же УК. |
