Максим Шубарев: "Люди не должны бояться брать кредиты"

– Максим Валерьевич, какие задачи Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" считает приоритетными в данный момент?

– Задача у нас одна: создание более благоприятной среды для ведения бизнеса. Для этого необходимо вырабатывать системы взаимодействия между застройщиками и иными коммерческими и государственными структурами, а также решать самые актуальные для области вопросы. Сегодня их много.

Например, оптимизация взаимоотношений с монополистами. Мы активно трудимся над этим уже год.

В конце прошлого года были созданы две рабочие группы, куда вошли эксперты Ассоциации, а также специалисты профильных комитетов и представители энергоснабжающих организаций. В результате длительных и очень трудных переговоров нам удалось разработать два регламента взаимодействия строительных компаний и предприятий-монополистов (Ленэнерго и ГУП ТЭК). Регламент по Ленэнерго прошел все согласования и был рассмотрен на Правительстве Санкт-Петербурга. Регламент по ТЭК также был рассмотрен Правительством, где было принято серьезное сокращение сроков процедуры подключения – с 670 до 220 дней. Правда, остается еще одна серьезная проблема – плата за подключение после сдачи объекта Госкомиссии. Сегодня застройщики вынуждены платить за уже сданный дом в течение 4 месяцев по тарифам для юридических лиц. Хотя по логике эту ответственность необходимо перекладывать на ТСЖ. Губернатор Валентина Матвиенко поддержала данную инициативу Ассоциации и распорядилась продолжить оптимизацию регламента по ТЭК.

 Однако сегодня не менее остро стоит вопрос реализации этих регламентов. Особые опасения на этот счет вызывает Ленэнерго, которое, как мы видим, испытывает сегодня серьезный системный кризис.

Члены Ассоциации составили список проблемных объектов. Более 40 домов, уже сданных Госкомиссии, простаивают сегодня без электричества. Сотни не подключаются на постоянной основе. Некоторые дома не могут вовремя получить подключение даже по временной схеме и обеспечиваются электроэнергией посредством дизельных генераторов. На III Съезде строителей мы предложили создать чрезвычайную комиссию, которая совместно с профильными комитетами и представителями энергообеспечивающих организаций в еженедельном режиме будет находить решения по каждому конкретному дому. Только таким образом мы сможем как-то разрешить кризисную ситуацию и не допустить, чтобы с приходом холодов в городе начались проблемы.

– А как продвигается взаимодействие Ассоциации с властными структурами?

– Работа с законотворческой базой на местном и федеральном уровнях – это еще одна приоритетная задача. Мы постоянно следим за планируемыми изменениями в законодательстве, и на стадии согласования на уровне министерств и ведомств пытаемся внести коррективы, которые отвечали бы интересам застройщиков. На федеральном уровне примером такой работы стали подготовленные нашей Ассоциацией поправки в 214-й закон, которые были приняты Госдумой к рассмотрению. Этот факт накануне Съезда строителей подтвердил председатель Росстроя Сергей Круглик.

В ближайших планах – подготовка рекомендаций к Постановлению Правительства РФ № 645 от 27.10.2005 "О ежеквартальной отчетности застройщиков...". Мы активно взаимодействуем и с местной нормотворческой базой – юридические отделы членов Ассоциации постоянно участвуют в разработке городских законопроектов, правовых документов.

Нельзя не сказать и о такой задаче, как подготовка Ассоциации к принятию статуса саморегулируемой организации. Мы создали конфликтную комиссию по разрешению споров между членами объединения.

А устав на сегодняшний день максимально приближен к тому, который необходим для саморегулируемой организации.

– Планирует ли Ассоциация разрешать конфликты строителей и их клиентов?

– Мы уже сегодня отслеживаем все конфликтные ситуации между застройщиками и дольщиками. Причем это касается не только тех компаний, которые входят в Ассоциацию. Ведь подобный конфликт – удар по имиджу всего рынка. Тем более сегодня, когда ситуация вокруг строительства зачастую искусственно нагнетается.

– Закон "Об участии в долевом строительстве..." дает дольщикам возможность получить со строителей значительные штрафы за срыв сроков. Чем обернется это положение в первую очередь для самих дольщиков? Как будет развиваться ситуация, если поправки в ФЗ-214 не рассмотрят на осенней сессии?

– Как я уже говорил, мы прилагаем все усилия к тому, чтобы поправки были внесены. Если же этого не произойдет, ситуация будет развиваться не самым лучшим образом. Участники рынка вынуждены будут применять альтернативные схемы. Работать по закону в его нынешнем варианте у застройщиков нет никакой возможности – это касается и штрафов, и многих других пунктов закона.

Альтернативные схемы – это и предварительный договор купли-продажи, и вексельные схемы, и жилищно-строительные кооперативы, и жилищные сертификаты. Но все это не что иное, как завуалированные схемы долевого участия в строительстве. И поскольку общей практики их использования нет, каждая компания будет разрабатывать эти механизмы в индивидуальном порядке. А это только внесет еще больше хаоса в и так нестройную картину взаимоотношений дольщиков с застройщиками.

Клиенты будут вынуждены проделывать огромную работу и тратить массу времени на то, чтобы разобраться в предлагаемых им формах приобретения строящегося жилья. И гарантий для них в этом случае станет гораздо меньше.

– Платежеспособный спрос на строящееся жилье ограничен уровнем доходов населения, ипотека на первичном рынке развита достаточно слабо. В чем, на ваш взгляд, главная причина осторожности банков? Каким вы видите развитие кредитования дольщиков?

– Ипотека развиваться будет. Это механизм, который работает во всем мире, и от него никуда не уйти.

Осторожность банков объясняется их консервативностью. Они вообще с большим трудом осваивают все новое. Раньше ведь они и ипотекой не особо хотели заниматься, а сегодня, взгляните, только ленивый не предлагает этих услуг.

На первичном рынке сложнее. Кредитные организации считают его зоной повышенного риска – и, на наш взгляд, это чересчур критичная оценка. Однако сегодня очевидно, что лед тронулся. Ряд банков уже работает с первичным рынком – выдают займы на покупку квартир в домах некоторых компаний или ведут переговоры с застройщиками о проектном кредитовании.

Ну а в будущем можно ожидать, что поле взаимодействия будет только развиваться. В банках станут формироваться и уже формируются аналитические отделы, которые в состоянии объективно оценить надежность отдельных компаний и проектов. На основе этих данных кредитные организации будут расширять круг партнеров и финансируемых объектов строительства.

– Развитие банковского кредитования на первичном рынке неизбежно. Могут ли кредиты в будущем потеснить сложившийся механизм рассрочек от застройщиков?

– Рассрочки и кредиты – это два совершенно разных финансовых продукта, каждый из которых имеет свои особенности и преимущества. Рассрочки, в отличие от ипотеки, даются на короткий промежуток времени – в среднем на 1,5-3 года. Но их преимущество в простоте получения, а в отдельных случаях, и дешевизне (при определенных условиях некоторые компании предоставляют беспроцентную рассрочку). Так что для людей, которые имеют достаточный первоначальный взнос и могут выплатить остаток за сравнительно короткое время, это – подходящий вариант.

Тем, кто этого сделать не может, больше подходит ипотека. Если система ипотечного кредитования заработает в полной мере, я имею в виду и федеральную ипотечную программу, то это привлечет огромное количество клиентов. Можно сказать, что рассрочка – это выбор сегодняшнего платежеспособного потребителя, а ипотека – вариант для покупателя завтрашнего дня, в настоящий момент еще не имеющего достаточных средств.

Поэтому в целом, я считаю, есть совершенно нормальные перспективы и у рассрочки, и у кредитования. Каждый из этих финансовых продуктов имеет своего потребителя.

–  Может ли российская ипотека достичь такого же уровня развития, как в соседних странах – в Балтии или в Восточной Европе, – без значительного увеличения государственной поддержки?

– Я считаю, естественное и нормальное развитие ипотеки может происходить только рыночными методами. И уровня стран Балтии она достигнет только тогда, когда изменится макроэкономическая ситуация в России. Какие-то резкие навязанные действия со стороны государства приведут только к инфляции на рынке жилья.

Но, безусловно, государственная поддержка тоже нужна. Это должен быть планомерный и комплексный подход. Необходимо, во-первых, работать над снижением процентной ставки АИЖК. Во-вторых, активно развивать программы дотаций для бюджетников, например, в части оплаты первоначального взноса. В-третьих, тратить больше средств на приобретение квартир для очередников и жильцов расселяемых домов. В-четвертых, предпринимать последовательные действия по созданию полноценного рынка ипотечных ценных бумаг. Такой комплекс мер мог бы серьезно помочь становлению в стране развитого института ипотеки.

– Сейчас застройщики ограничивают вывод на рынок новых проектов. Это приводит к нарушению сроков, прописанных в постановлениях о проектировании и строительстве. Как согласуется тактика строительных компаний и планы города по наращиванию объемов возводимого жилья?

– Застройщики не могут позволить себе этого сделать. Есть взаимоотношения с городом, и он очень четко отслеживает такие вещи. Губернатор Валентина Матвиенко предупредила участников рынка относительно необоснованных срывов сроков строительства по уже полученным распоряжениям. Участки у таких застройщиков будут забирать. И, наверное, город вправе занимать такую позицию.

По поводу наращивания объемов строительства, я считаю, что правильно было бы согласовывать планы города с бизнес-сообществом. Потому что тактика строительных компаний опирается на реальное положение дел на рынке, учитывая спрос, кредитные ресурсы, строительные мощности. Если есть предпосылки для роста объемов – он будет. Если их нет, будет сдерживание объемов строительства. В этом серьезном вопросе важно доверять строительным компаниям, прислушиваться к тому, как они оценивают свои силы и какие видят возможности для развития.

– В качестве альтернативных источников финансирования строительства можно использовать как стройсберкассы, так и жилищно-накопительные кооперативы. Опыт Восточной Европы свидетельствует в пользу стройсберкасс, в Башкирии успешно (при мощной господдержке) работают кооперативные схемы. Целесообразно ли, на ваш взгляд, внедрять их по всей России?

– Все эти схемы имеют право на существование и могут применяться как дополнительные инструменты кредитования граждан – покупателей жилья. Есть стройсберкассы, есть кооперативы, есть признанные во всем мире облигационные займы. В рамках правового поля все эти формы можно только приветствовать.

– Выполнение федеральной целевой программы «Жилище» должно уже к 2010 году обеспечить двадцатикратный рост объемов ипотеки. При этом ставка по рублевым кредитам снизится до 8%. Как вы оцениваете перспективы реализации программы и достижения таких показателей?

– Перспективы роста вполне реальны. В ближайшие два-три года можно смело прогнозировать для России ежегодное удвоение объемов выданных кредитов. Другое дело, в разных регионах эти показатели могут быть разными. Даже сегодня есть города, где удельный вес ипотечных сделок в их общем объеме на рынке недвижимости в 10 раз превосходит показатели по России. Это, к примеру, Уфа, Томск, Омск.

Печален тот факт, что Петербург пока от них отстает. Но, с другой стороны, при грамотной политике городской администрации в будущем этот показатель может существенно увеличиться.

– Законопроект о саморегулируемых организациях «завис» в Государственной Думе. Теоретически у бизнес-сообществ есть время для изучения и внесения предложений в проект. Как вы оцениваете его положения?

– Пока закон не прошел даже второго чтения, оценивать конкретные его положения рано. Но в целом можно сказать, что это очень необходимый рынку закон. Есть безусловный плюс в том, что государство делегирует вопросы контроля отрасли самим участникам. Ведь никто кроме профессионалов не сможет так качественно и объективно оценить действия своего коллеги.

Не секрет, что государственная система лицензирования функцию контроля выполняет довольно слабо. А сейчас она вообще будет отменена. Отсутствие на рынке действенного механизма контроля открывает возможности для недобросовестных или экономически неоправданных действий со стороны случайных компаний. А поскольку наш бизнес носит социальный характер, любой скандал способен негативно влиять на репутацию всей отрасли.

В странах с полноценной рыночной экономикой профессиональные объединения уже давно взяли на себя контроль и поддержку профессиональной деятельности. Да и в нашей стране, в принципе, есть отрасли, в которых уже существует такой контроль – например, адвокатская, нотариальная, аудиторская деятельность. Вес профессиональных объединений в этих областях настолько велик, что участники рынка в принципе не могут нормально работать и развиваться, если они не входят в это объединение и не приводят свою работу в соответствие с его стандартами.

Так же, я считаю, должно быть и у нас. Сильные и авторитетные саморегулируемые организации смогут не только перекрывать доступ к рынку недобросовестным игрокам, но и помогать в разрешении конфликтных ситуаций между участниками рынка, гражданами, структурами власти, выступать гарантом надежности компаний, формировать стандарты работы на рынке.

– С января 2007 года в России отменяется лицензирование строительной деятельности. Повлияет ли это на ситуацию с качеством возводимых домов? Может ли изменить положение дел введение обязательного страхования строительства?

– Как я уже говорил, система лицензирования не является сегодня действенным методом контроля качества строительства. Поэтому на положение дел на строительных площадках его отмена вряд ли повлияет. То же можно сказать и о страховании.

Гораздо большее влияние на качество оказывают собственные стандарты работы компаний. Серьезные участники рынка слишком дорожат своей репутацией и поэтому заинтересованы в том, чтобы строить хорошо. Возвращаясь к предыдущей теме, можно сказать, что заметное влияние на качество строительства способны оказать именно сильные саморегулируемые организации. Страхование может быть хорошим дополнением к ним.

– Планирует ли ваше бизнес-сообщество присоединиться к Ассоциации строителей России, Союзу строителей или другим профобъединениям?

– На сегодняшний день мы сотрудничаем со всеми отраслевыми объединениями, которые ставят перед собой те же цели, что и мы. Ассоциация "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" заинтересована, чтобы в стране и, в частности, в Москве, были сильные профильные объединения. Вместе гораздо проще отстаивать общие интересы, например, в продвижении поправок к федеральным законам.

– Ваш прогноз развития строительного рынка?

– В течение года в Петербурге планируется ввести в эксплуатацию около 3 млн кв. м жилья. В дальнейшем объемы строительства будут зависеть от политики города в вопросах предоставления участков под застройку и от финансового положения участников рынка. Цены в будущем году сильно расти не будут, не более 1-2% в месяц. Будет увеличиваться дефицит качественного предложения – хороших участков под застройку остается все меньше, все чаще начинают застраиваться места на окраинах города. Наибольшим спросом будут пользоваться "крайности" – самые недорогие квартиры и редкие эксклюзивные элитные объекты.

– Максим Валерьевич, как, по-вашему, можно победить стереотипы, сложившиеся в обществе в отношении ипотечного кредитования?

– Сегодня в Санкт-Петербурге есть огромное количество граждан, которые ютятся в тесных комнатах и квартирах. Они даже не подозревают, что на рынке уже созданы условия для решения их жилищной проблемы. Задача строителей, а также средств массовой информации – разъяснять и просвещать. И, конечно, менять мышление наших соотечественников: люди не должны бояться жить в долг – так делают граждане практически всех крупных развитых стран. К сожалению, в нашей культуре такой традиции пока нет.