Потребителю нужно четко понимать, что не всякий кредит, названный ипотечным, таковым является. Более того, всякий кредит требует возврата, а это означает, что оценить возникающие при займах риски нужно заранее. Особенно это касается первичного рынка, где пострадавшей стороной традиционно становится физическое лицо.
В ожидании рынка
Становление рынка банковского кредитования приобретения жилья в России идет медленно, но верно. Немалую роль в этом пусть неторопливом пути играет и политика государства, упорно толкающая кредитную махину по направлению к "светлому будущему".
Еще 12 лет назад, когда в стране была зафиксирована выдача первого кредита на покупку квартиры, условия его можно было назвать исключительно драконовскими. Сегодня же ситуация кардинально изменилась. Рынок требует – и процентные ставки ползут вниз, а сроки погашения кредитов – вверх.
Банки убедились в платежеспособности населения и жизнеспособности системы, отработав механизм потребительских кредитов на самые разные нужды. И вышли на рынок жилья. Сегодня для получения кредита на квартиру в большинстве случаев не требуется мучительных поисков поручителей и "белой" зарплаты. Да и правовые механизмы кредитования неплохо прописаны законом и отработаны юридической практикой.
К сожалению, все это касается в большей степени вторичного рынка жилья. А вот первичный рынок до сих пор числится в отстающих. Довольно долго банки сторонились «первички». Основная причина состоит в том, что классический ипотечный кредит в качестве залога требует прав на приобретаемую недвижимость. На первичном рынке чаще всего не существует не только этих прав, но даже и самой недвижимости. Брать же в залог потенциальные права покупателя по договору долевого участия банки до поры до времени опасались. Ведь на "первичке" сложно стопроцентно гарантировать, что дом будет возведен, а застройщик не обанкротится в разгаре строительства.
Таким образом, ни один банковский кредит, выдаваемый для покупки нового жилья, нельзя назвать ипотечным. За исключением, быть может, кредита под залог права требования по договору долевого участия, хотя мнения юристов в этом вопросе расходятся.
Пока жилищное кредитование раскачивалось, а строители не видели необходимости в дополнительных схемах привлечения средств, ипотеку с успехом заменяли рассрочки от застройщиков. Сегодня, когда количество предлагаемых банками кредитных продуктов растет и для первичного рынка, процесс сдвинулся с мертвой точки. И уже банковские кредиты грозятся стать серьезными конкурентами рассрочкам, хотя и не в самое ближайшее время.
Пока же выбор у дольщика все еще небогатый. По большому счету, банки предоставляют всего две схемы кредитования нового жилья.
При всем многообразии
Самая распространенная схема предлагает достаточно приемлемые условия кредитования за счет того, что банк работает с ограниченным числом проверенных строительных компаний. Соглашение между банком и застройщиком предполагает тщательную проверку со стороны кредитующей организации. Проверяется как строительная компания, так и документация на конкретный объект. В качестве залога здесь выступает право требования, то есть те самые права дольщика по договору долевого участия.
Кстати, к альтернативным договорным формам в виде предварительных договоров купли-продажи банки пока относятся достаточно скептически.
Минус описанной схемы заключается в том, что в значительной степени ограничивается выбор квартир для потенциального покупателя. На сегодняшний день на рынке Петербурга присутствуют чуть более двух десятков строящихся домов от аккредитованных банками компаний, с которыми можно работать по данной кредитной схеме. Очевидно, что пока далеко не все строительные компании имеют возможность договориться с банками. Хотя невооруженным взглядом можно заметить, что многие к этому стремятся.
Вторая схема, более жесткая по условиям, предполагает наличие у заемщика иного залога. Это может быть уже имеющаяся недвижимость (квартира, загородный дом), любое ликвидное имущество (дача), один или несколько поручителей (как физические, так и юридические лица).
Достоинство схемы состоит в том, что выбор квартир для заемщика не ограничивается. Ведь банк кредитует не "под строителя", а под конкретный залог. Естественно, в этом случае риски банка повышаются, поэтому и условия кредита более жесткие: процентные ставки – выше, сроки погашения – короче. Правда, и дольщика здесь поджидает дополнительная опасность – в случае если строительство завершено не будет, банк предъявит требования только к заемщику.
Технически обе схемы похожи, но приступать к их реализации следует по-разному.
В первом случае, когда залогом у банка становится право требования, начинать нужно с выбора квартиры и застройщика. От этих факторов во многом зависит выбор банка и условия кредита. Сегодня некоторые застройщики могут предложить до трех-четырех кредитных схем от разных банков. Некоторые строительные компании берут на себя часть банковских функций – например, по подбору кредита для конкретного клиента.
Вторая схема подразумевает, что дольщик предоставляет банку в залог имеющееся имущество, чаще всего квартиру на вторичном рынке. В этом случае гражданину следует начинать с поиска банка, который согласится выдать кредит под имеющийся залог. И только после этого приступать к выбору квартиры. Такая схема содержит гораздо большее количество рисков для заемщика, защитить от которых может дополнительное страхование финансовых рисков долевого участия.
В случае если квартира построена не будет, при первой схеме банк станет претендовать только на право требования по договору долевого участия. При второй же дольщик рискует правами на собственное – уже имеющееся – имущество.
Пошаговая стратегия
Пакет документов, которые заемщик должен представить банку, может быть разным, в зависимости от используемой схемы.
Первый вариант значительно облегчает дольщику сбор документов, поскольку все необходимое – устав, проектная документация – уже передано застройщиком банку. Кроме того, от дольщика требуется подтвердить личность и семейное положение. Также нужны справки о доходах, в некоторых случаях – водительские права, диплом об образовании. Для второй схемы банк обязательно потребует документы, подтверждающие право собственности на предоставляемый залог. Решение о выдаче кредита банк принимает в срок от нескольких дней до нескольких недель.
Для заключения кредитного договора с банком заемщику потребуется независимая оценка будущего жилья или закладываемого имущества. Банки, как правило, работают с определенными оценщиками и страховыми компаниями.
Обязательное страхование входит в условия предоставления кредита и обойдется клиенту в 1–4% от стоимости недвижимости. "Кредитный страховой пакет" содержит страхование жизни и здоровья заемщика, залоговой квартиры от уничтожения и повреждения. А также страхование рисков долевого участия – если залогом является право требования, или титула – если залогом становится недвижимость на вторичном рынке. Страхование рисков долевого участия включает защиту от двойных продаж, от недостройки объекта и непередачи его дольщику.
При этом заемщику нужно понимать, что выгодоприобретателем по "кредитному страховому пакету" будет банк. То есть при наступлении страхового случая все компенсации получит кредитующая организация. Свои собственные риски дольщику необходимо страховать отдельным договором. Причем необходимо учесть, что многие страховщики берут на себя риски только определенных застройщиков, конкретных объектов. А также не страхуют право требования, если покупатель является правопреемником дольщика.
До заключения кредитного договора дольщик подписывает договор с застройщиком об участии в долевом строительстве. Данные этого договора включаются в кредитный документ.
После подписания кредитного договора банк направляет заемные средства на счет застройщика. Условия договора долевого участия считаются выполненными. И гражданин получает право оформить жилье в собственность, как только дом будет сдан госкомиссии.
В случае если кредит до этого времени не погашается, право собственности оформляется на заемщика. А договор с банком превращается в обычный ипотечный кредит под залог построенной квартиры.
Если дольщик по каким-то причинам не исполняет свои обязанности перед банком, то есть не погашает кредит, банк обращает взыскание на залог. Причем, как правило, делает это через суд. При первой схеме права по договору долевого участия переходят к кредитующей организации. При второй – банк становится собственником заложенного имущества дольщика.
Возможность договориться с банком в форс-мажорных обстоятельствах есть всегда. Правда, нужно учесть: чем крупнее финансовая организация, тем сложнее уговорить ее согласиться на отсрочку платежей.
Лучшее решение
Сегодня банковские кредиты не пользуются той популярностью среди граждан, которой реально заслуживают. Это объясняется и недостаточным объемом доступного для потенциального заемщика нового жилья, и все еще невыгодными, по сравнению с рассрочками от застройщиков, условиями кредитования. А кроме того, процесс получения банковского кредита до сих пор остается дорогим и трудным.
В среднем, на его оформление уходит около месяца и добавляется несколько тысяч долларов к стоимости квартиры.
Однако нельзя не отметить, что банковские кредиты гарантируют максимальную юридическую чистоту сделки. Ведь при таком кредитовании выплата по договору долевого участия происходит до сдачи дома госкомиссии. Поэтому в большинстве случаев права дольщика на будущую квартиру юридических сомнений не вызывают.
МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
руководитель Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости:
– Я понимаю, когда люди не стремятся брать кредиты под строящиеся объекты, особенно если речь идет о начальных этапах строительства. Здесь и проценты выше и рисков больше. На вторичном рынке все очевидно: человек берет кредит, покупает квартиру. Он может сдавать ее, тем самым, недвижимость будет окупать сама себя. На первичном рынке еще очень часто нарушаются сроки сдачи дома. Дольщик вынужден платить повышенные проценты дольше, теряя деньги.
Ошибочно полагать, что банк, кредитуя, гарантирует надежность застройщика. Если квартира не будет построена, придется отдавать кредит или же расставаться с залогом.
заместитель директора коммерческой дирекции
Промышленно-строительного банка по Санкт-Петербургу и Ленинградской области:
– На сегодняшний день около 50% кредитов, выдаваемых банком на приобретение недвижимости, приходятся на первичный рынок.
При кредитовании строящейся недвижимости не требуется какого-то дополнительного обеспечения. Залогом для банка в этом случае будет являться право требования передачи квартиры в собственность после окончания строительства.
Мы проводим тщательный отбор строительных компаний, юридические и строительные экспертизы и только после этого заключаем договор о сотрудничестве. Кредит предоставляется только на одобренные банком объекты строительства в утвержденных строительных компаниях.
председатель коллегии адвокатов "Юникс":
– Сегодня на первичном рынке нет ипотеки в классическом понимании, но теоретически ее появление возможно. В том случае, если застройщик будет соблюдать все пункты Закона "Об участии в долевом строительстве...". То есть должным образом проведет проектирование, опубликует декларацию объекта. Тогда его дом может быть зарегистрирован как недостроенный объект недвижимости. И уже под него дольщики смогут брать самые что ни на есть классические ипотечные кредиты.
Однако пока на этом пути возникает ряд трудностей, касающихся практической реализации положений вышеуказанного закона со стороны строителей.
