Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» вступил в силу пять лет назад и с тех пор не дает депутатам покоя. С прошлого года в Думе активно обсуждались изменения, направленные на ликвидацию обходных схем, позволяющих девелоперам продавать жилье по договорам, не подпадающим под действие закона. В мае эти изменения были приняты во втором чтении. Третье не за горами. Тем временем застройщики и аналитики уже бьют тревогу, опасаясь, что принятие таких поправок принесет рынку новостроек больше вреда, чем пользы.
«Учитывая, что сегодня по 214-му закону в Москве работают не более 20% застройщиков, ужесточение мер может серьезно сказаться на рынке первичной недвижимости Московского региона, – отмечают специалисты компании Est-a-Tet. – Возможным сценарием станет временный дефицит жилья». Но так ли страшен черт, как его малюют?
Закон нужно соблюдать
Принятие закона №214-ФЗ стало для девелоперов неприятным сюрпризом. Большинство руководителей строительных компаний публично заявляли, что работать по нему невозможно, а перспективы рынка вследствие его принятия самые мрачные. Именно вступлением в силу этого документа девелоперы объясняли галопирующий рост цен на недвижимость в 2006–2008 годах.
Правда, позже выяснилось, что закон тут не при чем. Анализ рынка показал, что в рамках закона №214-ФЗ продается в целом по стране не более 15% нового жилья, а остальные квартиры реализуются с помощью придуманных юристами обходных схем. Несмотря на воззвания чиновников и депутатов к сознательности девелоперов, эти схемы продолжают процветать.
«По нашим оценкам, – рассказывает директор департамента новостроек компании Est-a-Tet Юлия Гераськина, – сегодня 214-й закон охватывает не более 15–20% проектов строительства жилья эконом- и бизнес-класса в Москве. В элитном сегменте ему полностью соответствует около четверти новостроек. В Московской области застройщики более дисциплинированны. Но в целом на первичном рынке Московского региона лишь 20–30% проектов реализуется по закону о долевом участии».
Именно этот факт подтолкнул законодателей и чиновников к введению более жестких норм. «При использовании обходных схем покупатели жилья не защищены вообще, – объясняет необходимость принятия поправок депутат Госдумы, руководитель депутатской группы по принятию поправок в закон №214-ФЗ Александр Коган. – И в случае если, не дай Бог, застройщик не сможет выполнить свои обязательства, соинвестор рискует не получить ни денег, ни квартиры. Права граждан максимально, да и то не полностью, защищает лишь 214-й закон. Поэтому мы и решили, что все договоры, заключаемые на рынке, должны заводиться под действие этого закона».
Впрочем, решили еще в начале 2009 года, а поправки до сих пор не приняты. Против их вступления в силу взбунтовалось почти все девелоперское сообщество. «214-й закон действительно хороший и защищает интересы покупателей, однако рынок пока не готов работать по нему. И обстоятельства, препятствующие этому, во многом не зависят от девелоперов», – тактично замечает руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти» Сергей Мигунов.
«Мы ведем переговоры с достаточно большим количеством застройщиков, планирующих выходить с новыми проектами, и практически все они изначально намерены продавать по договору долевого участия», – рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. Рынок в целом идет в этом направлении: инвесторы и застройщики готовы к изменениям. «Застройщики в большинстве своем с удовольствием перешли бы на 214-й закон, но он составлен таким образом, что ему не всегда возможно соответствовать», – говорит коммерческий директор ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский.
Президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин также отмечает, что работать по закону №214-ФЗ возможно далеко не во всех случаях. Нельзя, например, при освоении земель Министерства обороны, которые находятся в бессрочном пользовании ведомства. Заключить договор долевого участия невозможно, поскольку для его регистрации необходим договор аренды земли, которого нет. «Если строительство ведется на федеральной земле, на основе федерального контракта, то инвестор просто не может получить статус застройщика и, соответственно, продавать квартиры по договорам долевого участия», – подтверждает Отяковский.
Бывают и более запутанные ситуации. К примеру, Отяковский рассказал такой случай из собственной практики: «Мы подготовили полный комплект документов, соответствующий требованиям 214-го закона, по одному из наших объектов и сдали в регистрационную палату. Нам отказали в регистрации по единственной причине: одно из требований закона заключается в том, что у застройщика должен быть зарегистрированный надлежащим образом договор аренды земельного участка. По нашему законодательству, регистрации подлежат земельные договоры, заключенные на срок более года, а так называемые короткие договоры не регистрируются. У нас же договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев. Это не наша вина, не нарушение, это абсолютно законно, и более того, такой договор был заключен с нами именно по инициативе властей. Тем не менее, согласно 214-му ФЗ, это – несоответствие закону».
Существует и субъективный фактор, препятствующий развитию договоров долевого участия. Речь идет о непрозрачной и запутанной системе получения разрешений и согласований. «Сдерживающим фактором перехода на 214-й закон являются согласования, которые могут затянуться, что чревато для строительства негативными последствиями. Отсюда – обращение к иным схемам», – комментирует заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Андрей Артюхов.
Депутатов все это не смущает. По их мнению, закон принимался для того, чтобы его соблюдали. А значит, необходимо сделать все возможное, дабы заставить застройщиков работать в его рамках. Для того чтобы не допустить вакханалии на рынке, законодатели решили ввести штрафы за каждый выявленный факт продажи квартиры не по закону о долевом участии. Сумма штрафа – до 1 млн рублей. Кроме того, существенно расширены функции региональных контрольно-надзорных органов власти, направленные на проверку деятельности девелоперских компаний и выявление фактов использования обходных схем. Правда, эксперты сомневаются, что эти меры окажутся действенными.
Грядущие заморозки
В том, что обсуждаемые поправки будут приняты в ближайшее время, застройщики практически не сомневаются. Но эта новость их совсем не радует. «Новая редакция закона о долевом строительстве может оказаться неприятным сюрпризом для тех застройщиков, которые начинают продавать квартиры еще до получения разрешения на строительство, – отмечает Гераськина. – Учитывая дороговизну банковских кредитов, у таких компаний могут возникнуть сложности с инвестированием строительных объектов». А таких застройщиков на рынке немало.
«По этому закону девелопер может начать строительство только после получения разрешения. Но, по сложившейся практике, в России часто разрешение на строительство получают задним числом уже в процессе стройки, – отмечает Мигунов. – Как правило, это происходит не по вине застройщика, поскольку до сих пор существуют определенные административные издержки. Таким образом, график привлечения финансирования срывается, и под вопросом может оказаться вся реализация проекта». По его словам, сейчас не самое лучшее время для такого жесткого внедрения законодательных новаций: «Безусловно, закон должен заработать, но, на мой взгляд, теперь нужно чуть-чуть подождать, пока ситуация не стабилизируется и мы окончательно не выйдем из кризиса».
Девелоперы опасаются, что принятие этих поправок сейчас может привести к приостановке новых проектов, разрешение на строительство по которым еще не получено. Учитывая тот факт, что многие проекты и без того были заморожены в кризис, принятие поправок в закон №214-ФЗ может привести к еще большему дефициту новых проектов.
«На посткризисном рынке, где основным конкурентным преимуществом проектов является цена, некоторые застройщики могут приостановить реализацию проектов», – говорит Гераськина.
«Мне кажется, что с введением этого закона сейчас многие девелоперские проекты могут быть заморожены в связи с жесткими требованиями, – рассуждает Мигунов. – В первую очередь, это касается девелоперов, строящих коммерческое жилье, поскольку кризис доверия до конца не преодолен и банки неохотно финансируют строительные проекты».
Меньше всего принятие поправок скажется на проектах, реализация которых уже началась. «Закон обратной силы не имеет. Следовательно, проекты по строительству, в настоящее время реализуемые по иным схемам, нежели указанные в законопроекте, не превратятся мгновенно в нелегальные или противоречащие закону», – утверждает Артюхов.
А вот ценовая политика застройщиков может измениться. «Сегодня многие крупные девелоперы, реализующие большие проекты, начинают продавать квартиры в будущих домах еще до получения всяческих разрешений по низким ценам, – рассказывает Воронин. – Причем речь идет о надежных и известных компаниях, перспективы которых не вызывают сомнений. Если же сейчас будут приняты поправки и им придется ждать получения всех разрешений, то сроки реализации этих проектов затянутся, а стартовые цены на квартиры лишь вырастут. И жилье на ранних стадиях будут продавать не по 60–70 тыс. рублей за кв. м, а по 100–110».
Кроме того, Воронин не верит, что с принятием этих поправок застройщики массово перейдут на договоры долевого участия: «У всех девелоперов есть свои хорошие юристы, которые придумают схемы продажи квартир в обход закона, не являющиеся запрещенными. Так было, есть и будет. Просто потому, что 214-й закон исполнять возможно далеко не всегда».
Один из юристов рассказал «БН.ру», что сегодня на рынке активно используется так называемая агентская схема: близкий к застройщику риэлтор заключает с клиентом договор, в рамках которого обязуется за наличные деньги, равные стоимости квартиры, найти ему эту самую квартиру. То есть прямого договора купли-продажи не заключается, но деньги к девелоперу поступают. «По-прежнему используются и остальные схемы, кроме вексельной, которая попала в опалу. Если поправки примут, их просто надо будет немного доработать», – говорит собеседник «БН.ру».
Воронин отмечает, что тяжелее всего придется как раз крупным компаниям, которые на виду, поскольку именно их бизнес будут проверять в первую очередь. Мелкие же региональные компании продолжат совершенно спокойно обходить закон – проверяющие доберутся до них не скоро.
Президент ФСК «Лидер» также предполагает, что принятие таких поправок будет на руку неблагонадежным девелоперам, которые воспользуются оказией и, сославшись на изменение законодательства, либо просто передвинут сроки реализации заявленных проектов, либо приостановят их. «В итоге покупатели рискуют получить квартиры позже обещанного срока», – резюмирует Воронин.
Баш на баш
Впрочем, в своей критике готовящихся поправок застройщики делают акцент именно на «кнуте», который подготовили законодатели, а вот против предусмотренного в тех же поправках «пряника» девелоперы вовсе не возражают. При этом «пряник» довольно велик и вкусен. «Благодаря поправкам сама схема работы по договорам долевого участия упрощается», – признает Гераськина. Застройщики освобождаются от налога на добавленную стоимость. Сокращается перечень документов, которые они обязаны предоставлять для регистрации первого договора долевого участия – теперь не нужен план создаваемого объекта с указанием площади. При регистрации второго и последующих договоров Росреестру запрещено требовать ранее предоставленные документы по дому. Сроки государственной регистрации договоров сокращаются до 5 дней.
«Для застройщиков, входящих в новые проекты, отмена НДС и прочие послабления станут дополнительным плюсом», – говорит Литинецкая. Воронин также соглашается с тем, что благодаря отмене НДС работать по закону застройщикам станет интереснее и выгоднее, а само принятие этой нормы – большой шаг вперед.
На самом деле все время разработки поправок в закон №214-ФЗ дискуссия велась вокруг того, какой «пряник» предложат строительному сообществу в обмен на «кнут». Гендиректор одной из девелоперских компаний, участвовавших в переговорах с властями, рассказал «БН.ру», что весь торг сводился именно к максимизации выгод: «Мы понимали, что поправки рано или поздно будут приняты. Мы не слишком-то хотели их принятия, но это было очевидно. Поэтому усилия нашего лобби были брошены не на то, чтобы не допустить принятия поправок, что было бы неконструктивной позицией, а на то, чтобы выторговать себе как можно больше преференций, в частности добиться отмены НДС, о чем мы говорили уже давно». И похоже, девелоперскому лобби это удалось, а стратегия торга себя оправдала. «Кнут» выглядит не слишком страшно, да и «пряник» весьма аппетитный.
