«Двух станов не боец, а только гость случайный» рискует в данной ситуации поссориться со всеми. Однако возьмем на себя смелость выступить в этой роли. Все-таки на кону, с одной стороны, судьба строительной отрасли, а с другой – права человека, охраняемые Гаагским трибуналом.
Больше поправок, хороших и разных
О том, что ФЗ-214 нуждается в серьезной правке, начали говорить задолго до того, как он вступил в силу. Но не нашлось оракула, который бы предсказал, что к восьмому месяцу жизни «долевой» закон обрастет сразу тремя поправочными проектами. Номер один, и по времени внесения и по своему весу, это законопроект Бооса-Резника. Дата рождения – март 2005 года. С апреля он «завис» в Госдуме, получив по ходу отрицательный отзыв Правительства РФ. Именно с этим документом связаны ныне все чаяния застройщиков, несмотря на его вполне компромиссный характер.
Более радикальным вариантом поправок отличается предложение депутата Виктора Опекунова. Первая попытка внесения, предпринятая в июле, не увенчалась успехом: дело закончилось формулировкой «вернуть законопроект субъекту права законодательной инициативы для выполнения требований Конституции Россий-ской Федерации и Регламента Государственной Думы». Но 16 ноября все формальности были соблюдены, и поправки пошли на второй круг. Г-н Опекунов, кроме явных ошибок ФЗ-214, предлагает исключить целых три статьи (13–15), касающиеся обеспечения исполнения обязательств по договору долевого участия (ДДУ) и особенностей обращения взыскания. В остальном набор стандартный: уточняется квалификация основных понятий («застройщик», «объект долевого строитель-ства»), смягчаются штрафные санкции для застройщиков, устраняются противоречия с действующим инвестиционным законодательством.
Есть еще и третий законопроект, призванный поправить «долевой» закон. Он был внесен в Госдуму депутатами от фракции «Родина» (Бабурин и др.) 2 ноября. В отличие от двух вышеуказанных творений законодательной мысли, здесь наличествует патриотический пафос. Согласно замыслу «родинцев», застройщики должны не только нести ответственность, несоизмеримую с обязательствами дольщиков, но и отвечать, в случае чего, своим имуществом. Если же такового в наличии не имеется, то и груздем называться не стоит. Ссылаясь на Гражданский кодекс и известное определение Верховного суда от 19 сентября 2002 года, депутаты настаивают на том, что физическое лицо должно иметь «более широкий правовой статус по сравнению с инвестором – юридическим лицом в сфере различных путей защиты своих законных прав и свобод».
Митинговые страсти
Политика вершится и в коридорах, и на площадях. Как будто случайно по стране прокатилась волна митингов обманутых дольщиков. Два-три года назад петербургские или же барнаульские проблемы никого не волновали. Сегодня вся страна сопереживает подмосковным неудачникам. Старт масштабной акции был дан 30 октября – в этот день на Калужской площади в Москве митинговали около 3 тысяч обманутых «соинвесторов». Они протестовали против невмешательства властей в ситуацию, когда у строительных компаний оказалось недостаточно денег или возможностей закончить возведение домов в срок. В итоге в Подмосковье составлен черный список строительных компаний, которые больше не будут допущены к конкурсам, а в Москве возбужден ряд уголовных дел. Но сами обманутые «дольщики» пока ничего не добились – власти лишь обещают разобраться с ситуацией.
Буквально через полмесяца, 17 ноября, 10 граждан России подали коллективную жалобу в Верховный суд РФ на бездействие федеральных властей, повлекшее колоссальный рост уровня коррупции в стране и мошенничества на рынке жилищного строительства. Ответчиком в жалобе назван президент страны Владимир Путин. Истцы – соинвесторы недостроенного жилья в Москве и подмосковной Щербинке. Поддержать их к зданию Верховного cуда РФ пришли более пятидесяти обманутых дольщиков других проблемных объектов столичного региона. В руках они держали символические иски и плакаты «Путин, ответь нам!».
Чтобы усугубить драматизм ситуации президенту остается подать встречный иск – за моральный ущерб, нанесенный наивными избирателями, которые позволяют втянуть себя во всевозможные «пирамиды».
Безусловно, пострадавших жалко. Увы, наиболее доступные на сегодня способы улучшения жилищных условий связаны с повышенными рисками. И чем более доступным выглядит вариант, тем с большим риском он сопряжен. Участники рынка недвижимости, ратующие за цивилизованные отношения, давно осознали эту опасность, и в массе своей застройщики с ключевыми положениями ФЗ-214 согласны. Осталось донести эту консолидированную позицию до власть имущих. Как выразился первый вице-президент Ассоциации строителей России Сергей Полонский, «постепенно совместными усилиями мы исправляем ситуацию, которая сложилась в результате вступления в силу плохо продуманного закона, дело за внесением поправок».
Караван идет
Между тем ФЗ-214 продолжает не действовать. Одна из причин – отсутствие подзаконных актов. Первая ласточка прилетела 27 октября – с выходом постановления Правительства РФ «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства». Оно предписывает, что с нового года застройщики, заключившие хотя бы один ДДУ, обязаны ежеквартально отчитываться о своей деятельности перед неким уполномоченным органом (на 99% им станет Федеральная служба по финансовым рынкам).
Речь идет о развитии положений статьи 23 Закона. Теперь определено, какая именно информация о компании, объекте недвижимости и движении средств инвесторов должна публично представляться (всего порядка 30 показателей). До 17 декабря ФСФР должна разработать рекомендации по заполнению четырех форм отчетности. Пока же постановление вызывает новые вопросы. Например, форма № 4 называется «Сведения о размере собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика». И что такое «норматив обеспеченности обязательств», «норматив целевого использования средств» и др. остается загадкой. Подсказка кроется в другом постановлении Правительства – о нормативах оценки, но оно пока застряло на уровне проекта.
Увы, подобных нормативных пробелов немало. По-прежнему ни в одном акте не расшифровывается, что такое «разрешение на строительство» и «разрешение на ввод в эксплуатацию». В итоге отсутствие регламентирующих документов дает застройщикам возможность работать, игнорируя ФЗ -214. По словам заместителя руководителя Главного управления Федеральной регистрационной службы по Петербургу и Ленобласти Татьяны Герасименко, пока документов на регистрацию ДДУ в нашем регионе никто не подавал. Хотя, как она утверждает, за консультацией по этому вопросу обращаются.
В Москве – иначе. Первой компанией, громогласно объявившей на всю страну о готовности работать по новым правилам, стала московская «Кунцево-Инвест». В середине сентября были зарегистрированы заключенные компанией на тот момент два ДДУ: в строительстве жилья и нежилого здания. Большинство участников рынка оценивают данный шаг как рекламную акцию.
Обмен мнениями
Руководитель Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анна Максимова сомневается, что постановление Правительства подвигнет застройщиков заключать ДДУ, подпадающие под действие ФЗ-214. «Такое впечатление, что люди, которые создавали документ, не задумывались, как его исполнять, – говорит она. – Как, например, оценить положение, что датой представления отчетности считается не день ее отправления, а день поступления в уполномоченный орган?».
Директор Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) Павел Созинов полагает, что с точки зрения инвестора любой акцент в нормотворчестве, призванный его защитить, – благо. Вопрос в реализации. Пока непонятно, как дольщик сможет воспользоваться данными отчетности.
Рассмотрение поправок в «долевой» закон представители строительных бизнес-сообществ считают делом времени. Как уже говорилось, ставка делается на законопроект Бооса-Резника. Но ограничиваться им застройщики пока не собираются. Однозначно положительными признаются поправки, благодаря которым застройщик сможет привлекать денежные средства не только используя схему долевого участия в строительстве, но и применяя иные способы, такие как, например, объединение денежных средств на основе членства в жилищно-строительных кооперативах или приобретение гражданами у организаций-застройщиков ценных бумаг, а также использование договоров о совместной деятельности (договоров «соинвестирования»).
Второй значимый плюс законопроекта – это уменьшение размеров штрафных санкций в отношении застройщика в случае ненадлежащего исполнения им условий договора. Генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» Михаил Викторов отмечает: «Мы приветствуем прописанную в документе возможность расторжения застройщиком договора во внесудебном порядке в случае неисполнения дольщиком своих обязательств. Одобрения заслуживает и исключение солидарной ответственности банков по обязательствам застройщика перед другими его кредиторами – участниками долевого строительства».
Минусы поправочного законопроекта столь же очевидны, как и плюсы. Сохраняется двусмысленность целого ряда формулировок, и, главное, порядок распространения действия закона в существующей редакции не учитывает специфику ранее сложившихся отношений на рынке строительства жилья и не устанавливает переходный период.
Вместо эпилога
Итак, налицо столкновение интересов. Дольщики апеллируют к Верховному суду и грозят международными санкциями. Застройщики в голос возмущаются: отрасль гибнет, и нет спасения. Правительство выпускает постановление, говорящее о том, что жизнь продолжается, а dura lex. В смысле – закон суров, но исполнять надо. То, что исполнять невозможно, никого не интересует.
Поправки к «кооперативному» закону уже провалились. Строительное лобби будет посильнее, но хватит ли у него сил продавить свои изменения в ФЗ-214 – большой вопрос. Подавляющее большинство опрошенных экспертов склоняются к тому, что хватит. Наверное, придется поверить на слово.
Несмотря на все противоречия, проявились, как минимум, две положительные тенденции. Во-первых, застройщики осознали, что необходимо реальное, а не на словах, объединение, которое позволит вести диалог с властью на равных. Во-вторых, представители строительных компаний перестали высокомерно относиться к инвесторам-дольщикам и все чаще говорят не только о своих нуждах, но и о чаяниях потребителей.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ Сергей Круглик, руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ: – К закону о долевом участии в строительстве требуется не так много нормативных актов, и проблема, скорее, в «теле» самого закона. Перегнули палку с защитой прав потребителя настолько, что тема долевого участия в строительстве стала практически безынтересной. Надеюсь, что в осеннюю сессию Госдума примет изменения в закон. Все-таки подготовленный пакет поправок – это консолидированная позиция и строителей, и депутатов. При формировании «жилищного пакета» мы стремились придерживаться следующей мысли: для создания рынка доступного жилья все механизмы хороши. Единственный инструмент, который на время отложили, – строительные сберкассы. Михаил Викторов, генеральный директор Ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада»: – Согласно той информации, которой мы сегодня располагаем на основе сведений, полученных из Государственной Думы и различных министерств и ведомств, в Москве было принято решение о внесении поправок в ФЗ № 214. Нам также известно, что они должны быть приняты до конца текущего года. Однако останавливаться на достигнутом пока рано. Проект Закона «О внесении изменений...» имеет как свои положительные, так и отрицательные стороны. К последним нужно отнести сохранение целевого использования полученных от дольщиков средств исключительно для строительства многоквартирных домов, не допуская финансирования сопутствующих затрат. Сергей Полонский, президент корпорации MIRAX GROUP, первый вице-президент Ассоциации строителей России: – Я считаю, что вступление в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...» является самым ярким событием уходящего 2005 года. Что касается акций протеста обманутых дольщиков, то я уверен, что они послужат толчком для изменения к лучшему той непростой ситуации, которая сложилась сегодня на рынке недвижимости. Естественно, такой инструмент борьбы нельзя безоговорочно назвать цивилизованным способом решения проблемы, но все мы прекрасно понимаем, что людям практически не оставили выбора. Тем не менее Ассоциация строителей России использует все свои ресурсы, чтобы вернуть обсуждение этого острого вопроса с улиц в цивилизованное правовое поле. |
