На первом этапе, по планам Правительства, усилия будут сосредоточены на обеспечении роста объемов жилищного строительства и развитии ипотечного кредитования. Эти и другие меры позволят к 2010-му в двадцать раз увеличить объемы ипотеки: миллион россиян получат 415 млрд руб. в качестве займов для покупки жилья.
При этом ставка по рублевым кредитам должна снизиться до 8% (с нынешних 15% по кредитам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию).
Добиться таких результатов планируется за счет запуска ипотечных ценных бумаг, привлечения на этот рынок длинных и дешевых денег пенсионных фондов, увеличения бюджетных расходов на работу АИЖК.
Оптимистичные обещания вызывают массу вопросов. Некоторую долю скепсиса порождает ассоциативный ряд "доступное жилье" – "дешевая ипотека". В попытках решить жилищный вопрос власти уже продемонстрировали успешный опыт мифотворчества с последующим мифотолкованием. За обещаниями приблизить жилье к народу были объяснения, что под словом "доступное" понималась вовсе не дешевизна, а широкие слои населения все истолковали превратно.
На чем основан нынешний ипотечный оптимизм правительства? Расчет исключительно на рыночные механизмы означает, что сначала должна быть снижена инфляция. Подобные планы звучали не однажды и всегда корректировались под воздействием объективной реальности. Обещанные 8% могло бы обеспечить субсидирование процентных выплат по кредитам за счет бюджетных средств. Молодым семьям и некоторым другим категориям граждан таковое обещано.
Что делать всем прочим? Откладывать покупку квартиры до достижения заманчивых 8%? Подождать, пока жилье станет доступнее?
| ЭКСПЕРТНАЯ ОЦЕНКА
помощник министра регионального развития РФ по вопросам строительства: – Ставки по ипотечным кредитам должны снижаться под влиянием объективных рыночных факторов. То есть за счет снижения уровня инфляции, развития системы рефинансирования ипотечных закладных. По прогнозам Министерства экономического развития и торговли, к 2010 году инфляция не будет превышать 5%. При выполнении этого условия обещанные 8% годовых по рублевым кредитам – вполне реальная цифра. Снижению ставок может способствовать и программа бюджетного субсидирования выплат по кредитным процентам. Для принятия решения о получении ипотечного кредита сейчас потенциальным заемщикам важна возможность перекредитования по новым, более низким ставкам. Мне кажется, не все банки согласятся на данную меру. Думаю, заемщикам логично подождать, пока будет внесена окончательная ясность в вопрос о перекредитовании. Все-таки нынешняя стоимость кредитов достаточно высока.
вице-губернатор Санкт-Петербурга: – Говорить о заметном снижении процентных ставок по ипотечным кредитам я не могу, поскольку их размер определяется объективными показателями, прежде всего уровнем инфляции в стране. Существенного снижения ставок можно добиться только в одном случае: если нашим коллегам из федерального правительства удастся понизить сам уровень инфляции. Такая задача ежегодно ставится, но, к сожалению, также ежегодно остается нерешенной. Дополнительными мерами могут стать специальные программы субсидирования ставок, когда часть процентов оплачивается за счет федерального или региональных бюджетов. Однако подобные программы требуют огромных ассигнований. Поэтому сделать их доступными для всех желающих, к сожалению, невозможно. Думаю, что подход, когда субсидирование осуществляется только для особо нуждающихся в помощи государства социальных групп, является правильным. К таким группам, как правило, относятся инвалиды, молодые или многодетные семьи. Думаю, что это справедливо.
председатель Законодательного Собрания Санкт-Петербурга: – Процентная ставка по кредитам не может быть ниже уровня инфляции. Если речь идет не о безвозмездной поддержке государством своих граждан, а о деятельности коммерческих банков, то для снижения стоимости кредитов до 8% годовых уровень инфляции не должен превышать 3–5%. Задача такая стоит, но я считаю, что это вопрос не ближайших лет, а стимул для работы на перспективу. Безусловно, чем шире распространена банковская услуга (ипотечный кредит), тем для каждого клиента она обходится дешевле. Но и это напрямую зависит от экономической ситуации в стране. Дело в том, что банки, принимая решение о выдаче кредита, в первую очередь учитывают стабильность и легальность дохода потенциального заемщика, организации, где он работает, его положения в этой фирме, наличие другого имущества. Прослойка кредитоспособных граждан в нашей стране еще только формируется. Поэтому я уверен, что роста выданных кредитов и, следовательно, снижения кредитных ставок следует ожидать, однако, не к 2010 году, а, по крайней мере, к 2012-му. На мой взгляд, государство могло бы стимулировать снижение ставок, содействуя развитию иных форм жилищных услуг, например, продажи жилья в длительную рассрочку. Со своей стороны Законодательное Собрание Санкт-Петербурга ведет серьезную работу по созданию правовых оснований для развития ипотеки.
президент-элект Российской Гильдии риэлторов, президент корпорации "Адвекс": – Без государственной финансовой поддержки жилищное кредитование не станет действительно массовым: все упирается в уровень жизни большинства населения. Тем не менее значительная часть граждан считает приемлемым условием кредит под 8% годовых в валюте на срок до 20 лет, с первоначальным взносом в 10% от стоимости жилья. Некоторые кредитные программы по срокам и объему собственных средств соответствуют таким ожиданиям. Можно с уверенностью утверждать, что ждать несколько лет, пока ставки достигнут обещанных 8%, не стоит. Те, кто три года назад купил квартиры в кредит под 18% годовых, безусловно, только выиграли. Ведь рост цен за этот период окупил самые высокие проценты. Примерно в такой же ситуации окажутся через четыре года и сегодняшние заемщики, потому что цены на недвижимость постоянно растут, иногда быстрее, иногда медленнее, но рост есть все время! Конечно, если правительство найдет возможность выделить дешевый кредитный ресурс для развития ипотеки, это будет значимое экономическое и политическое решение, которое выведет на принципиально новый уровень весь рынок недвижимости.
генеральный директор Санкт-Петербургского ипотечного агентства: – Несмотря на громкие заявления в прессе, реальных предпосылок для существенного, а тем боле резкого, в 1,5–2 раза, удешевления ипотечных кредитов нет. В то же время тенденция к плавному (на 1–2 процентных пункта в год) снижению ставки по ипотечному кредиту наблюдается. Динамика развития ипотеки в последние годы показывает, что принятые на государственном уровне меры правового и экономического характера дают значительный рост числа выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечные программы банков и, в частности, "Городская программа ипотечного кредитования" предлагают варианты ипотеки, приближенные к условиям современной жизни. К вопросу значительного снижения стоимости ипотечного кредита СМИ привлекают неоправданно большое внимание, поддерживая миф о дороговизне ипотеки. В современных условиях развития экономики, ипотечного и строительного рынка процентная ставка не может быть решающим фактором, тормозящим потребительский спрос на данную финансовую услугу. Ожидания снижения цен на квартиры и ипотечные кредиты говорят, скорее, о неготовности и нежелании планировать расходы семейного бюджета, создают очередной миф и отложенный спрос на рынке жилья.
президент Ассоциации банков Северо-Запада: – Сегодня прогнозировать экономическую ситуацию до 2010 года очень сложно. Не исключено, что если экономика продолжит развиваться нынешними темпами, мы увидим снижение темпов инфляции. Но пока она держится на уровне 12%, и ставка по рублевым кредитам не может быть ниже. Снижение ставок возможно, если в федеральной программе "Жилище" Правительством РФ будут предусмотрены частичные компенсации банкам по снижению ставки по ипотеке. Если исходить из чисто рыночной ситуации, то, даже при совершенной нормативной базе, ипотечные ценные бумаги должны иметь определенную доходность – выше уровня инфляции. Только в этом случае они будут привлекательны и станут приобретаться инвесторами. Другого прогноза я дать не могу. Стоимость квадратного метра жилья наверняка будет расти. Поэтому ожидание позволит сэкономить на процентной ставке, но за квартиру придется платить больше.
|
РЕЗЮМЕ
Стоимость денег в стране зависит от уровня инфляции. А возможность ее снижения в два с лишним раза носит характер умеренно скептических предположений. Макроэкономика не дает однозначного ответа, будут ли ипотечные рублевые кредиты стоить 8% в год.
Более весомого эффекта можно было бы ожидать от бюджетного субсидирования ставок по кредитам. То есть от целенаправленной политики государства.
На всех господдержки никогда не хватает. Людям, не попадающим ни в одну из льготных категорий, большинство экспертов не советует откладывать покупку жилья. Тем более что юридических препятствий для перекредитования (получения в банке денег по новым ставкам для того, чтобы вернуть дорогой кредит) нет. Ведь до реализации радужных обещаний можно жить в новой квартире.
Кроме прочего, этот шаг освобождает от переживаний по поводу изменения цен на недвижимость. Предположений, что они снизятся, не высказывают ни риэлтеры, ни строители, ни банкиры.
Как показывает пример стран Балтии и Восточной Европы, доступность ипотечных кредитов без адекватного увеличения объема предложения приводит к значительному росту цен на жилье. В Петербурге сейчас происходит обратный процесс: строительные компании сокращают вывод новых объектов на рынок.
