Согласие банка выдать кредит – это только полдела. Мечты о квартире так и останутся мечтами, если найденный клиентом вариант в чем-то не устроит кредитную организацию. Выбор жилья, отвечающего запросам покупателя и, одновременно, удовлетворяющего требованиям банка, иногда затягивается на долгие месяцы. В отдельных случаях это приводит к тому, что часть необходимых документов устаревает, и их приходится собирать по-новому. Именно поэтому так важно знать, какой, согласно критериям кредитной организации, должна быть ипотечная квартира.
Что влияет на покупку?
Как известно, банк – не агентство недвижимости, не строительная компания, не кооператив и, уж тем более, не благотворительная организация. Данная структура не продает квартиры, не сдает их в аренду и вообще не совершает никаких операций с недвижимостью. Банк занимается только финансами, и эта "особенность" определяет требования к приобретаемому по ипотеке жилью. Оно должно быть ликвидным имуществом, то есть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без значительных потерь в стоимости. На самом деле это главное требование, но так как оно довольно расплывчато, то интерпретируется в каждом отдельно взятом случае по-разному.
Сейчас только городскими банками предлагается более 30 программ ипотечного кредитования. При оформлении заявки выбирается одна из схем, наиболее подходящая конкретному клиенту. На вторичном рынке можно купить квартиру под залог либо уже имеющейся недвижимости, либо приобретаемого жилья. Требования к квартире как к залогу в том и другом случаях несколько разнятся. Но все банки, работающие по программе Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) либо предлагающие собственные ипотечные продукты, ориентируются в своих требованиях на Федеральный закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". Когда в залог оформляется приобретаемое жилое помещение, оно должно в соответствии с данным законом принадлежать на праве собственности продавцу, иметь отдельные от других квартир или домов кухню и санузел. Комната в коммуналке, даже приватизированная и оформленная в собст-венность по всем правилам, ни в одном банке в залог не принимается. И именно по "сантехнической" причине: как помещение, не имеющее отдельного санузла и кухни, то есть не обособленное в полной мере. Исключение составляет приобретаемая целиком коммунальная квартира. Кроме того, жилье должно быть подключено к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, обеспечено горячей и холодной водой в ванной комнате и на кухне. Как отмечает директор ипотечного департамента Инвестиционного банка "КИТ Финанс" Дмитрий Лазаренко, снисхождение делается только в случае покупки площади во вновь построенном доме. Некоторые кредитные организации допускают отсутствие в приобретаемой квартире сантехники и внутренней отделки. Деталь немаловажная, так как сейчас все больше людей стремятся купить новое, "с нуля" жилье, не связываясь с рисками "долевки" и юридическими проблемами вторичного рынка.
Если в качестве залога выступает уже имеющаяся недвижимость, то необходимо учитывать ряд юридических тонкостей. "Старое" жилье должно принадлежать заемщику на праве частной или общей совместной собственности (несовершеннолетние дети не могут входить в состав собственников). Передача в залог квартиры, в которой проживают или зарегистрированы находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (статьи 37 и 38 Гражданского кодекса РФ). Многие банки не предоставляют ипотечных кредитов под залог жилых помещений в многоквартирных домах барачного или гостиничного типа; общежитиях; зданиях, построенных ранее 1957 года и этажностью ниже 6 этажей. Причина все та же – низкая ликвидность подобных объектов. А в случае общежитий – статус этих зданий. Согласно статье 74 Федерального закона № 102-ФЗ ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.
Желания разные, стандарты одни
Выбранное заемщиком для покупки жилье (независимо от того, идет оно в залог или нет) также должно отвечать определенным требованиям. Они, в сущности, стандартны для всех кредитных организаций, которые руководствуются уже упоминавшимся Законом "Об ипотеке". Самое главное: здание, в котором расположена выбранная заемщиком квартира, не должно находиться в аварийном состоянии. Поскольку, если в период выплаты кредита с этим домом что-то случится, ущерб понесет не только покупатель. Существуют штрафные санкции Центробанка, применяемые к кредитным организациям в том случае, если они закрыли глаза на ветхость строения и допустили подобный прокол в своей работе. По этой же причине предъявляются достаточно жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям: здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Если перекрытия в облюбованном доме деревянные, что часто встречается в старом фонде Петербурга, необходимо получить заключение строительной экспертизы.
Директор Центра жилищного кредитования компании "Адвекс" Ирина Забродина отмечает: "Большинство банков "не любит" блочные пятиэтажные хрущевки и квартиры в домах постройки XIX века без капитального ремонта". Проблема пятиэтажек состоит не только в плохом состоянии коммуникаций и неудобной, мягко говоря, планировке. Будущее петербургских хрущевок слишком неопределенно. В Москве с подобными зданиями уже разобрались: они подлежат сносу, поэтому и кредит на покупку такого жилья не дается. В Петербурге нет определенной концепции реконструкции хрущевок, и кредитное учреждение само решает "проблему выбора". К сожалению, как отмечает Ирина Забродина, многие банки почему-то причисляют к хрущевкам все панельные и блочные дома ниже 6 этажей вне зависимости от метража жилища. А квартиры в кирпичных пятиэтажках, даже с кухней в 5 кв. м, пользуются гораздо большим доверием.
Каждый выбирает по себе
Послабление для хрущевок и зданий старого фонда предусмотрено городской программой АИЖК. Стандарты Агентства разрешают кредитовать под залог самого разного жилья любого года постройки с двумя условиями: оно должно быть отдельным (то есть обладать всеми сантехническими коммуникациями) и находиться не в аварийном здании. Но, как отмечает начальник отдела развития ОАО «Санкт-Петербургское ипотечное агентство» Сергей Милютин, так было не всегда. Еще недавно требования АИЖК были гораздо более жесткими. 
"Когда мы подбираем кредитную программу для заемщиков, мы учитываем и то, какие требования у банка к техническому состоянию предмета залога", – говорит Ирина Забродина.
"У нас были случаи, – отмечает она, – когда банки были готовы предоставить заем даже на квартиру без ванной комнаты. Но это, скорее, исключение из правил".
Банки, в основном, кредитуют покупку жилья в домах постройки начала ХХ века после капремонта либо при наличии справки соответствующих инстанций о том, что он не понадобится в ближайшее время. Иногда необходимо также подтверждение, что само здание не подлежит сносу в период выплаты кредита. Такие документы можно получить в проектно-инвентаризационном бюро или районной администрации. Для одобрения сомнительного, с точки зрения банка, объекта может потребоваться дополнительное заключение строительной экспертизы.
Отдельное слово о сооружениях, отнесенных к памятникам архитектуры. Если заемщик выбрал квартиру в доме-памятнике, безусловно, потребуется справка из КГИОПа о том, что приобретаемый объект не содержит предметов охраны. В противном случае заемщик будет иметь определенные обязательства перед государством по сохранению элементов культурного наследия.
Зачем нужен риэлтер?
| Требования к квартире как к предмету залога со стороны банков, работающих по городской программе ипотечного кредитования
Жилое помещение (квартира), на которое в установленном законом порядке оформлено право собственности, должно отвечать следующим критериям: – являться обособленным помещением; – находиться в административной черте Санкт-Петербурга; – служить для проживания (не допускается коммерческое (промышленное) использование жилого помещения); – иметь необходимые коммуникации – водоснабжение, систему отопления и канализации, электрическую систему; – располагаться в здании, которое находится в неаварийном состоянии, не состоит в плане на капитальный ремонт и реконструкцию с расселением; – быть свободным от ограничений и обременений прав на него. |
В результате ему приходится повторно проходить андеррайтинг, за отдельную плату. Как считает Сергей Милютин, найти квартиру самому гораздо сложнее, чем поручить дело грамотному специалисту. Поэтому банками приветствуется сотрудничество клиента с агентствами недвижимости. Многие кредитные организации стали практиковать ипотечные программы, реализуемые совместно с риэлтерами, которые уже знают требования конкретного банка и могут в самые короткие сроки найти нужный вариант.
В функции агентства входят: поиск квартиры или иного жилья в соответствии как с пожеланиями заемщика, так и с требованиями банка, а также сбор необходимых бумаг. Риэлтер предоставляет документы по квартире в банк работнику кредитного отдела, обговаривает параметры сделки (планируемые даты нотариата, снятия с регистрационного учета продавцов, порядок расчетов и т. п.). Перед проведением сделки организует по согласованию с банком встречу всех сторон, на которой оговариваются окончательные сроки и параметры ипотечной покупки. Немаловажную роль играют риэлтерские компании, по мнению руководителя группы ипотеки агентства недвижимости "Миэль-СП" Юлии Туголуковой, в снижении рисков на всех этапах прохождения ипотечной сделки и покупки квартиры. Убедиться в юридической чистоте приобретаемого жилья особенно важно, когда объект выбирается на вторичном рынке. Вряд ли кого-то обрадует появление законных владельцев после нескольких лет выплат по кредиту.
Эффект от сотрудничества с профессиональными агентствами – грамотно заключенный договор с продавцом, минимум временных затрат и походов по инстанциям для заемщика, безопасные взаиморасчеты, "чистый" объект. В результате соответствующая пожеланиям клиента и требованиям банка квартира может быть подобрана в течение месяца, а иногда и быстрее.
| МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ
глава представительства ООО "Городской ипотечный банк" в Петербурге: – Кредиты на вторичном рынке жилья выдаются под залог приобретаемой или уже имеющейся недвижимости. Если клиент берет кредит на покупку квартиры, которая и будет предметом залога, то необходимо соблюсти условие: это жилье не может являться бывшей собственностью заемщика или его супруги. Нельзя купить квартиру в кредит у своих детей или жены. Когда в залог идет имеющаяся недвижимость, то надо учитывать, принадлежит ли она заемщику полностью или только доля в ней. В основном, требования кредитных организаций таковы: клиент должен обладать полным правом собственности на квартиру. Но некоторые банки разрешают закладывать и долю с согласия третьих лиц.
руководитель группы ипотеки агентства недвижимости "Миэль-СП": – Ипотечный брокер поможет в выборе конкретной программы. Грамотно проконсультирует и быстро подготовит пакет документов для предоставления в банк. Риэлтер поможет подобрать квартиру, отвечающую требованиям банка, определит возможность покупки с использованием ипотечного кредита (отсутствие обременения, соответствие технических параметров требованиям банка, отсутствие несогласованной перепланировки). Юридическая служба агентства проверит "историю" квартиры (чистоту и прозрачность всех предшествующих сделок по данному объекту), согласует необходимые действия, связанные с оценкой, страхованием, оформлением сделки и расчетами.
начальник кредитного управления Петербургского филиала Национального резервного банка: – На выбор квартиры наш банк дает четыре месяца. Некоторые клиенты приходят с уже готовыми вариантами. Иногда заемщикам, для поиска квартиры не хватает четырех месяцев, предоставляемых банком, и им приходится переоформлять некоторые документы. Если клиент работает через риэлтера, то с момента одобрения его заявки на кредитном комитете банка до момента приобретения жилья по статистике проходит месяц. Приобретаемая в кредит квартира находится в собственности клиента с момента государственной регистрации договора купли-продажи и в залоге у банка до полного погашения заемщиком полученного кредита. |
