Недвижимость за пределами города давно уже не ассоциируется с заброшенными деревеньками, непроходимыми дорогами, непролазной грязью на улицах и поросенком в огромной луже. Похорошевшие и приобретающие цивилизованный облик районы Ленинградской области обрастают типовыми коттеджными поселками и новыми домами индивидуальной планировки. Ближнее от города "зарубежье" привлекает чистым воздухом и отдельным жильем с личным участком земли.

 

Дело в залоге

До недавнего времени купить готовую недвижимость за городом, используя ипотечное кредитование, практически не представлялось возможным. Банки крайне неохотно кредитовали покупку индивидуального дома, если в залог предлагалось приобретаемое жилье. Все дело заключалось в несовершенстве российского законодательства, в частности Закона "Об ипотеке". Согласно этому документу получить кредит на покупку дома было возможно только при заключении отдельного договора об ипотечном кредитовании на приобретение земельного участка (ст. 69 Закона "Об ипотеке" и п. 3 ст. 340 Гражданского кодекса). Но заемщик ипотечного кредита не мог передать в залог земельный участок до момента его покупки, а банк не мог выдать кредит до получения обеспечения, то есть залога.

В результате, как рассказывает глава Городского ипотечного банка в Петербурге Игорь Жигунов, сначала необходимо было оформить ипотеку на дом, а затем заключить договор ипотеки земли. Бывший владелец дома получал деньги только по завершении всех юридических процедур. Это мало устраивало продавца, да и банки возиться с такой проблемой не желали.

Еще сложнее было приобрести с использованием ипотеки дом, если земельный участок не являлся собственностью продавца, а принадлежал ему на праве аренды. В этом случае было необходимо передать в залог одновременно с домом права аренды на землю. А для этого требовалось получить согласие владельца земельного участка. Если собственник земли добро не давал, вся выстроенная схема ипотечного кредитования рушилась на глазах.

 

По новым правилам

 С принятием жилищного пакета изменилось законодательство, касающееся ипотечного кредитования и домов, и земельных участков. Согласно новым правилам теперь и строение, и земля одновременно переходят в залог банку при регистрации права собственности покупателя (заемщика). Это значительно упрощает подобные сделки. Программы ипотечного кредитования на покупку индивидуальных домов уже предлагаются, например, Городским ипотечным банком, Национальным резервным банком, КИТ Финанс. Некоторые столичные банки, не имеющие пока подобных продуктов в Северо-Западном регионе, планируют включить их в свою кредитную линейку уже в ближайшем будущем. Как отмечает главный специалист по связям с общественностью Северо-Западного управления ОАО АКБ "Росбанк" Ирина Караиванова, филиал пока не кредитует покупку коттеджей. Но это временное явление. В планах банка запустить эту услугу в 2006 году не только в Ленинградской области, но и в других регионах Северо-Запада.

 

От колодца до печки

В своих требованиях к загородному жилью как к предмету залога кредитные организации руководствуются все тем же непреложным условием, что и в правилах по квартирам. Жилье должно быть ликвидным. Исходя из этого формируются основные критерии, которым загородная недвижимость обязана соответствовать: индивидуальное жилое строение с отдельным входом и земельным участ-

ком, имеющее подъездную дорогу. Что касается инженерии, то расположение дома, к примеру, в дачном кооперативе отнюдь не означает, что заемщик покупает "домик на лето". Жилище должно быть пригодным для проживания круглый год, что предполагает наличие водоснабжения, хотя бы автономного. Некоторыми кредитными организациями допускается отсутствие водопровода, но вода из колонки, колодца или артезианской скважины должна быть. Электроснабжение дома входит в обязательный перечень требований всех банков. А в вопросе отопления или газоснабжения присутствуют разночтения. Например, не все требуют наличия газопровода в доме. Кроме того, некоторые кредитодатели вполне будут удовлетворены печным отоплением, не претендуя на особые "изыски" цивилизации в виде централизованного. Как и в требованиях по ипотечным квартирам, в доме не может быть дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые приведут к его аварийности.

 

Сила коллектива

Местонахождение дома «в чистом поле» не приветствуется кредиторами. В большинстве случаев подобные "избушки на опушке" считаются малоликвидными. И банк, за редким исключением, не пойдет на поводу у клиента, желающего пожить в одиночестве и отрыве от цивилизации. Дом должен находиться в населенном пункте, на территории которого находятся и другие жилые строения, пригодные для проживания. Это может быть коттеджный поселок, деревня, садоводческое товарищество, дачный кооператив. Согласно все тому же Закону "Об ипотеке" кредиты выдаются на приобретение загородной недвижимости, расположенной на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) либо на сельхозземлях, предназначенных для садоводства.

Выбирая место для проживания, необходимо учитывать все нюансы. Например, зарегистрироваться по месту жительства, отмечают эксперты агентства недвижимости "Бекар", можно только при покупке дома, расположенного, выражаясь официальным языком, на землях для индивидуально жилищного строительства, но никак не в садоводстве. По словам директора Центра жилищного кредитования компании "Адвекс" Ирины Забродиной, у покупателей, выбирающих дома для постоянного проживания, пользуются популярностью Всеволожский и Гатчинский районы Ленинградской области, что вполне объяснимо. Они практически "примыкают" к городу и имеют достаточно развитую инфраструктуру. Тот же Национальный резервный банк планирует, к примеру, кредитовать в будущем году строительство коттеджного поселка именно во Всеволожском районе.

 

Расплата за качество

Качество дома или коттеджа определяется оценкой его стоимости. При этом, подчеркивает директор департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Бекар» Алексей Кошелев, услуги специалиста по оценке дома и земельного участка стоят значительно дороже, чем по квартирам: примерно $600–800.

"Среднестатистический" дом не в лучшем месте Ленинградской области, но отвечающий стандартным требованиям банка, "тянет" на $60 тыс. Но в основном берутся кредиты на покупку коттеджей и домов в ближнем пригороде, где средняя стоимость варьируется в пределах $200–300 тыс. Ценовая составляющая участка в стоимости объекта загородной недвижимости может быть достаточно значительной. Причем чем больше участок, тем выше ценность всего объекта. Средний размер участка с домом или коттеджем стоимостью свыше $100 тыс. должен быть примерно 20 соток. Необходимо также учитывать, что кредиты на покупку загородной недвижимости даются на более короткий срок, чем при кредитовании квартир. Процентные ставки по ним выше, как и первоначальный взнос. Например, при покупке квартиры по ипотеке вносится 10–15% от общей стоимости жилья, при кредитовании дома 20–30% – это минимальная сумма первоначального взноса. Кредит выдается на 15 лет в лучшем случае, и ставка на 1,5–2% выше. Однако и сумма минимального кредита при ипотеке загородной недвижимости значительней – от $30 тыс., тогда как по квартирам та же сумма составляет $10 тыс.

 

Причуды "загородной" ипотеки

Основные требования к объекту загородной недвижимости как потенциальному предмету залога

Объект загородной недвижимости, являющийся предметом залога, – индивидуальный дом (коттедж) с земельным участком:

– имеет отдельный вход и подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд;

– находится в населенном пункте, на территории которого располагаются другие дома;

– пригоден для круглогодичного проживания;

– обеспечен постоянным электроснабжением, холодным водоснабжением, системой отопления;

– свободен от обременений правами третьих лиц, подлежащих государственной регистрации;

– не имеет дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести к его аварийности.
Все "кредитные" особенности связаны с определенной спецификой рынка загородной недвижимости. Причины не только в законодательстве, которое до недавнего времени тормозило развитие "загородной" ипотеки. Риски, связанные с кредитованием объектов загородной недвижимости, считает Игорь Жигунов, необходимо классифицировать иным образом. Объекты различны по своему качеству, местоположению, статусу и ликвидности. Только в последнее время в связи с развитием строительства коттеджных поселков появилась возможность более-менее точно оценивать загородное жилье по категориям: от эконом-класса до категории "люкс". Кроме того, срок экспозиции жилья, то есть период, за который можно найти покупателя, в городе составляет в среднем от 2 недель до 2 месяцев. На загородном рынке средний показатель – 4–6 месяцев. Это объясняется тем, отмечает Алексей Кошелев, что каждый загородный объект в отличие от типовых квартир индивидуален. Требования возникают не только у банков, но и у клиентов. Кому-то нужен гараж и баня на участке, кому-то – бассейн. Кому-то не надо ничего, кроме дома и "куска" земли. В результате совокупность всех составляющих стоимости загородных объектов определяет достаточно большой разброс цен.

 Однако, если у заемщика уже есть некая недвижимость, можно упростить процедуру приобретения домика за городом и воспользоваться так называемым потребительским или ломбардным кредитом (разные банки употребляют различные определения для одного и того же понятия). Кредитная организация выдает определенную сумму под залог имеющегося жилья, а клиент тратит ее на любые цели, в том числе, при желании – на покупку домика в пригороде.

Ипотечное кредитование на приобретение загородной недвижимости только-только поднимается на ноги. Но получить кредит на покупку дома уже реально. Тот, кто долгое время размышлял о приобретении индивидуального жилья и садового участка "вдали от шумных городов", имеют возможность реализовать свои желания сегодня без «подрыва» всей семейной экономики. Зная заранее нюансы "загородного" кредитования, можно избежать сложностей и проблем, сопутствующих обычно подобной покупке.

 

 

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

 

Алексей Кошелев, директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар"Алексей Кошелев,

директор департамента ипотечного кредитования АН "Бекар":

– Подготовка всего пакета документов для ипотечного кредитования загородной недвижимости занимает достаточно много времени. Отдельно готовятся документы на дом и на земельный участок. При этом клиенту надо знать заранее, что регистрация всех сделок с землей занимает не меньше месяца. Поэтому очень быстро совершить покупку приглянувшегося объекта ему не удастся. Найти банк, который субсидирует приобретение загородной недвижимости, не так сложно. Стоимость загородных объектов достаточно высока. Кредитной организации выгоднее выдать один крупный заем на $300–500 тыс., чем несколько мелких. А спрос на объекты такой ценовой категории сейчас имеется.

  

Андрей Пименов, зам. главы Городского ипотечного банка в Петербурге, главный юристАндрей Пименов,

зам. главы Городского ипотечного банка в Петербурге, главный юрист:

– Причины небольших объемов банковской ипотеки на загородную недвижимость заключаются в следующем. Если рынок городской недвижимости начал формироваться с начала 1990-х годов, когда благодаря приватизации появились объекты частной собственности – квартиры, то биография рынка загородного жилья пока коротка. Только с января этого года в законодательство внесены поправки, благодаря которым упростилась процедура ипотеки земельных участков и объектов, находящихся на них. Сами кредиты на загородное жилье пока "стоят" дороже, чем займы на приобретение квартир. Но это достаточно перспективное направление в линейке кредитных продуктов банков.

  

Ирина Забродина, директор Центра жилищного кредитования компании "Адвекс"Ирина Забродина,

директор Центра жилищного кредитования компании "Адвекс":

– Что касается ипотеки загородной недвижимости, требования к зарплатам предъявляются примерно те же, что и к доходам при кредитовании на квартиры. Загородную недвижимость можно приобрести по одной из следующих схем. В залог оформляется уже имеющаяся в собственности заемщика недвижимость, выдаются денежные средства, которые могут быть потрачены на приобретение любого загородного объекта. Либо в залог оформляется приобретаемый загородный объект. При этом качество коттеджа подтверждает его оценочная стоимость. Ликвидность при оценке загородных объектов определяется, в первую очередь, местоположением объекта. Этому придается первостепенное значение. А решение принимается индивидуально в каждом случае.

Текст: Виктория Лепихова