Строительно-ипотечная триада

Доля первичного рынка в общем объеме ипотечных кредитов, по различным оценкам, составляет 7-10%. Получить банковский кредит для приобретения квартиры в строящемся доме, то есть для долевого участия в строительстве, сейчас можно под 11% годовых в валюте и 18% в рублях. По оценкам застройщиков и риэлтеров, эти условия интересны потребителям и вполне способны влиять на объемы продаж. Однако на рынке таких предложений немного.

Две большие разницы

Для потенциального заемщика вопрос, можно ли называть кредитование долевого участия ипотекой – скорее терминологический, чем имеющий реальное значение. Ипотека – это кредит под залог приобретаемого объекта недвижимости. На первичном рынке таковой в момент получения займа отсутствует. Гражданский кодекс РФ (ст. 336) допускает кредитование под залог права требования. Дабы не применять громоздкие формулировки, с определенной долей условности примем термин «ипотека» для долгосрочных кредитов под залог права требования по договору долевого участия. Тем более что после завершения строительства, при регистрации права собственности на новую квартиру кредит переоформляется по классической ипотечной схеме.

Займы на строящееся жилье имеют несколько отличий от классической ипотеки. Во-первых, чаще всего банк ограничивает выбор объектов, кредитуя долевое участие в конкретных домах конкретных застройщиков. На сайтах банков и строительных компаний можно ознакомиться со списком утвержденных объектов. Некоторые кредиторы готовы рассматривать «предложение снизу» – от самого заемщика. Но проверка состоится обязательно, и далеко не каждый объект банк сочтет достойным доверия. При положительном заключении степень доверия недвусмысленно отразится на размере процентной ставки, в которую закладываются риски по кредиту. Получить заем для участия в проекте, не одобренном банком, можно под залог другой имеющейся в собственности недвижимости.

Во-вторых, заемные деньги для жилья в новостройках стоят дороже – на период строительства. Наиболее распространенный вариант – удорожание займа на 2% годовых. Чаще всего после завершения строительства и оформления квартиры в собственность ставка снижается до принятой для готового жилья.

Для заемщика-дольщика действуют те же ограничения по размеру подтвержденного дохода, что и для покупателя на вторичном рынке. Практически везде обязательно страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также объекта строительства от уничтожения. Кроме того, банк требует застраховать финансовые риски долевого участия (взамен страховки титула, требуемой на вторичном рынке).

Классический профиль

Остальные требования банков схожи с условиями классической ипотеки. Процентная ставка – величина не постоянная, а зависит от суммы займа, срока погашения, валюты выдачи кредита, формы подтверждения доходов и объекта кредитования.

Заемщик должен предоставить целый перечень документов с места работы и единовременно оплатить услуги оценщика, депозитария и банка (за рассмотрение заявления-анкеты клиента, за открытие и ведение ссудного счета, за конвертацию и обналичивание кредитных средств и пр.). Совокупный платеж при получении кредита (без первого взноса за жилье) в разных петербургских банках составляет от $500 до $2 тыс. Практически всегда предусматривается возможность досрочного погашения кредита, при этом устанавливаются минимальные срок и сумма «сверхнормативных» взносов.

Промстройбанк готов принимать досрочное погашение не раньше, чем через 6 месяцев, а Сбербанк не устанавливает никаких рамок. Ограничен также минимальный размер кредита – чаще всего $10 тыс. Лимиты связаны с объемом операционных расходов на выдачу ипотечного кредита. Минимальный кредит и срок позволяют получить объем процентных платежей с клиента, покрывающий транзакционные издержки, которые банк понес во время выдачи и обслуживания этого кредита. По данному признаку можно судить о том, насколько формализована процедура выдачи кредита.

По взаимному согласию

Кредитование покупки квартир в строящихся домах началось сравнительно недавно. До 2004 года подавляющее большинство участников ипотечного рынка предлагали займы для участия в долевом строительстве только под залог уже имеющейся недвижимости. Эту практику и сейчас применяют одни из ведущих участников ипотечного рынка – ДельтаКредит банк и Городской ипотечный банк.

В 2004 году сразу несколько крупных строительных компаний обеспечили «особые условия» своим дольщикам, заключив соглашения с банками о кредитовании долевого участия. Сейчас ведущие застройщики реализуют совместные программы сразу с несколькими кредитными организациями. «Петербургстрой Skanska» работает в связке с Райффайзенбанком и Внешторгбанком, «YIT Лентек» с «Сосьете Женераль Восток», Международным московским банком и Промстройбанком, Строймонтаж – с Райффайзенбанком и банком «Санкт-Петербург», «Петербургская Недвижимость» с ПСБ и Райффайзенбанком, «Северный город», «Росстрой» и «Невский синдикат» – со Сбербанком и т. д. (см. таблицу).

Очевидно, к поиску путей взаимодействия с банками застройщиков подтолкнул спад покупательской активности и осознанная необходимость стимулирования спроса.

По двусторонним соглашениям кредитуется участие не во всех, а только в отдельных проектах компании.

Тем не менее и сейчас включение в пакет услуг ипотеки далеко не всегда приводит к ожидаемому эффекту. Все зависит от предлагаемых условий.

От действительного к желаемому

По данным социологического опроса, петербуржцы готовы взвалить на себя бремя выплаты кредитов для приобретения жилья, если первый взнос не будет превышать 10%, ставки по кредиту снизятся до 10%, а срок погашения составит не менее 20 лет.

Большая часть участников рынка кредитования долевого участия выдвигают требования, один или два пункта которых не соответствуют ожиданиям потенциальных заемщиков. Внешторгбанк может кредитовать дольщиков под 12,5% годовых в валюте (ставка действует для 10-летнего срока погашения, а размер первого взноса составляет 15%). Треть от стоимости квартиры должны накопить заемщики Райффайзенбанка. Еще недавно самым распространенным было требование иметь 30% собственных средств.

Сегодня средней по рынку можно считать более лояльную планку в 20%. Пятую часть стоимости жилья должны оплатить из своих накоплений клиенты Международного московского банка, с такими же условиями планируют выход на рынок «УралСиб» и Банк Москвы.

Банки постоянно снижают ставки и размер первого взноса. Сроки погашения, наоборот, увеличиваются. Кроме того, кредитные организации приноравливаются к реалиям и лояльнее оценивают кредитоспособность заемщика, принимая в расчет «серые» доходы (письменное подтверждение от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера).

Тенденция сближения ожиданий заемщиков и предложений банков прослеживается четко. Однако процесс идет медленно и неравномерно. Это связано как с макроэкономическими показателями, так и со спецификой первичного рынка жилья и строительного бизнеса.

Деньги – товар

Кардинальному снижению процентных ставок препятствует реальная стоимость денег в стране. Она не позволяет коммерческим банкам предоставлять ресурсы по цене ниже уровня инфляции. Для страховых компаний и пенсионных фондов, располагающих «длинными» деньгами, установлены жесткие ограничения по инвестициям в недвижимость. То есть «цена кредитов на уровне 12-13% годовых в валюте сформирована объективными рыночными факторами», – считает финансовый директор «Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Максим Ельцов. Только масштабная финансовая поддержка ипотеки государством может обеспечить удешевление кредитов.

Банкиры проявляют консерватизм и осторожность в кредитовании как самих строительных компаний, так и дольщиков их проектов. По данным Ассоциации банков Северо-Запада, доля кредитов строительным организациям в общем объеме выданных кредитов по региону составляет всего 4,6%. Причин несколько: низкая капитализация бизнеса (отсутствие ликвидного залога), непрозрачность строительной бухгалтерии, риски долевого строительства. По словам заместителя управляющего филиалом ПСБ Владимира Алферова, объемы кредитования долевого участия ограничены из-за отсутствия самого объекта недвижимости в момент получения займа. Банк обязан формировать значительный резервный фонд по таким кредитам, отвлекая капитал на эти цели.

Введенный в действие Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве...» должен был привести к снижению рисков дольщиков. Однако в его нынешнем виде закон не способствует притоку кредитных денег в строительство. Он устанавливает солидарную ответственность банка и заемщика – строительной компании – перед дольщиком. А также удлиняет строительный цикл, увеличивая риски банка.

Договоримся

В этих условиях успешное развитие ипотечных схем во многом зависит от наличия ликвидных активов и положительных кредитных историй самих строительных компаний.

Музыку заказывают банкиры. И если результаты проверки бизнес-планов и оценки ликвидности имеющихся активов банк устроили, дольщикам могут быть предложены конкурентоспособные условия кредитования.

Так, Северо-Западный банк Сбербанка РФ предлагает займы под 11% годовых в валюте и 18% в рублях. Заемщик должен внести всего десятую долю суммы по договору долевого участия и погасить кредит в течение 15 лет. Условия действуют для домов, возводимых с привлечением кредитов Сбербанка. Это пять проектов компании «Северный город» и жилой квартал «Серебряные ключи» корпорации «Росстрой».

При этом «Северный город», например, переводит в Сбербанк все счета, использует его кредитные карты и векселя, в том числе для выдачи зарплаты, устанавливает его банкоматы в построенных помещениях. Еще одно отличие программы – кредит выдается под поручительство застройщика, и трех договоров страхования не требуется. Экономят на страховке и дольщики «YIT Лентек».

Зеркало спроса

Заинтересованные стороны расходятся во мнении, какая из трех голов (процентная ставка, срок кредитования, размер первого взноса) важнее для роста спроса на кредитный продукт. По оценкам специалистов Сбербанка, 10-15% петербуржцев могут себе позволить приобретение жилья в кредит на 15 лет.

Снижение размера собственных средств до 10%, по свидетельству руководителя отдела долевого строительства корпорации «Адвекс» Сергея Маркова, открывает дорогу в кредитные организации для людей с небольшой, но «белой» зарплатой – работников бюджетной сферы, например. Максим Ельцов считает, что позиция банков, обязывающих на 30% оплатить покупку жилья из собственных сбережений, понятна и логична. Если человек не может накопить даже треть стоимости жилья, это говорит о неумении планировать расходы и возможных проблемах погашения кредита.

Ипотека гораздо больше интересует покупателей жилья эконом-класса, так как позволяет выплачивать меньший стартовый взнос и увеличивает общий срок выплат – отмечает директор по маркетингу и продажам «Петербургстрой Skanska» Эдуард Киямов. Более обеспеченные горожане предпочитают расплачиваться быстрее и экономить на процентах, пользуясь схемами рассрочек платежей, которые предлагают сами строительные компании. Этот «продукт переходного периода» пользуется большой популярностью. Тем более что некоторые компании дают возможность продолжить «расплату» уже после новоселья.

Застройщики, учитывая большую лояльность банков к вторичному рынку, предлагают смешанные варианты. Например, холдинг «Эталон-ЛенСпецСМУ» предусмотрел возможность выплаты 40% стоимости квартиры до сдачи дома, а затем по желанию дольщика: или продай старое жилье и рассчитайся, или получи ипотечный кредит в банке – под гуманные проценты и ликвидный залог в виде новой квартиры.

Ждать ли снижения

Высокие цены на квартиры в Петербурге, с одной стороны, определяют желание занять денег для решения жилищной проблемы. С другой – ограничивают круг заемщиков, как и дороговизна кредитов.

Снижения цен участники рынка не прогнозируют. Сейчас объем предложения превышает платежеспособный спрос. Но строители сокращают вывод на рынок новых объектов, что должно привести к достижению баланса спроса и предложения через полтора года. В сочетании с развитием ипотеки это, по их мнению, спровоцирует возобновление роста цен.

Соблюдение условий закона о долевом строительстве (обязательная регистрация договоров, открытость информации об изменениях в проекте, наличие всех согласований) должно повысить качество обеспечения банковских кредитов под залог права требования. Снижение рисков открывает дорогу в долевое строительство страховым компаниям. По мнению президента корпорации «Петербургская Недвижимость» Максима Шубарева, если нормально заработают механизмы страхования, ничто не будет мешать развитию ипотеки на первичном рынке жилья. Дело за малым – закон должен реально исполняться.

До тех пор новые кредитные продукты будут появляться как результат соглашений строителей и банков. Владимир Алферов считает, что у застройщиков нет иного пути, кроме как увеличивать капитализацию, создавать активы, соответствующие требованиям ликвидности залога. И искать пути взаимодействия.

Строители сетуют на непонимание банками особенностей производства и того, что нарушения сроков зачастую неизбежны по объективным причинам. Но признают, что включение в перечень услуг возможности кредитования повышает конкуренто-способность компании. 

Текст: Анна Александрова