Переход на второй уровень

Доступность жилья, согласно философии государственных мужей, проявляется не в его дешевизне, а в расширении потенциальной аудитории приобретателей и увеличении предложения на рынке. Для этого хороши все средства, в том числе и бюджетные. Но потратить их хочется с максимальным эффектом.

Игра в "американку"

Почему и зачем российское Правительство взяло за основу развития ипотечного кредитования именно американскую двухуровневую систему, внятно не может объяснить никто. Очевидно, что сравнение географических пространств в данном случае никак не перевешивает экономических показателей. Ведь сопоставлять ВВП лучше даже и не пытаться.

Генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка формулирует преимущества двухуровневой модели так: она не требует специализации банков, ускоряет оборачиваемость капитала, инвестированного в ипотечные кредиты, и адекватна масштабам отечественного рынка жилья.

Последний пункт требует расшифровки. Имеется в виду коэффициент соотношения рыночной стоимости жилья и капитализации банковской системы. В России он равен 82, в Германии – 20, в Великобритании – 8.

Есть и другие аргументы. Не будем забывать, что российские изыскания постсоветского периода в области решения жилищной проблемы не были самостоятельными. Они оказались отягощенными американской помощью сверх меры. Финансовые вливания извне в отечественную экономику, обучение рыночным отношениям, многочисленные фонды, прямое воздействие на законотворчество и прочая и прочая – вот тот информационный фон, что послужил почвой, на которой ничего, кроме американских аналогов, взрасти и не могло.

На уровне ученого мира какие-то сомнения высказывались вполголоса, но в коридорах власти побеждала звукоизоляция.

Переменчивый концепт

Двигателем ипотеки изначально должно было стать АИЖК. Учрежденная Правительством РФ структура создана в сентябре 1997 года как открытое акционерное общество со 100%-ным государственным капиталом. Основное уставное направление деятельности – "обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке".

Социально-экономическое значение деятельности АИЖК декларировалось как формирование платежеспособного спроса населения на жилье, популяризации при поддержке государства общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования в национальном масштабе.

В последнем Агентство безусловно преуспело: раскрутка брэнда под названием «ипотека» удалась настолько, что под этим лозунгом сегодня пытаются маршировать практически все участники рынка недвижимости – риэлтеры, кооператоры, строители, паевые инвестиционные фонды. В самой ближайшей перспективе эстафету подхватят строительные сберегательные кассы.

Из других достижений государственной, условно говоря, ипотеки отметим около 24 тыс. выданных кредитов (данные на середину октября 2005 года). Агентством рефинансировано закладных на общую сумму свыше 10 млрд руб. Причем, необходимо отметить: для того чтобы последний миллиард опустился в копилку, потребовался всего месяц. В июне сего года в стандарты АИЖК было внесено изменение: процентная ставка по кредитам снизилась с 15 до 14%.

"Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов", одобренная российским Правительством этим летом, предполагает, что на увеличение уставного капитала АИЖК в 2006 году должно быть выделено из госбюджета 3,7 млрд руб. Этот взнос планируется ежегодно увеличивать до 2009 года (8 млрд руб.).

Сейчас уставный капитал АИЖК составляет 690 млн руб. Единая система рефинансирования действует практически во всех субъектах Федерации (через региональных операторов и сервисных агентов).

"Концепция развития" предусматривает, что в 2006 году Правительство также должно было заложить в бюджет 14 млрд руб. в качестве государственных гарантий.

Новая волна

Но, как ни кощунственно это звучит, и без АИЖК объемы выдаваемых в России ипотечных кредитов растут. В этом году наблюдается даже что-то отдаленно похожее на "бум". Постепенный отход от валютного кредитования в сторону рублевого (а чаще всего – комбинация из двух пальцев) и – больше того – снижение процентных ставок спровоцировали геометрическую прогрессию. Ежели удвоение объемов ежегодно каким-то чудом сохранится на ближайшие три-четыре года, то и вожделенный миллион ипотечных кредитов за 365 дней не покажется утопией. Сдерживающий фактор в виде инфляции при прогнозируемых ценах на нефть коррелируется. А значит, экстраполяция вполне допустима.

"Государственная" ипотека (рефинансируемые АИЖК кредиты) занимает сегодня, по разным оценкам, не более 10% рынка. При том что вообще при помощи кредитования, в основном потребительского, ныне в России приобретается 1–2% жилья, совсем «капля в море». На первый взгляд.

Та самая прогрессия, о которой сказано выше, есть явление очень серьезное. Жить в долг, или, говоря современным языком, в кредит, – привычка, формирующаяся если не десятилетиями, то по крайней мере годами. Быстрее изменить менталитет нации, кажется, еще никому раньше не удавалось. Однако статистика, которая, как известно, знает все, неумолимо свидетельствует: что-то около четверти россиян так или иначе подверглись кредитованию в текущем году. Хорошо это или плохо в принципе – отдельный вопрос. Для развития ипотеки, естественно, хорошо.

Три кита

Итак, первичный рынок ипотеки в России начал складываться, это очевидно. Но американская модель предполагает и существование вторичного рынка, иначе она не называлась бы двухуровневой. Главная проблема жилищного финансирования – отсутствие кредитного ресурса. Его как раз и должна формировать ипотечная "вторичка".

В США в разные годы были созданы специализированные организации: Федеральная национальная ипотечная ассоциация (Fannie Мае), Корпорация жилищного кредитования (Freddie Mac) и Правительственная национальная ипотечная ассоциация (Ginnie Мае). Когда-то все они были государственными, сегодня таковой является только последняя из них. Fannie Мае и Freddie Mac – частные организации, учрежденные и регулируемые правительством. Государственные гарантии необходимы для снижения рисков и стандартизации займов.

Деятельность "трех источников" американской ипотеки базируется на "трех составляющих". Это ипотечное страхование – гарантирование ипотечных кредитов от риска невозврата, делающее выдачу кредитов и покупку обеспеченных ими ценных бумаг более привлекательными для банков и инвесторов, а сами кредиты – более доступными для населения. Затем рефинансирование – покупка ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), выпущенных банками. И, наконец, секъюритизация – выпуск на базе банковских ИЦБ других, более ценных и, соответственно, более ликвидных на рынке, бумаг.

Другие участники ипотечного рынка. На «первичке» – банки. А на вторичном рынке –паевые (ПИФы) и пенсионные фонды, страховые компании, портфельные управляющие. И те же банки, но уже выступающие в роли покупателей ИЦБ второго уровня.

Как видим, весьма и весьма сложная и разветвленная инфраструктура (деятельность Fannie Mae иллюстрирует схема 1.).

Между первой и второй

Российский ипотечный рынок, таким образом, вступает во вторую стадию своего формирования. Для достижения этой цели необходим системный подход, который и заложен в основу "Концепции развития".

Чтобы увеличить пропускную способность банков и региональных операторов, АИЖК намерено стимулировать развитие ипотечных брокеров – организаций, не выдающих кредиты, но фактически проводящих процедуру подбора заемщика и подготовку необходимой документации, которую затем банк подписывает.

Задача номер два – формирование ипотечного покрытия. Сегодня Агентство – единственный игрок, который выкупает кредиты, выдаваемые банками. Однако в перспективе оно будет постепенно уходить с этого рынка, передавая функцию накопления ипотечного покрытия вторичным операторам, а за собой оставляя лишь роль гаранта. Такими операторами должны стать крупные банки, страховые или специальные проектные компании, закрытые ПИФы недвижимости. Эти финансовые институты призваны обеспечить ликвидность первичным кредиторам и аккумулировать кредиты в крупные пулы, которые и используются в качестве покрытия для ИЦБ.

Далее встает вопрос о секъюритизации ипотечного покрытия. В США это слово вошло в ипотечную терминологию в конце 1970-х, а затем распространилось и на весь мировой финансовый рынок. Нам необходимо учитывать опыт предшественников уже на начальной стадии.

Согласно Концепции, секъюритизация пройдет путем выпуска двух траншей ценных бумаг. Первый выпуск – ипотечные облигации с фиксированной датой погашения, второй – долгосрочный, с плавающей датой погашения. Основными игроками здесь должны стать инвестиционные банки, специальные проектные и управляющие компании. Специфика отечественного фондового рынка, на котором практически нет долгосрочных инструментов, говорит о том, что без государственной поддержки на этом этапе не обойтись. В частности для того, чтобы снять проблему несоответствия сроков ресурсов капитала и доступности этого продукта населению.

Суть поддержки – гарантия государства в том, что АИЖК выкупит часть секъюритизированных платежей по стандартным ипотечным кредитам, которые нельзя продать на рынке.

Без бумажки

"Планов громадье" пока упирается в Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", нормативные акты Федеральной службы по финансовым рискам (ФСФР) и поправки в налоговое законодательство.

Принятый в 2003 году и исправленный год спустя ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" по-прежнему, по мнению банкиров, несовершенен и нуждается в новых технических правках. Однако эмиссии ИЦБ до сих пор невозможны, в основном, в связи с отсутствием регулирующих их нормативных актов, разработку которых продолжает ФСФР. Пакет актов обещали внести в Минюст в октябре сего года, следовательно, они могут вступить в силу не раньше ноября.

До сих пор не внесен в Госдуму проект закона "О секъюритизации активов". Российское налогообложение по сути своей – запретительное. Налоговый кодекс сегодня ничего не знает про секъюритизацию активов и, в частности, ипотеки. Следовательно, без соответствующей корректировки возникают проблемы с расчетом НДС, а также с расчетом налога на прибыль.

Сегодня, пожалуй, ни один кредит, выданный на российском рынке, не может быть включен в состав ипотечного покрытия из-за несоответствия страхового покрытия кредитов требованиям, установленным Законом "Об ипотечных ценных бумагах". В соответствии с законом, страховая сумма включает в себя как сумму основного долга, так и проценты, уплачиваемые заемщиком за весь срок кредитования. Статья 3 закона должна быть изменена, так как требования к страховому покрытию значительно повышают эффективную процентную ставку по кредитам и снижают доступность ипотечного кредита для физических лиц.

Мимо стройки

Ипотека сама по себе, без резкого увеличения объемов жилищного строительства, никак не решает проблему обеспечения населения жильем. Стимулируя спрос, нужно увеличивать и предложение. В противном случае происходит банальный рост цен. Факторы, сдерживающие темпы строительства, известны. И главным препятствием вряд ли являются административные барьеры, о которых так много говорили при подготовке "жилищного пакета" законов. Отсутствие стабильных и недорогих источников финансирования – вот ахиллесова пята. Будут деньги – будут и масштабы строительства.

Американская двухуровневая ипотека строилась на земле – именно она является недвижимостью. В небоскребах не живут, в них работают. Одноэтажная Америка – не фантазия авторов "Золотого теленка", а реальность.

По сути, сегодняшние ипотечные кредиты в России являются потребительскими. Ведь юридически квартира ничем не отличается от автомобиля или холодильника. И тот, и другой можно поставить на землю, являющуюся муниципальной (городской, федеральной) собственностью. Недвижимостью они от этого не становятся. О квартирах в строящихся домах даже этого сказать нельзя. Только предоставление участков под строительство в собственность может как-то изменить ситуацию в малоэтажном секторе. В случае же с многоквартирными домами необходимо будет, как минимум, регулировать вопрос с выделением долей.

Провинциальная грин-карта

Совсем недавно, в ходе прямого телемоста с гражданами, Президент Путин, отвечая на вопрос об ипотеке, заявил, что государство планирует развивать социальную ипотеку.

В рамках программы для села и для молодых семей предполагается субсидирование ставок ипотечных кредитов и выдача государственных средств для того, чтобы человек мог либо, получив эти деньги, добавить свои и сразу купить квартиру, либо использовать эти деньги в качестве первоначального взноса за ипотечный кредит. Причем размер субсидий будет варьироваться в зависимости от региона. Где-то это будет "50 на 50", а где-то (речь идет о селе либо о депрессивных территориях) предполагается 100%-ное субсидирование. С правом получения жилья на праве найма с последующей возможностью выкупа этого жилья.

Так рыночные механизмы отступают перед социальной политикой государства. И локомотивом ипотеки становится субсидирование.

Между прочим, в Петербурге уже в этом году около 60% заемщиков банков, работающих по стандартам АИЖК, – субсиденты. Недостаток средств для рефинансирования кредитов, конечно, тормозит процесс, но очередей за получением займов нет. В качестве причин, ограничивающих рост числа заемщиков, чаще называется невозможность быстро продать старую квартиру и подыскать новую. Срок, за который надо воспользоваться субсидией, жестко фиксирован – не более полугода. Перспектива для развития риэлтерского бизнеса необычайная. Не случайно, в таком контексте, появление новых игроков на рынке, позиционирующих себя как ипотечные брокеры.

Единство многообразия

Итак, можно насчитать, минимум, три разновидности ипотеки в России: государственная, коммерческая и социальная. Значит ли это, что единого понятия не существует? Вряд ли.

Во-первых, социальная модификация теснейшим образом переплетается с государственной. Во-вторых, государственная в виде АИЖК ограничивает срок своего доминирования конкретным сроком, готовя плацдарм для коммерческой. Наконец, в-третьих, их объединяет единый "брэнд".

Процесс слияния будет, конечно, сдерживаться. Например, проблемой стандартизации займов, без которой ни системы рефинансирования выстроить нельзя, ни тем более запустить механизм секъюритизации. Внутренне стройная американская модель формировалась десятилетиями, и никаких предпосылок к тому, чтобы наша организовалась быстрее, нет. А вот то, что она будет не менее многообразной и самобытной, вопреки кабинетным рассуждениям, не вызывает сомнений.

Если в США ипотека – это часть фондового рынка, или шире – кредитно-финансового, если в Европе она исторически складывалась как средство оборота недвижимости, то в России она пока что не обрела материальных форм. И живет на уровне идеи. Почти национальной.

Ипотечные кредиты, выданные в Санкт-Петербурге в I полугодии 2005 года

Прогноз АИЖК по развитию российского рынка ипотечного кредитования до 2010 года

 Таблицы подготовлены по данным аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга М.Э. Осеевского

и по данным АИЖК

1. Деловая активность Fannie Mae:

портфель кредитов и ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS)

Текст: Игорь Воронин